福州市晋安区人民政府：关于收储紫阳钢材市场周边地块房屋征收补偿方案公布

因需收购紫阳钢材市场邻近区域土地，福州市晋安区人民政府已决定征购该区域国有土地上所有建筑物，具体界限以红线图为准。该区人民政府于2024年4月23日依照《国有土地上房屋征购与补偿办法》的要求，在该征购范围及征购机构的官方网站上公布此项目房屋征购补偿办法，并征求公众意见。依据公众意见反馈，现将调整过的国有地块房产征购补偿办法公之于众。

附件：关于紫阳钢材市场邻近区域国有土地房产征购补偿的详细计划

福州市晋安区人民政府

2024年5月24日

附件：

收储紫阳钢材市场周边地块项目国有土地上的房屋征收补偿方案

为配合紫阳钢材市场周边地块的收储工作，需对项目红线区域内的所有建筑实施征收（具体区域以规划红线图为依据），现依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《福建省实施办法》、《福州市房屋征收补偿实施细则》（2021年修订版）以及《福州市人民政府办公厅关于福州市房屋征收补偿实施细则（2021年修订版）的补充意见》等法规要求，并考虑该地块的具体条件，特制定以下房屋征收补偿措施。

一、征收补偿对象及方式

本征收范围内的所有被征收者，均属于补偿对象，具体范围以项目红线图为标准，被征收的房屋如果是个人或单位所有，就要用不动产权证书（包括房屋所有权证）或建筑许可执照（建设工程规划许可证，同一人加层扩建的情况除外）来计算家庭单位和补偿标准，被征收者需要根据权属证书记录的房屋用途、性质和面积来选择产权置换方式。持有建筑许可执照（建设工程规划许可证）未建设的不予补偿。

（二）本地块征收补偿的方式:实行货币补偿。

（三）建筑面积计算

征收房屋的产权建筑面积依据所有权证上的记录确定；没有登记的房屋面积，则按照国家发布的《房产测量规范》以及《福州市房屋面积计算细则》的标准进行测算。

采用坡屋顶结构，将空间转化为储藏层，该层与主建筑同步施工，楼底高度不低于2.2米，储藏层层高达到或超过2.2米的区域，其建筑面积按全值计算，储藏层层高在1.6米到2.2米之间的区域，其建筑面积按半值计算，储藏层层高低于1.6米的区域，不计入建筑面积。

二、 非住宅房屋征收补偿

非住宅建筑征用通常依据不动产权证明文件上所载明的功能用途，给予现金补偿,具体包括房产证或土地使用证所标明的用途,以此作为补偿的主要依据。

（二）非住宅房屋补偿计价方式

货币补偿金额等于被征收商铺合法建筑空间乘以每平方米三万二千六百四十二元加上征收房屋重建费用乘以成新率。

沿长乐北路二层商铺的货币补偿算法如下：补偿总额等于该商铺合法建筑面积乘以每平方米十五万九千四百四十四元，再加上该房屋重置成本乘以成新率的结果。

货币补偿金额等于被征收商铺合法建筑空间乘以每平方米二十五万三千六百六十七元加上被征收房屋重新购建价格乘以成新率。

沿狭窄道路上的铺面，采用现金补偿标准，具体金额等于该经营场所核定的合法建筑空间乘以每平方米21128元，再加上该房屋的重建成本乘以成新比例。

沿狭窄巷道二楼商铺现金补偿算法：现金补偿额度等于被征收经营性铺面核准的合法建筑空间乘以每平方米一万零五百六十四元加上被征收房产重建成本乘以成新系数。

沿狭窄道路上的三楼商铺采用现金补偿标准，具体金额等于该商业用房核定的合法建筑空间乘以每平方米八千三百四十元，再加上房屋重置成本乘以成新系数的结果。

沿狭窄巷道里四层商铺的货币补偿算法：补偿金数额等于该商铺被征收后核定的合法建筑空间面积乘以每平方米七千二百八十九元再加上被征收房屋的重建成本乘以成新比率的乘积。

沿狭窄巷道里五层商铺的货币补偿算法：补偿钱款数额等于该商铺被征收后核实的合法建筑空间乘以每平米七千一百五十六元再加上被征收房屋的重建成本乘以成新系数。

工业仓储用房获得现金补偿的计算方法：补偿金数额等于该类房产核定的合法使用面积乘以每平方米1411元，再加上房屋重置成本乘以成新比率的乘积。

（三）被征收房屋不动产权证书（房屋所有权证或土地证）登记的用途为工业仓储厂房，在2016年5月1日《福州市城市规划管理技术规定》实施之前，改为了办公和生活服务设施用房，那么认定的办公及生活服务设施用房面积，不能超过确权总建筑面积的15%，这包括了已经登记为办公用房的部分；如果超出了这个比例，超出部分的面积仍然按照原来的用途来补偿；如果没有超出，就按照实际的面积来补偿。

（四）若征用的住宅改作商铺且未获规划部门许可、不动产登记机构核验，只要持有有效的商业经营许可证或工商行政管理机构开具的开业凭证，或税务登记文件，在约定时限内签订补偿条款并完成搬迁，对于临街底层的第一间自然房（房深依据建筑构造确定，但最长为六米），可参照以下条款给予补偿。在签约期限内未达成补偿协议的，一律按原房用途进行补偿。

1984年1月5日《城市规划条例》实施之前，若将临街底层首个自然间非经营性铺面改为经营性铺面，则能够依照经营性铺面的标准发放现金补偿。

1984年1月5日到1990年4月1日这段时间里，在《中华人民共和国城市规划法》实施之前，如果有人把临街最下面那间自然房间从非经营用途改成了经营用途，那么可以按照这间房建筑面积的百分之八十，来计算补偿的营业性店面面积，并且给钱，而剩下的部分则按照原来的房屋用途来补偿。

1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》开始实施，到2004年10月26日福州市发布《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》之前，如果将临街最底层第一个房间从非经营性用途改为经营性用途，可以按照该房间建筑面积的六成，确认其作为经营性用途的面积，并给予相应货币补偿，而剩余部分的房屋面积则按照原来的用途进行补偿。

2004年10月26日往后，凡是把临街的非经营性铺面改成经营性铺面的，会根据房屋原本的用途来发放补偿。

（五）若被征收者于规定时限内完成签约并搬迁，且以区域综合评估价值作为计价依据，则可获得搬迁补偿奖励，具体标准如下：

长乐北路临街商铺地面层每平米售价三千二百六元，该路商铺上层每平米售价一千五百九十四元，紫新东路临街商铺地面层每平米售价二千五百三十七元，小街巷临街商铺地面层每平米售价二千一百一十三元，小街巷商铺上层每平米售价一千零五十六元，小街巷商铺第三层每平米售价八百三十四元，小街巷商铺第四层每平米售价七百二十九元，小街巷商铺第五层每平米售价七百一十六元，工厂仓库类房产每平米售价二千一百八十三元。

选择货币补偿的，另按以下标准给予货币奖励：

长乐北路一楼商铺每平米卖三千二百六元，长乐北路二楼铺面每平米是一千五百九十四元，紫新东路一层铺面每平米是二千五百三十七元，小街巷一楼铺面每平米卖二千一百一十三元，小街巷二楼铺面每平米是一千零五十六元，小街巷三层铺面每平米卖八百三十四元，小街巷四层铺面每平米是一千七百二十九元，小街巷五层铺面每平米是一千七百一十六元，工厂仓库类房产每平米是一千四百五十五元。

征收对象若挑选单独评估方法来计算现金补偿额度，该现金补偿额度将依照市场评估价值来决定，倘若在约定时间内完成签约并搬离，能够获得征收房产单独评估价5%的搬迁奖励，而决定接受现金补偿的，亦可获得征收房产单独评估价5%的现金奖励。

三、无产权房屋征收补偿

（一）对于没有产权的房屋进行征收补偿，一般参照福州市勘测院过去的航空照片，也就是矢量图来执行，个人建造的无产权房屋，需要房主写下保证书，同时村或者社区，镇或者街道要确认，并且公开征求意见没有反对意见才行，单位建造的无产权房屋，必须得到上级主管部门的认可，然后还要看建造时间的长短，采取不同的处理方式

属于1984年1月5日国务院颁布的《城市规划条例》实施之前建造的无产权房产，将根据原有房屋的占地面积进行补偿和安置。

1984年1月5日到2004年10月26日期间，由行政机关、事业单位、各类企业出资，在自有土地使用权范围内建造的无产权房屋，按照原先房屋建筑面积的一半，发放现金补偿。

2004年10月26日到2006年8月26日期间，福州市人民政府发布通告前建造的无产权房屋，还有私营企业或个人在1984年1月5日到2006年8月26日这段时间向村或社区、镇或街道租地建造的无产权房屋，如果在约定的期限内签订协议并搬离，可以按照不同结构房屋的再建成本和成新率给予补偿，另外再按再建成本和成新率的一半发放搬迁奖励。

2006年8月26日到2012年12月31日之间建造的无产权房产，若在约定时间内签署文件并搬离，可以拿到不超过房屋原始造价乘以成新比后50%的自主搬迁补贴，但房屋装修部分不予赔偿。

2012年12月31日之前建造的猪圈、牛棚以及临时搭建的房舍或建筑，若在约定时间内搬离，每平方米可获得三十至七十元的补偿，如果在拆迁过程中继续饲养家禽家畜，还会额外发放每平方米三十元的搬迁补助。

6、2012年12月31日后建设的无产权房屋不予补偿。

四、签约期限

签约期：2024年5月28日至2024年6月16日。

五、过渡期保障机制

非住宅房屋因征收导致经营中断的补偿额度，参照经营者最近三年整体盈利水平的平均值来核算，若经营时间短于三年，则按实际经营时间的盈利平均值计算。收益情况依据税务机构提供的最终利润文件确认；若税务机构无法提供该文件，则参照有资质的会计公司提交的企业年度查账结论；歇业时长通常以不少于半年的标准核算。若经营者拿不出所得税证明，经营商铺能根据核实的合法面积，每平方米拿100元一次性补偿停业损失，其他非住宅建筑能按合法面积，每平方米拿50元一次性补偿停业损失，经营者租来房子做生意，停业损失补偿按和征收方约定分摊。

六、其他激励机制

非住宅的搬迁补偿标准是每平方米20元，如果补偿金额低于1000元，则统一按1000元来结算。

（二）若征用对象在约定时限内完成签约并搬离房屋交付，将依照以下条件提供搬迁补助。

征用商铺、写字楼、工场、仓库等非住宅建筑，根据登记面积，每平米可获不超过百元的搬迁补助。

七、附则

（一）被征收房屋重置价标准和二次装修项目补偿计价标准：

参照榕政办〔2013〕100号文件的标准,重置价格和二次装修项目均按此规定执行。

层高达到四米及四米以上时，建筑安装综合单价或重置价格标准需提升百分之二十；层高达到六米及六米以上时，建筑安装综合单价或重置价格标准需提升百分之四十；层高达到八米及八米以上时，建筑安装综合单价或重置价格标准需提升百分之六十。

八、超出签约期限搬迁的处理办法

凡是超出约定时间搬离的，都不可以领取前面所说的各项奖励和特殊待遇，必须阻止拖延搬迁反而获得额外好处的情形出现。

房屋征收部门同被征收者，在征收补偿方案规定的签约期限内，若无法就补偿达成一致，或者被征收房屋的产权人身份不清晰，房屋征收部门需向作出征收决定的晋安区人民政府汇报，请求依照条例规定，依据征收补偿方案制定补偿决议。如果征收对象在法律规定的期限内既不申请复议也不提起诉讼，并且在补偿决定指定的期限内没有搬离，那么作出房屋征收决定的晋安区人民政府将依照法律程序向人民法院申请强制执行。

申请执行文书需附带具体补偿数额和专门账户信息，同时提供产权置换房产及临时过渡住所的详细地址和空间规模等文件。

有意破坏征用流程秩序，挑起事端，阻挠征用职员正常履职的，公安机关将依照《治安管理处罚法》实施惩处，情节严重的交由司法机构追究法律责任。

九、房屋搬迁程序

征收部门需把现场测量的房产平方数、建筑构造、房龄状况等信息展示给被拆迁方查验，确认无误后，须在指定时限内递交确认凭证。

搬迁时，居民需结清水电账单，由相关机构负责安装总表，禁止个人私自拆换设备，必须由相关机构统一处理，否则将追究相关责任。

被征收人需在指定时限内签署协议，并且完成搬迁工作，同时要办理好房屋封存移交的相关手续。选房时的顺序编号抽签的具体方式、时间以及地点等细节，将由负责房屋征收的单位另行告知。

签订协议时，被征收人须递交房产权属证明文件，建筑许可证明文件，土地使用权证明文件，企业运营许可证明文件，税务登记凭证，闭路电视费用缴款凭证，电话使用费用明细单等所有原始文件，同时携带个人身份证明文件，个人身份证明文件两份，户籍登记证明文件一份，以及个人印章。

搬迁、摇号、定房等环节，需在福州日报发布公告，公告发布之日即为通知到达之时，若错过到场摇号或定房，则视为自动放弃，同时会在公证处进行公证，并由工作人员协助完成摇号、定房。

本征收房屋补偿方案中未作规定的部分，需遵循国务院以及省、市层面的相关法规处理。涉及征收外国领事馆建筑、军事设施、华侨居所、宗教场所、寺庙庙宇、文物古迹、历史文化保护区内的建构筑物等情形，须依照相应的法律条文、法规规章来实施。