上海城投控股收购露香园建设股权，全面掌控露香园项目开发

“除了绿香园项目外，公司今年还将考虑对新购置的土地进行自主开发、设计和运营。”

位于上海黄浦区的绿香园地块被誉为老城“四大地王”之一。该项目地理位置极为优越。主要开发商为上海绿香园建设发展有限公司（以下简称绿香园建设）。

8月26日，上海城投控股股份有限公司（城投控股，SH600649，股价4.02元，市值101.96亿元）发布2022年半年度业绩报告。营收约23.27亿元，同比增长5.61%；归属于母公司净利润约4.17亿元，同比下降28.06%；房地产销售实现复苏12.12亿元，同比下降79.1%。

报告期内，公司以11.5亿元收购上海建工集团持有的绿香园建设15.3%股权。收购完成后，公司持有鲁香园建设100%的股权。去年上半年，鹿香园项目结转收入20.65亿元。由于一期销售结束，本期结转收入减少至11.03亿元。

对于全资控股的绿香园二期项目，8月22日，城投控股相关负责人在电话中向《每日经济新闻》记者表示，为扩大主营业务规模，确保项目正在按照公司的发展理念和计划进展顺利。

上海建工相关负责人8月22日在电话中告诉《每日经济新闻》记者，转让股权的决定是出于多方面的考虑。一是因为公司在该项目中的股权比例不高，实际话语权不强；其次，近期房地产市场低迷，公司希望盘活绿香园资产，尽快收回现金流，用于寻找更多优质项目。

中国指数研究院认为，尽管大多数城市投资平台缺乏房地产项目开发经验和能力，但地方政府可以内部协调其他有开发能力的公司建设，没有理由花钱在市场上寻找建筑代理商。

旧城探寻相帝王的历程

绿香园一期高层区名称沿用明代上海著名园林，下层区域别墅群命名为绿香园。

从鹿香园出发，向西步行约1公里，可到达上海世界和人民广场；向东约1公里有城隍庙、豫园。站在陆香园别墅的露台上，即可看到仅10分钟车程的陆家嘴金融城。高区有9栋住宅楼和1栋酒店式公寓，低区有约170栋联排别墅和叠层别墅，呈现海派石库门风格。

绿香园二期地块 记者 刘松辉 摄

记者从附近一家房产中介店了解到，该小区一套168平方米的二手房挂牌价为4900万元。以此计算，每平方米单价超过29万元。

二期工程位于鹿香园路东侧，正在建设中。 8月22日上午10点左右，渣土车不断进出工地，两台大型塔吊来回摆动运输钢材。记者爬上21楼，看到工地上工人很少，只有一台挖掘机在工作。

据城投控股半年报显示，绿香园二期商品房B、D1地块桩基工程已完成。酒店项目积极推进经营定位等工作，各项建设项目同步有序开展。

作为上海黄浦区“四大地王”之一，绿香园二期项目也是“十一五”期间上海旧城改造工程的重要地块。 2021年1月5日，城投控股联合上海建工集团中标该地块，总价176亿元。是目前上海第四大在售地块，土地出让总面积12.51万平方米。起拍楼面价达到89567元/平方米，包括商业、高层住宅和低密度联排别墅。

今年上半年，城投控股还收购了杨浦区平凉社区02F3-02地块、长宁区新泾镇232栋邱17/177-01地块，新增土地31687平方米。预订。

记者走访长宁地块了解到，该地块紧邻上海西郊宾馆，周边多为高档别墅区。据附近居民介绍，自从老房子被拆后，这块地就被墙挡住了，近10年来一直没有进行任何建设。

城投控股收购的长宁地块 记者刘松辉拍摄

公开信息显示，长宁区新泾镇232地块17/1号秋77-01地块成交总价27.63亿元，溢价率为9.67%，综合指导价为房产及土地16.3万元/平方米，容积率1.2。该地块创下了上海新建住宅指导价新高。根据容积率和住宅限高标准，大概率也会打造成低密度别墅产品。

半年业绩变化巨大

近两年，乘着上海豪宅市场崛起的“东风”，城投控股业绩大幅增长。

财报显示，2021年城投控股实现营业收入约91.93亿元，同比增长40.03%，其中房地产业务实现营收91.39亿元，同比增长40.45%；归属于母公司净利润约9.12亿元，同比增长18.26%。

城投控股解释称，这是由于绿香园低区住宅项目、朱家角E地块一期商品房项目、黄山高铁一期商品房项目实现收入所致，销售成本相应增加发扬光大。报告期内，朱家角“京云里”开业，销售率达99%；东京尚运里两次推出，599套销售率高达96%。

记者从国家企业信用信息公示系统获悉，东京商运里项目公司上海诚明房地产有限公司违规发布房产广告，并对交通、商业、文教设施等进行改造。以及其他正在规划或建设的市政条件。该误导性宣传被松江区市场监督管理局制止，并罚款4万元。

但人民网领导留言板显示，今年5月，除样板房所在的单元楼外，上运里小区别墅一至三层楼梯均无窗户。小区北门施工效果与销售沙盘不符，尺寸、外观均存在问题。

对此，洞泾镇政府回应称，据了解，上运里小区尚未交付，处于最后收尾阶段。该项目严格按照规划原则实施，严格按照图纸施工，满足审批规范和工艺规范。如实际交付与业主《房屋买卖合同》不符，将及时督促整改。

此外，今年上半年，城投控股营业收入约为23.27亿元，同比增长5.61%；归属于母公司净利润约4.17亿元，同比下降28.06%；房地产销售额实现12.12亿元，同比下降79.1%。

值得一提的是，公司对鹿香园项目的依赖程度较为明显。去年上半年，绿香园项目结转收入20.65亿元。由于一期销售结束，本期结转收入减少至11.03亿元。

一些项目还遭遇销售“滑铁卢”。例如，金山区朱泾镇的“水尚华庭”去年9月首次推出，推出550套，但销售率仅为13.5%。上海在线房产显示，目前水上华庭尚有474套未售出。

业绩报告还显示，持续征地扩张以及缴纳土地出让金，使得城投控股货币资金由184.27亿元减少至2021年36.04亿元，资产负债率有所上升。截至2022年6月末，公司长期借款206.56亿元，其中抵押贷款60.51亿元，质押贷款13.82亿元。上述在售项目中部分已被用作贷款抵押品。

“由于拿地和项目建设资金需求大幅增加，城投控股2020年以来刚性债务规模迅速扩大，债务负担加重。在建房地产项目投资规模较大，其中，租赁住房项目投资回收期较长。若鲁翔园区二期的退役效率达不到预期，公司将面临较大的财务平衡压力。 ，有限公司建议在研究报告认为，应关注公司的项目风险和债务负担增加。 。

对此，前述城投控股负责人向《每日经济新闻》记者表示，目前，公司融资渠道畅通，经营稳定。下一步，我们将全力完善住宅产品，实现快速销售和资金回笼的目标。

每日经济新闻