上海楼市涨势持续：二手房涨幅居一线城市首位，新房价格紧随深圳

上海楼市的涨势仍在持续，国家统计局新近公布的相关数据进一步证实了这一情况。上海楼市会像深圳从去年开始那样复制其行情吗？究竟是谁购买了上海的房子呢？上海常住人口的减少将会给楼市带来哪些本质性的改变呢？近期，北京青年报记者前往上海，试图弄清楚上海楼市疯涨背后的缘由。

过去两个月，在上海的大街小巷，买房的现象如同流行感冒般传播开来。家住杨浦区的上海市民陈女士表示。国家统计局最新发布的数据印证了陈女士的话，2 月份上海二手房的涨幅在四个一线城市中居于首位，新建商品住宅的价格涨幅仅比深圳稍低。

现状

上海楼市2月环比涨幅超广州4倍

3 月 18 日，国家统计局发布 2 月份 70 个大中城市住宅销售价格统计数据。上海楼市涨势持续。数据表明，二手住宅价格方面，与上月相比，70 个大中城市里有 34 个城市呈现上涨态势。在环比价格变动中，最高涨幅为 6.7%，最低为下降 1.1%。上海涨幅为 5.3%，排在合肥之后，在全国位居第二。同时，上海把北广深三个一线城市远远地甩在了后面。而在同期，广州二手住宅环比仅上涨 1.2%，上海的涨幅比广州多了 4 倍，呈现出明显过热的态势。

上海在新建商品住宅（不含保障性住房）价格方面，以 2.9%的环比涨幅位居亚军。同时，它与第一名深圳的差距在逐月缩小。

上海一位地产分析师指出，若按此速度上涨，上海房价很快会超越香港。当下铜锣湾地区的房价，平均每平方米是 10 万港币，而处在上海中环线上的静安府，其售价已达 8 万至 9 万人民币每平方米。上海易居房地产研究院的研究总监严跃进针对上海楼市的现状指出，恐慌性购买使得房价出现了非理性增长，原因在于人们都希望在房价继续上涨之前完成购买行为。

追访

上海楼市将成为深圳的翻版吗？

然而，在上海楼市呈现出积极向上的发展态势，北京楼市呈现出不稳定的态势之时。深圳楼市发生了一些变化。从 3 月开始，深圳楼市的二手房成交情况不佳。深圳的链家、Q 房网、美联物业、家家顺等多家中介机构的数据都表明，3 月的二手房成交出现了萎缩，成交量与 1 月份相比都下降了超过 30%。北青报记者在深圳有多位好友，他们表示深圳部分区域的热度开始降低，部分房源已经调低了报价。家住深圳的边先生近期频繁遭到中介的骚扰。边先生介绍说，他身边的许多朋友近期都受到了二手房中介的电话轰炸。

一些投资者担心新一轮市场调控会使出手变困难，于是开始以低于市场价的价格出售手中的房源；同时，一些嗅觉灵敏的地产商以较低价格开盘，目的是尽快出货。据深圳本地媒体报道，从 3 月起，深圳二手房市场中部分房东对挂牌价格进行了回调，回调幅度在 5%到 10%之间。深圳后海有一处豪宅，它甚至降价 200 万元进行出售，这些新迹象在深圳楼市引发了热议。

深圳楼市的降温到底是暂时的盘整呢，还是已经出现了拐点？上海的楼市能否“完美”地复制深圳楼市的行情呢？

发现

券商搬家瞄准卖房人群

浦东新区张杨路附近有一家广发证券营业部，近日它把办公地点迁移到了附近的房屋交易中心门口。仅仅过了半年，证券营业部和房屋交易中心的冷热情况就发生了转换。该营业部的客户经理小蒋表示，他们打算向那些卖掉房子的高净值人群去推销固定收益类产品。

二手房市场属于典型的对手交易。任何一宗购买行为的背后，都对应着一宗销售行为的生意。广发证券的一名分析师指出，如今改善性住房占比很大，常常有一个市民既充当卖家，又充当买家。然而，这其中存在着紧密的关联，追根溯源，销售的原动力源自高端楼盘，而购买的驱动力则是底部的刚性需求。

克而瑞研究中心分析师陈开朝持有这样的观点：上海的整体驱动力发生了转变，从刚需转变为改善、中高端以及豪宅。未来的趋势是刚需逐渐萎缩，而改善、中高端和豪宅的市场供应将持续增加。在这个过程中，高阶需求的市场供应严重依赖于低阶需求的承接能力。当下，上海的四类需求驱动力已经达到了新的平衡。基于此进行预判，房价快速上涨的行情还会持续一段时间。

上海的楼市行情依然火爆且在持续着，不过也有一些人做出了逆向的操作。近日，上海某公募基金打出了这样的宣传语言：“你是选择在楼市的 5100 点时买房呢？还是选择在股市的 2900 点时入场呢？”以此来吸引客户买入股票型基金。

中老年人

“国家的钱”不借就太可惜了

刘女士家住崇明岛，她是一名出租车司机。年前，她将自己以及家人多年积攒的钱全部取出，在江对岸的杨浦区购置了家里的第二套房子。如今，每当看到房价一天天上涨，刘女士都觉得自己这一举措是正确的。

去年 11 月，刘女士看到当时的房价开始上涨。她便与家人商量再买一套房子。当时她的丈夫不同意。她丈夫担心他们会有还款压力。

刘女士表示，一方面是货币持续贬值激发了她买房的想法，她觉得把钱放在银行不划算。而房贷新政直接让她下定了买房的决心。今年 2 月，中国央行再度下调个人住房贷款首付比例，首套房的首付比例从过去的三成降低到现在的两成，二套房的首付比例也降至三成。她认为，要是借亲戚朋友的钱，肯定不敢借，因为指不定他们什么时候会用到，但国家的钱，在这个时候不借就太可惜了。

刘女士向北青报记者进行了一笔账的计算：她所购买的这套房子，每个月需偿还的房贷大概为 1 万元，而将房子出租出去的租金大概是 3000 元。再加上夫妻俩的公积金，每个月只需额外掏出 4000 元左右。她表示：“倘若房子上涨幅度较大，过几年就把它出售掉；要是房子不涨，就留给儿子在以后结婚时当作婚房。到那时我们也该退休了，剩余的房贷可以由儿子接着承担。”

北青报记者获悉，在本轮楼市上涨期间，像刘女士这般的中老年人在其中占了相当大的比例。在上海市各个区县的房屋交易中心，经北青报记者目测来看，中老年人已占据了将近三分之一的比例，并且有一些房屋交易中心还特地设立了针对中老年人的窗口。

自住型买家

火爆行情下弃创业买房的上海年轻人

肖明为上海本地人，他已有一套住房，原本并无购房打算。他原本准备注册企业去做生意，然而现在他动摇了。家里人都劝说他再买一套房。从去年年底起，上海房价不断往上涨，亲戚、同事、朋友都一起劝他，说再不买以后就买不起了。

亲友们劝说肖明放弃创业改买房时，有两个案例被多次引用。一个案例是媒体报道的“四成上市公司的利润买不起北上深的一套房”，此数额低于北上深一套豪宅的价格。另一个案例是万科董秘谭华杰所说的“京沪房价要赶超纽约”。

身边的各种劝说让肖明难以承受，所以他决定买房。投资客起到了引导作用，使得肖明这类自住型买家慌了神。他们因为害怕，所以纷纷跟着往上冲。

上海链家研究部的数据表明，在这轮房价上涨大潮里，自住型买家处于主导地位。其中，改善型需求的释放较为突出。以往，刚性需求买家和改善型买家各占一半，可今年二者比例变为四六开，在上海中心城区甚至达到三七开，后者占比很大。因为改善型买家在置换时最先考虑二手房，所以导致二手房成交量大幅上涨。

富人

江浙一带的有钱人在“出货”

新江湾城几乎是上海豪宅最为集中的区域，该区域内拥有华润新江湾九里、九龙仓玺园等众多高端豪宅项目。当地的开发商以及地产中介宣称此地就是未来上海的“富人区”，房价有望赶超“陆家嘴”。北青报记者留意到，此地房价的平均价格已超过 6 万元，在某种程度上已然接近了金融中心陆家嘴。但实际上，此地的商业以及配套设施与陆家嘴相比相差甚远。

北青报记者发现，这个区域多数小区在夜间的开灯率都不是很高。有些已经入住多年的小区，其开灯率还不足两成。开灯率在一定程度上能够作为空置率的一种佐证，同时也是“睡城”的一个标志。

殷高东路地铁附近的一名链家地产中介人员透露了开灯率低的问题真相。这里的一套房价格动辄上千万元，仅上海本地人根本没有如此大的购买力。买房的大多是江浙一带过来的富人。他们在年前就已做好布局，往往一次就会购买多套房子。该中介人员称，对于上海的楼市限购问题，对于有钱人而言不是难事，有很多规避限购的办法。

上述中介人员称，当下上海的中产阶级在恐慌情绪的影响下已成为买房的主要力量。然而，那些多年前就购置了房产的富豪，却正在趁此波行情抛售房产。该中介随后向《北青报》记者翻开一本记有大量待售房源的笔记本，说道：“这些都是近期委托我们出售的高端房源。”

中信证券的一名分析师表示，目前楼市尤其是二手房的行情呈现出放量的态势，这种放量的情况与去年上半年的股市极为相似。当时，沪深 A 股放出了极大的成交量，多空双方进行了激烈的对决。然而，经过爆炒之后，往往会出现一片混乱的局面。对于楼市来说，如果你不是出于刚性需求，而是一名投资者，那么最令人悲哀的情况就是“富豪们在卖房，而你却在买房”。

财经聚焦

上海常住人口减少背后的楼市购买力变迁

上海中原地产研究咨询部的经理卢文曦觉得，上海楼市上半年呈现出火爆的趋势，这种趋势在下半年应该会继续保持，不过下半年也隐藏着一些担忧。上海对于今年楼市调控的政策态度一直是从严从紧。不能排除在房价出现失控的苗头之后，上海也会出台一些压制性的政策。然而，影响上海未来房价的因素，除了监管之外，还有另一个原因，那就是所谓的“刚需”。众多楼市分析师都有一个现象，那就是言必谈“刚需人群”。“刚需人群”被视为楼市发展的第一推动力。然而，上海市近期公布的文件表明，在一线城市中，“刚需”背后最为主要的人口数量呈现出减少的态势。

日前，上海公布的《2015 年上海市国民经济和社会发展统计公报》展现出相关信息。到 2015 年年末时，全市常住人口的总数为 2415.27 万人。在这当中，户籍常住人口有 1433.62 万人，其同比增长了 0.3%。而外来常住人口为 981.65 万人，同比下降了 1.5%。2014 年的外来常住人口数量是 996.42 万。2015 年上海的外来常住人口比 2014 年减少了近 15 万。有专家表示，这是上海从改革开放开始到近 40 年这段时间里，常住人口首次出现下降的情况。

40 年的城市化进程促使中国房地产获得了波澜壮阔的发展。其中，一线城市尤其享受到了人口净流入所带来的“红利”。常住人口的减少，是否就意味着刚需在减弱呢？那未来的房子又该卖给谁呢？

上海社会科学院经济研究所所长左学金指出，上海去年人口出现负增长，主要有“人口与政策”两方面因素。其一，全国去年流动人口的总量在下降，这表明农村向城镇流动的劳动力减少得非常厉害，进而会对进入一线城市的劳动力数量产生影响。其二，中央三中全会明确提出要严格控制特大城市的人口规模，所以上海采取了一系列措施，包括对外来人口居住区进行整顿、清理违章建筑，以及关闭那些造成污染的企业等，这些措施也促使低端的外来人口离开上海。

根据房地产行业的特征来看，人口净流出的城市，通常是房地产去库存压力较大且房价持续下跌的地方。像东北以及中西部的很多城市，正是由于人口常年处于净流出状态，所以房价开始急速下降。那么，为什么上海的楼市会呈现出相反的特征呢？对此，有分析师指出，上海的低端产业在退出的同时，高端产业正在进入，而高端人才的进入带动了购房需求。

上海并非是唯一的特殊情况。当下，一线城市的人口数量增长速度过快，已经快要达到或者在某些方面已经超过了资源环境所能承受的极限。不管是从行政管理的角度来看，还是从个人选择的角度来看，未来一线城市流动人口的增长速度都将会逐渐变慢。北京近些年在治理“城市病”方面，通过转移部分低端产业，使得常住人口增长呈现变缓的态势。统计情况表明，在“十二五”时期，北京的常住人口增量从 2011 年的 57.4 万人下降到 2015 年的 18.9 万人，增速从 2.9％降低到 0.9％。从增量所占的比重来看，北京每新增 100 名常住人口，常住外来人口从增加 66 人减少到增加 21 人。

各种数据表明，一线城市房价持续上涨的人口基础并不稳固。人口因素一直以来都是房地产市场发展的原动力，在一线城市也是如此。上海的常住人口在 40 年里首次出现了负增长，这给一线楼市敲响了警钟。

财经观察

反面教材：钢材城楼盘烧退后的不良资产

律师陈挺在上海松江区泗泾镇已驻扎半年多了。他每天的工作是帮一家资产管理公司处理不良资产，而这些不良资产大多是抵押贷款的房子。

泗泾镇的主要产业为松江钢材城，此处在过去曾是华东地区规模最大的钢材现货交易市场。数年前，在钢材城生意兴隆之际，钢材城的商户纷纷在附近的小区购置房产，导致房价持续攀升，附近的一个小区房价从每平方米 8000 元左右迅速涨至 2 万元。陈挺介绍，当时这些商户在买房时运用了很大的杠杆。除了有部分是通过民间借贷之外，还包括通过采取联合担保的形式从银行获取贷款。并且，购买几套房子的商户数量不少。

然而，好景并未持续太久，钢贸行业的寒冬迅速降临。钢材城逐渐变得冷清起来，几乎没有任何生意。部分商户开始停止供货，有一些钢贸商甚至做出了逃跑的举动。他们抵押给银行和资产管理公司的那些房子便成为了不良资产。

如今，上海楼市行情火爆对这里的影响较小。陈挺称，他近半年来一直在观察，发现上海其他地方的房子都在上涨，然而这里的情况却不同，房价不仅没有上涨，很多房子甚至根本卖不出去。尤其是一些抵押的房子，目前只能依靠司法拍卖的方式来进行处理，并且这个过程较为缓慢。陈挺对北青报记者指出，钢材城附近有一排房子。这排房子在开盘的时候，大家都需要抢号，并且要通过托关系才能买到。而如今，这排房子作为不良资产被压在手里，根本就卖不出去。

陈挺称，泗泾的部分房产项目可作为上海楼市的反面范例。经济形势向好时，房产能起到助推作用。而经济形势不佳时，房地产就如同照妖镜一般，各种不堪的交易、人们的疯狂以及监管的缺失都尽显无遗。