小业主撬动大投资模式的项目需注意哪些事项？

关注建设单位及其股东的登记情况； 股权结构； 财务状况； 经营业绩； 法律纠纷； 行业声誉和过往业绩记录等

重点关注“小业主撬动大投资”模式的项目。 业主利用政府资源在不缴纳或少缴出让金的情况下先开发土地，并利用民间贷款、预付资金等方式运营项目，然后等待房产出售。 结算后各方费用均予以报销。 资金链容易断裂，如果项目位于经济不发达、市场购买力有限的地区，业主将难以及时变现，从而加剧现金流压力。

二、项目内容及范围

工程内容和范围必须明确、详细，边界必须清晰，避免施工过程中因协议不明确而产生纠纷，特别是总价合同。

3、施工期

合同中的工期条款是合同履行过程中非常重要的一部分。 在施工过程中，往往由于工期问题，发包人施加压力，承包商做出让步，最终导致合同风险的发生。

因此，在合同中规定工期条款时，必须注意：工期是否过短，与实际施工情况不符； 违约金是否过重、违约金是否无上限或过高； 影响工期的因素是否合理； 施工工期是否合理； 延期、索赔条款是否合理，承包商的合法权益能否得到保障。

4. 质量

约定的质量标准是否过高，是否必须获得一定的奖励以及违约的相关处罚。 由于中标的授予具有不确定性，因此不建议合同中必须规定必须获得中标。

5. 分包

随着国家对非法分包的打击力度加大，建设工程合同中基本都会明确是否允许分包以及允许分包的范围。

根据我国《建筑法》、《招标法》和住房城乡建设部近日印发的《建筑工程承包、承包违法行为认定、查处、处罚和管理办法》的规定—— 2019年农村发展，可以得出结论，承包商可以采取合法的分包措施，必须满足三个条件：

首先，分包单位必须具备相应资质。

二是钢结构以外的主体结构不能分包。

三是分包必须在施工合同中约定或经建设单位批准（该条在最新《管理办法》中不再视为非法分包，但在《建筑法》中仍有规定）。

六、价格形式及价格调整

价格形式主要有：单价合同、包干合同、成本加报酬合同等，目前最常用的是单价合同和包干合同。

单价合同中应注意明确风险范围，并与调价协议相结合。

总价合同的风险一般较高，对于工期相对简单、工期短、成本较低的项目，可采用这种计价方式。

总价合同应注意以下风险因素：

1、建议不要约定一次性使用措施费，避免工程量增加，导致措施费增加，或者约定如果工程规模发生变化，应按比例调整或重新计算措施费；

2、包干价项目，必须明确项目建设范围；

3、一次性工程建设期超过一年的，应约定因市场价格波动而产生的价格调整原则。

价格调整

市场波动引起的价格调整是指构成工程成本的各种因素，包括人工（含其他人工成本）、材料（含其他材料成本）、机械（小型机床使用费）等。

对于成本信息中列出的成本要素的信息价格，可以直接调整成本信息价格； 未列入清单的项目，可采用成本信息中的成本指数或国家主管部门公布的价格上涨指数进行调整； 对于特殊材料、特殊设备或者未列入成本信息的项目，业主、监理单位、承包商可以共同询价。

调价材料基本范围建议：民用建筑工程包括钢筋或钢材、混凝土、地面材料（砂、石、水泥）、成品砂浆、砌块、电线电缆等； 基础设施项目包括沥青、钢筋或钢材、混凝土、地面材料（沙、石、水泥、砾石、石灰）、设备燃料等。个别偏远项目还应注意水电费的调整。

7、工程付款

预付款：分为动员预付款和物资预付款。 它们可以同时商定或仅商定一种类型。 约定预付款时，应明确付款时间，并明确扣除的时间和方式。

付款条件：建议每月进度付款比例75%以上。 现在国家要求政府和国有投资项目的比例必须达到80%以上。 项目交付（竣工）后，工程款支付比例达到85%以上。 注意合同中的付款时间，注意竣工、交付使用、竣工验收、缺陷责任期和最终付款的时间顺序的对应关系。 在付款条款中，避免规定与我们的义务无关的附加条件，例如获得预售许可。 、项目收购等

付款方式：应采用现金或转账方式付款，尽量避免其他付款方式。 但如果同意承兑付款，必须明确利息补贴由承包商承担，承兑期限不得超过6个月，并须明确补贴银行是承付银行之一。四大国有银行； 如果协议是应收账款保理，必须明确是无追索权保理，即不占用我们的信用； 如果要求部分工程款以实物支付，必须明确不得用于贫困住房或流动性差的商铺。 以实物偿还债务。

八、竣工验收

注意竣工验收时间的明确约定。 要特别注意高速公路项目与其他项目的区别。 公路工程应当在交付时同意验收。

9. 结算

合同中应明确结算报告时间、结算审批时间、审核时间的约定。 建议整个结算过程不要超过6个月。 如有可能，应在合同中约定，超过约定时间的，视为业主已同意承包商报出的金额或按照承包商报出的结算价支付相应金额。承包商，结算审核完成后补足差额。

10. 缺陷责任期和保修期

缺陷责任期：

• 为修复已完成的工程产品中的质量缺陷而预留的时间；

• 不超过2年；

• 保修期满后返还保证金；

• 保修义务在保修期满后不会被免除，直至保修期结束。

保修期：

• 已完成工程的保修期；

• 基础及主体结构合理使用寿命，防水工程为5年，其他工程为2年；

• 与保修金返还无关；

• 保修义务到期后将被免除。

《建设工程质量保证金管理办法》（建制[2017]138号）规定，质量保证金不得超过工程结算价款总额的3%，可以用银行担保代替预留金订金。 《保证金管理办法》和《司法解释二》均规定了保证金的返还期限。 《保证金管理办法》还明确了保证金的返还程序。

11. 不可抗力

不可抗力条款在合同中往往很容易被忽视，但在实际履行过程中，该条款对于延长工期、减少我们的责任来说非常有用。 在协议过程中，需要注意的是，不可抗力的范围必须符合当地的施工条件。 不可抗力自然灾害的认定必须以气象部门发布的信息为依据，不得由承包商、国家气象部门以外的第三方或者公证机构认定。

12. 赔偿优先权

什么是优先受偿权？

是指承包人按照工程折价或拍卖价格优先获得建设工程价款报销，优先于一般索赔。

承包商为何要求放弃优先受偿权？

承包商从银行获得贷款。 作为债权人，银行希望其债权能够得到保护，会要求承包商放弃优先受偿权。

过去，承包商即使不放弃也很难行使优先受偿权。 主要原因是，根据2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，“建设工程承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自工程竣工之日起计算”。建设工程或者建设工程合同规定的竣工日期。” 但目前双方尚未就该项目的结算达成一致，最终价格无法确定。 但如果双方达成和解，通常已经超过6个月的期限，就丧失了优先受偿权。

13. 争议解决：仲裁还是诉讼？

仲裁裁决为终局裁决，应尽可能由第三方裁决。 然而，承包商总是会选择在自己的地点。 有地方保护，对施工方不利。

诉讼可以一审、二审、再审进行，给双方当事人充分的机会。 诉讼管辖地为建设工程所在地。 相对而言，选择诉讼会更加公平。

3、建设工程施工合同风险管控

1. 合同披露

“要避免的两件事”：不要复制和粘贴整篇文章，也不要仅提交特殊条款和条件。

技能：深挖项目背后的信息，对项目营销、招投标、承包商、项目所在地等信息进行深度挖掘和披露。

提交所有合同文件：提交所有合同文件，如一般条款、招标文件、图纸、清单和其他文件。

合同中不仅有特殊条款，而且所有合同文件都必须加以解释，包括合同协议； 中标通知书； 投标书及其附件； 特别合同条款及其附件； 一般合同条款； 技术标准和要求； 图纸； 投标工程量清单或预算； 招标文件； 其他合同文件等

合并内容相似的项目：披露时，需要将合同中内容一致的项目进行分类，并合并披露。 需要对合同内容进行分类，并对涉及相同内容的条款进行合并解释，以便被解释人直观地理解合同内容。

2、合同风险规划

成立合同风险防控小组，分解合同责任，对项目情况进行风险分析，针对风险内容和其他需要注意的问题提出防控措施。

3、合同风险提示

4、相关法律法规摘录

《中华人民共和国招标投标法》

《中华人民共和国民法典》

《中华人民共和国建筑法》

《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（简称《司法解释一》）

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（简称《司法解释二》）

《关于开展工程建设项目审批制度改革试点的通知》（国办发[2018]33号）

《建设工程质量押金管理办法》（建质[2017]138号）