2024年房地产市场趋势分析：全国房价稳定与新一轮大牛市预测

网络数据表明，到 2023 年底的时候，全国的平均房价是 9600 元每平方米。

2024年上半年，房地产市场将逐步稳定；

或者 2025 年可能会呈现房地产新一轮大牛市的迹象。

2025年后的房价，可能上扬，或将发生翻天覆地的变化。

（一）房价要变的信号

2024 年春季全国“两会”期间，房地产成为重要议题。《政府工作报告》相较于往年，对房地产的表述明显增多。这表明中央以及全国各界人士都认识到房地产业极为重要。总理着重强调要持续保障房地产的安全发展，推动房地产的高质量发展，妥善解决地方债务、中小金融机构的风险等问题，以确保金融的总体稳定。

3 月 22 日的国常会与以往有所不同。此次将房地产议题置于极为重要的位置，几乎如同召开了房地产专题会议一般。这也就意味着近期房地产所受到的关注程度达到了前所未有的高度。

本次国常会主要讨论并决议了 3 大事项。其中，房地产工作安排被着重提及。公开的相关内容达 253 字，这种情况在历史印象中未曾出现过。

会议明确了房地产的地位，将其定性为关乎经济社会发展大局的产业。此次强调房地产的地位，与 2004 年把房地产定性为“国民经济支柱产业”有相似之处。

房地产和金融、经济的关联性较为紧密。国人心里明白，尤其是上层决策者，自 1998 年起，房地产业实际上一直充当着全国经济的主要支柱产业，也是全国经济和社会发展的重要发力点与引擎。

房地产业关联到多个产业和行业。地产属于其中之一。设计也与之相关。地勘也在关联范围内。建材与房地产业有联系。建筑与房地产业紧密关联。施工机械与房地产业相关联。装饰与房地产业存在关联。监理与房地产业有联系。石材与房地产业相关。钢材与房地产业有联系。水泥与房地产业相关。管材与房地产业相关。电梯与房地产业相关联。家电与房地产业存在关联。家具与房地产业相关。五金与房地产业有联系。水电安装与房地产业相关。灶具与房地产业相关。空调与房地产业有联系。电视与房地产业相关。浴具与房地产业相关。窗帘与房地产业有联系。布艺与房地产业相关。施工劳务与房地产业相关。运输与房地产业存在关联。餐饮与房地产业相关。房产营销与房地产业有联系。房产经纪与房地产业相关。评估与房地产业相关。园林绿化与房地产业有联系。保洁与房地产业相关。安保与房地产业相关。网络与房地产业有联系。银行与房地产业相关。担保与房地产业相关。这些产业和行业近百个。直接从业人员起码有 5000 万人，倘若一家出一个人，以 3 口之家来计算，那就是 1.5 亿人口家庭，其影响是很大的。要是算上上下游的几十个产业链，人口数量就更多了。可以这么说，房地产行业打个“喷嚏”，整个社会经济就会“感冒”。

2020 年到 2023 年期间，疫情以及国际经济环境的疲软，还有消费者信心的下降，以及“三道红线”的出台等这些因素产生了影响。国内的商品房市场处于低迷状态，这种“闭环恶性循环”让房地产市场陷入了困境，进而出现了以下情况：

一是大部分房企在销售回款方面存在困难，并且到银行进行融资也较为艰难。这使得多数房企陷入了资金链断裂的危机之中，在各地都频繁出现了“烂尾楼”的情况。

二是近百个与房地产产业相关联的行业出现了人员失业的现象；

三是存在购房户断供的情况，倘若这种情况一直持续下去，部分银行将会面临倒闭的风险，进而引发社会的震动。

四是国家税收锐减；

一是土地拍卖未能成功进行，导致地方财政面临严峻的紧张状况。二是地方城市基础设施建设的资金来源受到影响，难以顺利推进。三是财政供养人员的日常开支也面临着资金短缺的困境，难以保障正常的支出。

六是房价下跌。这导致已购买房子的人，尤其是那些正在还房贷的人，以及在各单位上班的“房奴”一族。他们的财富出现贬值，心理也失去平衡，幸福指标更是断崖式地下降。

上述种种，将引发一系列社会动荡，这是执政者不愿意看到的。

（二）媒体看涨增多

大部分媒体都呈现出房价即将上涨的迹象。比如广东的媒体、山东的媒体、浙江的媒体、江苏的媒体、河南的媒体、贵州的媒体、北京的媒体、安徽的媒体等都有相关显示。

楼市毒舌（广东）

楼市新观（河南）

大胡子说房（广东）

万子媔工作室（广东）

专聊房君（江苏）

楼市智慧（河南）

中国基金报（广东）

光宇吐楼市（北京）

老地产事（广东）

职场引路人（广东）

中国房地产报（北京）

蒋昊商业观（广东）

楼市智慧（河南）

《鱼渊聊房》（山东）

《家印说房》（贵州）

《混知房产》（广东）

《小娱乐而已》（安徽）

《ARCGIS数据洋》（浙江）

还有很多媒体都分析透露出房价将上扬的信息，这里不再列举。

（三）形势向好的趋势正在形成

关注房子的人数呈上升态势。从 2 月国民安居指数报告可知，全国的找房热度提升了 18.6%，其中一、二、三四线城市的找房热度环比上升幅度分别是 17.9%、17.7%、22.8%。三四线城市存在返乡置业的情况，这会导致数据有些失真。即便不考虑三四线城市，仅看一二线城市的数据上升，也能清楚地看出大家对买房这件事重新开始关注了。

——土地市场开始升温，有城市土拍出现溢价率“二连升”。

土地市场一直被视为楼市的重要标志。从去年 11 月起，每个月都有不同城市拍出所在城市或区域的单价“地王”。像合肥、成都、杭州、东莞、青岛、广州、长沙、苏州等地，几乎每个月都有一些城市刷新地价纪录。目的很明显，决策层认为各城通过优质地块拍出“地王”这种方式，能够提升大家的信心和预期。

数据表明，全国地级以上主要城市的土拍溢价率呈现出环比上升 2.2%以及同比上升 0.23%的态势，1 月和 2 月连续上涨，并且同环比都在上涨，整体的溢价率已经超出了 2022 年以来的均线。现在面粉价格在提升，所以面包价格必然会随之上涨。当下随着房企手中的资金到位，他们拿地的积极性也会有所提高。

当然，土地价格上涨，短期内不会有太显著的表现。上半年仍将处于去库存的阶段。然而，随着市场热度的提升以及购房者和卖房人预期的转变，从下半年到明年，无论是成交量还是价格，市场大幅上涨的可能性都会大大增加。针对这种趋势，建议有购房需求或者有卖房需求的群体，提前做好规划。

——新房和二手房市场在快速回温。

二手房挂牌量再度上升。此前二手房挂牌量上涨的原因是大家对未来楼市的预期较低，为了降低持有成本，所以会集中抛售。然而，这也从另一个角度表明，想进行置换的改善群体正在增多，这也是市场上升的一种体现。以北京为例，近期半个月内二手房新增挂牌量达到 8000 套，新房市场也在迅速回暖。甚至有新楼盘看房需要排队半小时之久。

上述信号出现，个人觉得这仅能表明楼市确实在向好的方向发展。随着大家手中资金变得宽裕，收入不断增加且趋于稳定，大家会相信房地产还会再度火热起来。不过，大家不要过于乐观地认为房价会大幅上涨，在“房住不炒”的主要基调之下，未来的市场必然会处于稳定健康的发展状态。

（四）推动上涨的因素不断叠加

仔细分析一下，的确是有各方面因素在共同推动——

一是限购限贷政策不断放宽：

一些核心城市开始针对刚需购房者推出优惠政策，一些核心城市开始针对置换购房者推出优惠政策，这大大鼓舞了年轻人购房的信心。政府对房地产市场进行调控，这让投资者更加有信心，进而促进了市场的活跃。

住建部给予城市充分的调控自主权后，地方开始让投资需求入市。例如，江苏的部分地区已经解除了对第三套房购买资格的限制，广东也在筹划放开购买第三套房的政策。在杭州，目前二手房购买全面放开，并且把卖房增值税的征免年限统一调整为 2 年，以此降低二手房交易成本，激活二手房市场。说到底，接下来各城市优化楼市政策的方向是适当允许房产投资力量进入市场。

一是在针对购房者的金融政策方面，房贷利率进行了下调，这为房地产市场提供了流动性；二是存款利率也有所下调，同样为房地产市场提供了流动性。

2024 年，央行把房贷基准利率调整到了 3.95%，这是近两年来降幅最为显著的一次降息行为。并且，部分地方政府也推出了一些购房补贴方面的政策，像购房能获得总房款 1%的补贴等情况，这些政策有助于缓解购房者的经济压力，降低他们的购房负担。

实行房贷低利率政策后，其作用会逐步展现出来。倘若买房投入 100 万，一年的利息大概也就 3 万多，在有些地方还会贴息，实际成本仅有 2 万多。即便房价不上涨，损失的也只是这部分利息而已。然而，你说一年不涨，那两年、三年、五年呢，难道还不会涨吗？要是一旦上涨，那就不是几个点的事情了。所以，低利率不仅能够节省支出成本，还能调动大家去算买房账的积极性，让大家敢于进入楼市。

同时，许多城市对购房者发补贴，也是激励大家买房。

三是住建部在开发商的融资政策层面，明确表明要将满足不同房地产企业的融资需求当作一项准则，做到一视同仁。

民企和国央企需做到一视同仁，要放宽融资限制，加快放款速度，直接给地产项目注入资金，其目的是全力保障交楼、保障民生、保障稳定。同时，有关部门会强化对房企资金使用的监督与管理，避免出现挪用资金的现象，以确保资金能用于项目建设。

2021 年全国房企融资总额同比下降 24%，2022 年同比下降 34%，2023 年同比下降 28%，这导致房企们的融资渠道遭受严重挤压。不过，今年住建部对房企融资政策的基调发生了巨大转变，从之前的“三道红线”以降低负债，转变为如今提出“一视同仁满足不同房地产所有制企业合理融资需求”。地方主管部门将会提前为房企备好银行授信额度，房企能够随时依据自身需要取用资金。住建部的信息表明，目前申请融资的有 6000 个楼盘，实际上上报的多达 1.2 万个，这些楼盘已经审批通过的贷款超过 2000 亿元。这一政策转变会给房企带来融资的便利与支持。国有四大行对接的地产融资项目数量可观，仅工行就有 3800 个，农行有 4000 个，中行有 2500 个，建行有 3000 个，总计达到了 1.33 万个。

后面会陆续有项目进行申报、审批和放款，会持续对地产项目进行注资，主要目的是解决开发商面临的困难，并且能让购房者有信心，不用担心买到烂尾楼。

房企和购房者有信心是因为注资了一部分项目，同时需求端和供应端的政策支持在继续加大，楼市回暖能带动其他未注资项目的去化。

过去，资金进入房地产受到限制，银行针对房企出台了“两道红线”，同时对购房者实行限购和限贷政策。如今，政策发生了完全的反转，对购房者解除了限购和限贷限制，并且将购房利率降低到了历史低点；对于房企，则建立了房地产融资协调机制。这些政策充分地显示了国家在房地产资金方面给予支持的决心。

国家要做的事往往能够取得成功。楼市本身属于政策市，每一次大力救助，必定会迎来强劲的反弹，甚至出现暴涨的情况。因此，可以说楼市回暖以及上涨是必然会出现的情况。

四是刚需人群仍然不少。

房地产的新模式为“保障房”与“商品房”这两条线同步开展。伴随城市化进程持续向前推进，人口的流动将会进一步促使房地产市场变得活跃。

人口不断向城市流动，未来城市人口稳步增长，这使得对住房的需求量会持续增加。在一线城市，以及发展中的二三线城市，因为就业、教育、医疗、娱乐等机会集中，所以人们对城市住房的需求更为迫切。因此，城市楼市对于刚需者而言，会继续保持一定的活跃度。

国家统计局统计结果表明，2000 年到 2020 年期间，全国住宅商品房销售面积约为 164 亿平米。若以户均 90 平米计算，约有 1.82 亿套。别墅高档公寓累计销售面积为 9.18 亿平米，按户均 120 平米计算，大概有 756 万套。1.82 亿套加上 756 万套等于 1.8956 万套。按户均人口3.2人计算，意味着只有6亿人有商品房。

统计显示，到 2022 年底时，全国有 2.4 亿人在以租房的方式生活。这表明，还有很多人没有属于自己的房子。其中一部分人可能拥有房子，然而更多的人依然没有房子。他们都期盼着有朝一日能够达成购房的梦想，拥有一个完完全全属于自己的家。