中国楼市持续调控，房价究竟会上涨还是下跌？

中国房地产市场持续受到政策管控，去年国内房产价格有所回落。不过今年年初以来，多地楼市显现回暖迹象，购买者普遍担忧国内房价能否停止下跌并转而上涨，国内房产价格最终会呈现上涨态势还是继续下跌呢？最近，网络上流传出若干条关于国内房价不可能下跌的不可辩驳的论据。

一、城市化进程拉动房价上扬

左右地产周帆表示，我国城市人口占比仅达四成以上，相比之下，发达国家普遍超过七成，二者之间存在显著落差，表明仍有众多农村居民需要转移至城市定居，这些新增城市居民对住所的需求极为旺盛，市场潜力巨大。当前中国经济发展正经历转型与扩张阶段，城镇化步伐不断加快，这一趋势势必导致大批非城镇户籍人口向城市聚集。

中国是农业国家，乡村居民占人口多数，仅进城务工的农民，就代表住房需求中一个极具吸引力的部分，只要城市化继续发展，他们就会不断进入城市。

二、中国城市正处于大拆大建的高速发展期

中国的城市规模增长极其迅猛，速度极快，令人瞩目，变化惊人；如今的城区面积，与几年前的范围相比，已经小很多；仅仅经过三五年时间，城区面积就会大幅增加，增长幅度惊人；以广州为例，几年前的城区面积只有一千多平方公里；而如今，这个数字已经增长到了3800多平方公里；城市如此快速地扩张，不可避免地会引发大规模的拆迁和建设活动；这种扩张之后，必然需要与之相匹配的众多居民和工作者来填充新的空间。另外，大规模的改造工程引发了许多安置性需求，基本上都是将狭小住宅更换为宽敞住宅，经济型住房升级为豪华型住房，城市拓展之后，不可能没有居民入住，从而变成一座废弃的城市，实际情况表明，城市向何处延伸，人口就会追随到哪里。

三、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇

早些年，许多都市主要依靠房产产业来推动经济，如今这些城市的发展已步入正轨，尽管房产不再像从前那样是核心动力，但它依然发挥着关键作用。相比之下，中低层级的城市依然视房地产为无可替代的主导产业，这解释了为何国家层面实施调控政策，而地方当局却显得消极抵触的原因。对于地级市和县级市而言，特别是那些规模较小的城市，它们的经济基础不够坚实，自身缺乏持续发展的动力，因此主要依赖房地产行业来推动增长。房地产的建设活动，决定了城市未来的发展走向。

城市扩张的每一步，都伴随着房地产开发的足迹，这种关联作用极为显著，其影响力不容忽视，几乎牵动了所有产业的进步，以服饰、美容行业为例，它们看似与房地产关联不大，但实质上，这些行业的繁荣也离不开房地产的推动，新建的众多服饰、美容主题商场和专业市场，都在为其发展注入动力，倘若房地产停滞不前，其他行业也难免遭受波及，发展将面临不同程度的阻碍。

四、房地产成了地方财政的主要收入来源

不动产已构成地方财政的重要支柱，这一点毋庸置疑，我们暂且不谈不动产对地方经济的推动作用，仅是房地产建设所需的土地出让，就是地方财政的命脉所在，倘若缺少土地收益，地方政府的财政状况将捉襟见肘，收入减少会削弱地方政府的治理能力、履职效能。因此，中央即便进行调控，地方当局也有自己的考量，各自盘算着私房计划，不能明面上拥护房地产行业，便在背后给予援助，这也是中央的调控措施难以奏效的一个关键原因。

例如官方要求在预售许可颁发之前禁止使用排队选房、提前认筹、信息登记、预约认购等方式，除了大城市基本遵守外，中小城市大多未执行，相关部门默许这种行为，实际上在背后推动房地产行业进步。

五、奢侈消费风起云涌，助长房价飚升

最近，社会上广泛流传着关于中国富裕阶层在美国肆意挥霍财富的说法，他们似乎毫不吝啬地展示自己的财力，仿佛什么都没有，就剩下钱多，这种现象让人联想到改革开放初期，那些凭借冒险精神迅速发家致富的农民，在夜总会里大肆铺张摆阔的景象，两者如出一辙。中国刚刚变得富裕，因为长时间处于贫困和落后的状态，并且文化基础比较薄弱，一旦手里有了些积蓄，就会表现出强烈的“小农思想”，喜欢炫耀财富，这是第一个表现；第二个表现是，由于许多中国人手头有钱了，生活条件得到改善，生活方式发生了根本性的变化，从过去只求吃饱穿暖提升到追求生活品质，如今国人的享乐观念越来越强烈。宽敞富丽的居所是提升生活品质的关键部分，因此众多人着手更换住所，房屋规模越换越可观，品质也愈发优越。中国的奢华消费现象令全球瞩目，并且呈现迅猛发展态势，这些富裕阶层购置房产时毫不吝啬，一旦锁定目标便迅速成交，多数采用全款支付方式。他们毕竟财力雄厚。

六、注意，是控制房价过快上涨，不是打压

我每次去讲话，总会被问到一个相同的问题：周老师，房地产今后会变成什么样子？它的发展方向是什么，国家为何总是对房地产持反对态度？提问者似乎有个关键点没弄清楚，就是国家究竟为何要管理房地产，调控它的真正目的何在？开发商们普遍觉得国家在限制房地产行业，所以每当出台相关政策，他们就会心神不宁，感到困惑。

国家为何要对房地产行业进行管理呢？由于该行业发展迅猛，长期占据资源优势地位，给其他领域带来很大压力；同时房价增长速度过快，几乎呈现爆发式态势，对民众生活造成不利影响。政府实施调控的目标十分清晰，只是民众未能准确理解其意图。中央调控房地产，目的是防止房价迅猛增长，重点在于抑制过快涨幅，并非追求暴利，其根本目的是避免房价飙升，允许其适度提升，确保增长幅度维持在合理区间，并非打压行业，中央政府深知房地产对经济的推动作用，因此不会采取压制措施。从这个角度讲，不动产将持续向好，若期待五年内价格回落，纯属天方夜谭。不过，价值确实会有起伏，短暂回调之后便会再度攀升，总体趋势是向上的。

七、通胀预期加大，带动房价上扬

物价持续走高，农产品成本不断突破记录，根据经济理论分析，食品成本变化会直接影响不动产价格。观察石油价格近年来的急剧增长，仿佛雪球越滚越大。整体物价水平上升，必然促使房价上涨，连最普通的蔬菜价格都在增加，不动产价格没有不攀升的缘由。不会出现其他商品价格上涨而房价反降的情况吧？要想稳定房价，首先需要稳定CPI，否则控制房价就是白费力气。

八、地价猛涨，催高房价

人们只注意到房价急剧攀升，其实土地价格的涨幅超过房价，有消息指出，十年前购置的土地，至今仍未动工，仅土地价值就已增长数百倍，相比之下，直接囤地比进行开发更为有利可图，也更为省心，土地价格逐年攀升，如同孙悟空一个筋斗十万八千里般迅速，而土地成本在房地产开发总成本中占据半壁江山，土地价格上涨，房价必然随之上涨。政府运用竞价手段售卖土地，只会促使地价上涨，人为推高地价，除非国家调整土地售卖、流转机制，否则这种做法只会让地价持续攀升。早些时候出现的土地成交价超过房屋售价的情况，就充分揭示了这一点，面粉价格高于面包价格是很不合理的状况。部分大型国有企业参与土地购置，由于这些企业具备官方支持，资金充裕，致使高价地块屡见不鲜，这些行为构成了房价攀升的重要动力。

九、建材价格攀升，成了房价的幕后推手

除了地价猛涨，房地产其他部分的费用也在持续上涨，钢材水泥等建筑材料的提价，是房价攀升的一个不易察觉的驱动力，费用上升，房屋定价自然会相应提高，并且房价的涨幅远大于成本的增幅。

或许有人会提出，建筑材料的费用上升，在整体开销中的比重并不显著，而且材料费用的提高，对于房价的波动作用相当微弱。确实，建筑材料的费用上升，在房价上涨过程中产生的动力是相对较小的，原因非常明了，因为到目前为止，房地产行业依然保持着高额利润，是其他所有产业无法比拟的。房地产具有显著规模效应，其盈利水平稍超其他领域，这就足以构成庞大的利润场域，全国某知名楼盘在北京的项目，综合所有费用，每平米造价约五千元，经营者最初打算以九千元每平米发售，后来逐步调整到一万二千元每平米人们或许难以想到，后续情形的发展已远远超出了上司的预料，该处房产的标价先涨至每平米三万元，接着又涨到五万元，试想这样的巨额利润究竟让谁承受得了

建筑材料价格对房产售价的影响并不显著，但这不代表完全没有作用，价格上扬时，建筑商不可能自行承担费用，必然会分摊到房产售价上，而且材料价格上涨，也至少为建筑商提供了一个提价的正当理由。

十、房子是保值增值的最佳投资

房屋如今已非单纯用来安家的场所，更被当作一种极好的增值资产来看待。由于银行存款收益微薄，股票市场波动剧烈，黄金价格起伏不定，这些原因促使人们将房产视为最稳妥的保值增值选择。自商品房出现以来，其价值总体持续上涨，鲜有下跌记录，即便偶有价格回调，也仅是短暂现象，属于市场正常波动，并非房产本身价值缩水所致。

发达国家民众的工资性收益，普遍远超中国很多倍数，资产性收益是增加居民财富的一种有效途径。不少已购置房产者，都得益于房产大幅升值而获利颇丰。这亦是众多富裕人群持续多次购入房产的根本驱动力，在中国，持有五到十处房产者不在少数，而拥有两到三处房产者更是普遍常见。房产的惊人升值潜力，如同强效刺激物般，让民众备受鼓舞。近些年涌现的众多投机购房群体，正是看重了房产的惊人升值潜力，并且大多从中赚取了丰厚的回报。

十一、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨

受几千年来的旧式观念束缚，中国人普遍觉得“有屋才有家”，没屋就仿佛流浪，如同失去根基的水草。这种想法非常稳固，持续左右着人们的想法。在这种落后观念作用下，多数人成年后都为购房而努力，因此出现了许多房贷奴隶。几乎每个人工作几年后，就迫切想要购置房产，想尽办法增加收入，节省开支，目标就是买一套自己的住宅。可以想到，多数成年人都有购房打算，部分未婚女性同样渴望拥有房产，多数男性在婚前已购置房屋，婚后便持有两套，这种情况虽然少见，但据此推断，中国房价上涨确有缘由，主要由于刚需旺盛。

十二、女人是房价上涨的帮凶

大众普遍抱怨住宅价格居高不下，众多女性也加入了这场指责声中，却未曾意识到，她们自身反而成了房价飞涨的同谋者。国内女性普遍存在较强的依赖倾向，结婚时常以“将自己交给对方”为前提，逐渐沦为他人的附庸。更糟糕的是，多数女性倾向于选择富有对象，倾向于嫁给有房产的人，一旦得知对方没有房子，就会提出条件：等到你购置房产后再考虑，没有房产就别谈婚事。这种情况尚算温和，遇到固执的，连房子都没有？直接分手，不送任何财物就离开。中国男性承受着女性的这种压力，于是拼命赚钱购房，目标很明确，就是为了迎娶妻子组建家庭养育后代。很多人不知不觉间背负了房贷，婚后夫妻双方都成了房奴，一起拼命赚钱偿还贷款。

女性的这种观念，明显助长了住宅价格的上涨，假如女性不执意要求男方必须购房才能开始交往或步入婚姻，那么会有许多人不参与购房行列，至少会推迟。每对情侣结婚都要购置房产，中国有三四亿户家庭，就需要三四个亿套房子，这还没计算拥有多套房产和中途换房的人，女性无意中扩大了必需的购房需求量。需求量巨大，房价不可能不攀升。

十三、媒体捕风捉影、大肆宣杨，搅混一池清水

房价增长过猛，新闻界难辞其咎。稍有关注国家层面的一些风吹草动，就借题大做，肆意渲染，生怕世人不知情。报道政府方面的政策行动本无不可，但新闻界常不只是报道那么简单，而是用大量版面篇幅，进行没完没了的渲染，还邀请各领域人士进行解读，原本很普通的一项政策，经新闻界这样一操弄，便闹得沸沸扬扬，大家为之担忧不已。

新闻界倾向于关注那些声名显赫且热衷于自我宣传的人物，诸如任志强、潘石屹等，一旦他们发表言论，媒体便争相报道，不惜版面为其加油助威、大造声势。某个知名度较高或者实力出众的房地产开发商调整了房价，这本身属于正常的市场策略，完全无需关注，然而媒体却将其作为重要新闻，大篇幅报道分析，过分渲染，造成社会广泛关注。

舆论受其左右，公众易受其影响，社会秩序难保，一旦失控，后果不堪设想，房价飙升亦受其推波助澜。

十四、政府的不作为，变相助涨房价

房价持续攀升，民众普遍反映价格过高，政府不得不进行干预，但措施显得仓促且针对性不强，总是问题出现后才处理，事先缺乏周全的管理规划，总是疲于应对，房价高时进行调控，稳定后就不再关注，这种管理方式只会助长房价，因为政府没有制定长远系统方案，只是临时调整，每次干预都将房地产市场推至公众关注焦点，这种做法能让房价回落吗？由于当局时常进行政策调整，导致社会各界持续关注房屋价格，并频繁展开相关讨论，这种关注和讨论使得房地产行业保持较高热度，并且热度持续攀升，一旦热度增高，价格就难以维持稳定，当公众不断呼吁“提升女性社会地位”时，女性地位其实并未得到改善，而当这种呼吁停止后，女性地位反而已经实现了进步。当成千上万的人、数十万的人、数百万的人、数千万的人、数以亿计的人都把目光投向某个人时，这个人想要不声名远扬都十分困难，一旦声名鹊起，身价怎能不急剧攀升呢？

政府的不作为主要体现在两个方面：

缺乏整体性的调控规划，临时应答式调整，如同零散的招式，杂乱无章，即便取得效果，也并非实力所致，纯属巧合，俗语讲就是碰上了好运气，这种做法完全错误，必须制定一套系统性的策略，深入剖析，分阶段有步骤地实施行动。

其次，政府部门缺少前瞻性，对于房地产行业的后续发展，没能做出严谨的判断，只是凭借主观臆断，认为颁布几项措施，房价就能保持平稳。必须清楚，整体经济形势不会受到任何个人或政府想法的影响，而是由市场机制主导。例如证券市场价格急剧上升或急剧下降，官方难以进行干预。倘若当局具备前瞻性，能够对房地产行业的后续发展作出合理预估，便会自然制定出周密严谨的治理策略。实际上，当局历次实施的调控措施，反而助长了房价的持续攀升，将价格不断推向新的高峰。

十五、国家财富增长迅速，生活品质追求提升，造成住房使用时间变短，从而扩展了市场购买潜力。

调查机构经过深入分析，了解到一处房产，在居住七到八年之后通常会进行更换，这意味着一个住户（家庭）在购置新房之后，经过七八年时间又成为新业主，而且这种情况还伴随着房产投资的动机。形成这一现象的原因在于经济迅猛增长，居民对生活品质的要求提升，使得房屋在居住七八年之后就被视为旧居，从而促使人们再次购置新房。城市以摊大饼模式迅速蔓延，即便你原地不动，也可能在城市建设中被重新规划而拆迁。如今社会，依靠一套房子居住数十年，已非常不切实际。这种情况，无形中提升了住房的迫切需求。

十六、腐败性需求拉高房价

腐败性需求指的是部分政府工作人员通过不当行为获取高额经济利益，在三四类城市，众多普通家庭几乎无力承担房产购置费用，而那些商业运营较为成功的企业主则相对富裕，三线及四线城市的普通职员工资水平不高，单凭薪水难以迅速实现购房目标，根据相关资料，这些城市中多数房产购买者是公务员以及教育医疗单位的人员，他们为何能够负担得起房屋？仅凭薪水，同样无法负担，他们却成为购房的主要人群，表面看来，只能归结为贪污致富，部分人借助贪污攫取了大量财富，这些人不仅购置一套，还购买两套三套乃至更多，这种贪污性质的需求，无疑推动了房价的上涨，他们对高房价形成了显著的推波助澜，要真正降低房价，打击贪污引发的需求，可以说是一条切实可行的途径。

十七、开发商不可能降价，房价只会走高不会下跌

这个道理其实很简单，开发商要是降价，购买者就更少了，由于购买者发现开发商降价，就会开始盘算，终于降价了，这一降也许会降得相当大，而且会持续一段光阴，甚至可能难以回升，购房跟买股票相似，都是倾向于买上升的，而不是下跌的今天开发商降低了售价，但买家并不会立刻购买，他们会等到明天看看是否会继续降价，明天如果还是这样，买家会考虑等到后天再决定，这样下去，买家始终找不到一个他们认为合适的购买时机，他们会持续等待，因为担心在降价时买入，万一第二天价格再次下降，就会感到损失。

开发商以经营为业，非常清楚这个道理，明白降价无法提升销量，只能坚持不降，况且他们对房地产行业前景普遍持乐观态度，不可能主动降价，只有少数资金链紧张的开发商，或许会考虑降价回笼资金，即便部分开发商真的降价，也难以带动整体降价风潮，因此期待房价下跌，纯属幻想。

十八、有房百姓支持房价上涨

当前社会舆论中，部分有购房需求的民众，频繁表达对房价上涨的不满，这种声音在传统及网络渠道尤为突出，甚至引发媒体广泛报道，进而对政府决策形成压力，促使相关部门采取措施进行调控。

另有一部分人同样值得关注，他们的声音虽不显眼，影响力却不容小觑，这就是已购房产的业主群体。这些业主不希望房产价格降低，反而期待其上涨，原因是房价下跌会导致房产价值缩水，而房价上升则会使房产价值增加。拥有房产的人群明显比没有房产的人群更有优势，在经济实力方面，他们确实更强，在社会声望方面，他们同样更优越，并且房产持有者还在某些层面上掌握了影响力，至少那些民间富裕阶层以及公务员和在政府部门任职的非公务员，他们大多都拥有自己的房产，而这些人都是具备一定“影响力”的，他们会运用自己的“资源”来防止房价降低。

十九、媒体支持房价上涨

房地产稍有波动，媒体便高声宣扬，一旦某个楼盘降价促销，媒体就立刻进行大量报道，降价促销本是常规的营销方式，可媒体却喜欢制造事端，夸大其词一番，原本没有问题也变成了问题，不是新闻也被硬是变成了新闻。一旦政府针对房产领域颁布相关法规，新闻界便会倾尽所有资源，开辟众多版面，全力聚焦该议题，行动如同临战状态。新闻机构对这类消息的捕捉能力极强，反应速度令人惊叹。

媒体显得十分急躁，完全是为了追求短暂的关注度，急于挖掘独家新闻，发布劲爆内容。事实上，房价下跌最不愿意看到的是媒体，甚至媒体比开发商更加担忧房价降低，原因是什么呢？

先来看一个具体数字，广州日报每年的广告营收大概有18亿元，里面房产宣传占到了百分之七十。南方都市报的情况也差不多，国内其他那些有影响力、名气大的报纸也基本如此。再看房地产相关的专业网站，它们的收入普遍比其他类型网站要高。设想一下，假如房地产行业遭遇困境，这些媒体的营收不仅会锐减一半，几乎要损失三分之二，那么他们的生存状况将比房贷一族更为艰难。从这个角度讲，媒体最不希望房价走低，因为房地产一旦不景气，开发商虽然经营困难，却能够转向其他领域进行投资，而媒体始终是媒体，无法转型到其他行业去。因此，房价下跌时，媒体会比开发商更加焦虑。

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