疫情笼罩下中国地产经济走势与钢铁相关产品外贸结构的研判

日期：2020 年 3 月 26 日，星期四

主持人：华泰期货北京研究所所长王英武

华泰期货首席研究员 王海涛

分享话题：疫情之下中国房地产经济趋势及分析

中国钢铁及相关产品外贸结构及面临的严峻形势

分享嘉宾：同策地产咨询研究总监 宋宏伟

建城盛业联合创始人、诸葛找房副总裁袁成建

主持人：华泰期货北京研究所所长王英武

华泰期货的朋友们大家下午好！很高兴参加我们新一期的线上沙龙。钢材的下游消费主要分为基建、房建、制造业三个部分。现在基建肯定是很好的，但是房建和制造业呢？今天我们有幸邀请到两位房地产行业的专家，和我们分享一下他们的观点。同时，在最后一个环节，我们会对大家关心的外贸现状进行梳理。说到目前的黑色商品，显然各个环节的博弈还是很明显的。从需求端来看，博弈的重点有几个，基建与房地产的博弈：基建如火如荼，房建不紧不慢；内需与外需的博弈：内需已经抚平了疫情的影响，外需还在恶化；供给与消费的博弈：供给与消费双双飞，哪个更可持续；螺纹钢与热轧卷的博弈：螺纹钢是建设标的，热轧卷是制造业的代表； 铁矿石供需博弈：供应事故不断，需求缓慢减少；铁矿石与废钢博弈：铁矿石价格高企，废钢价格噼啪作响；一切的核心还是要回归消费，因为不管供应端怎么折腾，最终还是要看消费的方向。钢铁消费三剑客：基建、房地产、制造业（含外贸）：大概占20%、40%、40%。基建如火如荼，项目落地、审批速度很快；住宅建设是最大的部分，也是当下争议的焦点：政策、节奏、年度总量都是重点；制造业又是一大部分，衔接内需和外需，尤其是外需成为关键变量；今天我们有幸在线邀请到三位专家，聚焦钢铁消费的大问题：房地产和外贸。

第一部分：疫情阴影下的中国房地产经济走势及分析

第一位发言者是同策地产咨询研究总监宋宏伟，曾就职于普华永道咨询、中国房地产数据研究院等专业咨询研究机构，现任同策研究院研究总监，师从盛松成（原央行统计部主任、上海市政府参事），从事房地产市场研究工作，服务房地产行业10年。研究领域主要涉及：房地产政策、市场研究、房地产企业发展战略、城市房地产投资风险研究、房地产市场指数研究、前期市场调研及可行性研究、房地产大数据产品应用等。2017年撰写的《警惕三四线城市房价上涨》内参报告，得到了中央最高领导人习主席及相关部门领导的批示。大家如果在网上搜索房地产分析，一定很容易搜到宋老师的各种文章和评论。 最新一篇《新冠肺炎疫情对房地产将产生五大影响》于2月中旬发布。

代表案例：

新城地产海外投资市场研究：东南亚房地产市场投资研究

上海城建集团五年发展战略规划

《国家信息中心（发改委）项目：国家新型城镇化指标研究》

宋总会跟大家分享一下今年房地产行业的发展情况，特别是政策层面的引导，包括销售面积、销售节奏、新开工面积和新开工节奏，全年的投资水平，房地产商如何面对疫情，现在的金融形势，还有全国的房地产结构，这些都是我们钢铁行业非常关注的。比如我们现在看到的全国30个城市的房地产销售下降了40%，100个城市下降了30%，这里面有没有结构性的特征？这些结构性的问题，我觉得宋总会给我们带来很精彩、很专业的分享。下面就请宋总来做我们沙龙的第一个分享。

同策地产咨询研究总监：宋宏伟

主持人，我们网课的朋友们大家下午好！今天我也非常荣幸能够参加华泰期货举办的这次沙龙活动。今天我跟大家简单分享一下最近关于疫情冲击下房地产市场的一个研究报告。我们的报告是我们这些年研究成果的积累，也包含了一些我个人的经验在里面，只供大家参考，不作为投资的参考。下面我就开启我们的分享，我会根据主持人刚才说的四个方向、四个要点来展开这个报告。

第一个，也是大家比较熟悉和关心的，就是房地产市场的调控。现在很多人开始说看不懂这个政策，看不懂这个政策应该怎么调，很多人都很迷茫。今天借这个机会，我想跟大家谈几点自己的看法。

当前房地产市场调控基调

目前的基调主要是住房子，不炒房子。具体体现就是稳地价、稳房价、稳预期。这是我们在整个房地产市场始终遵循的一个原则，或者说一条红线。这里有很多种解读，稳什么意思？稳就是不能有明显的上涨，也不能有明显的下降，这是我们房地产市场调控的基调。看似简单，其实各个地区在执行上还是有很大的差异的。

从政策本身来看，从2008年4万亿刺激，到2010年调控收紧。楼市大概有一个六个月到九个月的周期性调控，这就是我们讲的周期性的本质。如果看最近一轮，也就是2017年以来，也有一个很明显的七个月左右的周期。所以如果按照这个时间点来看，今年一季度、二季度是一个政策调整的时间点，也是政策加强或者放松的时间点。但是现在的疫情强化了我们的时间点。我们知道最近一段时间，特别是春节过后2月份以来，从春节延迟到我们说的复工，各地政策不断出台，很多人开始谈房地产市场是不是又开始刺激了，其实跟媒体上的解读是不一样的。

在座的各位也了解到了之前出台的很多政策，最早出台的一些政策是房地产企业可以延期或者延迟缴纳土地拍卖款和定金，可以推迟开工和竣工时间。后面的部分是讲我们开始出台的一些融资端的政策，现在逐渐放宽了。很多人开始说房地产市场放宽了，但是一直都是在供给端，也就是在企业端，我们完全可以理解为是纾困而不是刺激。在现在的环境下，突然受到外部冲击，这是我们企业面临的情况。这个一百八十度的转变，是我们为了帮助企业平稳过渡而出台的一个政策。但是我们看到需求端的政策虽然也经常出现，但是很快又撤了出来，这些政策不只是从驻马店，或者最近海宁的政策，大家可以看到，凡是触及需求端的政策，都是比较谨慎的，高层领导也比较警惕。 但是供给端，无论是稳定房地产投资还是土地拍卖稳定融资端，也都在松动，从近期房企发债就可以看出来。虽然政策是一日游或者昙花一现，但是我们这里就可以看出一个问题，地方政府对这些政策松动的倾向性很强，无非就是顶层的政策红线压着不动。当然我们也可以这么解读，就是需求端不能动。还有一种可能就是，不管是公积金降到首付两成，还是海宁放宽外地购房的限购政策，这些政策一旦出台，如果真的能够刺激我们的需求端，第一种情况就是售楼处爆满，我想这个大家可以想象得到。但是现在疫情还没有结束，还不适合进行这种聚集性活动。所以现在还不是出台刺激需求端政策的时候，至少疫情还没有得到有效控制。 从武汉近期出台的政策来看，现在已经明确武汉可以陆续复工，但是房地产销售政策明确表示暂时不开放线下销售，售楼处也关闭，只是可以做一些线下销售活动的准备。我认为有以下两种可能：一是需求端不能刺激太多，二是现在还不是刺激需求端的好时机。

现在很多人在讲为什么地方政府倾向于放松调控，而国家层面却不放松调控。很多人可能比较困惑。我借这个机会给大家理一下。我先讲一下房地产在中国经济中的地位。前期我们出过一本书，叫《房地产与中国经济》。在书中我们做了一些测算。我们用《中国工业企业数据库》中所有行业和一定规模以上企业的数据来计算。结果是房价每上涨1%，平均会带动工资上涨0.07%，带动企业利润下降0.01%，带动居民消费下降0.05%。也就是说，会推高我们企业的成本，降低企业利润，挤出居民消费。这个也很好理解，房价、地价上涨，租金也上涨，工资成本也上涨，直接挤压企业利润，增加企业成本。

对于居民，我们做一个简单的分析：上一轮的调控政策是去产能、去库存、去杠杆。这三个杠杆里面，不管是企业、个人、还是政府，个人的杠杆率上升得最多，而企业和政府杠杆率整体是下降的。这就是为什么我们主要是去产能，去企业和政府两边的杠杆。居民的杠杆率到底有多高呢？我们如果把居民的债务跟GDP做比较，可能看到是上升了，但是跟国外比，这个差距还是比较大的。如果我们把居民的债务跟居民的收入做比较，我们可以看到，从全国来看，我们居民的收入已经不能覆盖我们的债务了。这就是樊纲以前在一个论坛上讲的，买房子需要六个钱包，就是你个人的收入水平已经不能覆盖我们的债务了。我们也对居民的债务做了估算，主要是我们的房地产，也就是我们居民，带来的债务水平的上升。

产业层面：高成本低利润下的产业转移与资本外流

我们再来看我们整个行业，其实大家都知道中国还是一个制造业大国，如果我们看世界制造业转移的路径，从欧美到日韩，从台湾到中国大陆，现在有一个趋势，很多制造业开始从中国大陆转移到东南亚、越南。这个转移的原因是什么呢？大家知道我们的制造业，靠的是我们的比较优势，就是我们的劳动力成本低，做生意的成本低。但是我们加入WTO之后，房地产市场也发展很快，我们可以看到我们的工资水平，我们的做生意的成本都在快速上升。在我们现在的市场环境下，很多企业在税负方面是比较重的，其实企业的利润空间在逐渐的缩水。当然我们不能说成本的增加完全是房地产行业造成的，但是确实跟房地产是息息相关的。这个关乎我们整个国家的命运。从2014年开始，外资企业的数量在减少，资本外流的趋势是比较明显的。 所以房价每上涨一个单位，都会使情况进一步恶化，所以我们国家要发展制造业，要成为制造强国，还是要控制房价的。

除了房地产对我们经济的影响，我们还要看到房地产在我们经济中的作用。首先我们的投资就不用讲太多了，房地产投资占我们固定资产投资不超过20%，这个比例也是比较大的了。另外我们房地产上下游的带动也是我们主持人比较关注的，比如钢铁、水泥，特别是房地产下游的家电、装修等行业，整个产业链的带动还是比较大的。

房地产对我们的金融也有非常重要的影响。

纵观过去五年外汇市场变化的重要时刻，房地产政策都有相应的调整。这背后是房地产是唯一能够吸纳万亿规模的行业，有吸引资本流入的预期。房地产行业的重要性不仅在于行业本身，还有宏观经济稳定、防范金融系统性风险爆发的作用，所以被称为稳定经济的“压舱石”。我们因为用了房地产，整个日常消费领域的物价、外汇储备都比较稳定，这就是我们金融的作用。所以你看我们从外汇储备这个指标就可以判断房地产政策调控的基调，2020年1月、2月外汇储备分别为31154、31067万亿，比2019年有所提升，不存在资本流出的压力，所以大幅放松的可能性比较小。

2020年经济还是靠投资拉动。大家可以看一下这张图，就是我们经常讲的消费、净出口、投资三大支柱。消费占比较高，但是如果抛开结构，消费大部分是我们吃穿住行这些刚性消费，这个是减不下来的。现在的净出口，受外部环境需求萎缩、贸易战影响，我们对净出口的依赖必须降低。短期内唯一能调整的就是投资。

从投资的角度，我们看一下我们的投资结构。在整个投资领域，我们的房地产和基建占固定资产投资的比例大概是50%左右。但是这里还有一个规律，如果把房地产和基建放在一起看，整体的增长水平还是比较稳定的。两者之间也有一个此升彼降的规律，这个规律性还是比较强的。如图所示，基建在上面，房地产在下面；房地产在上面，基建在下面。从这个时点来看，我们可以看到基建有一个比较明显的上升趋势，所以我们的房地产如果按照这个规律的话，进一步上升的可能性比较小。所以我们的政策，按照趋势来讲，经济发展还是要靠基建，而不是拉动房地产，同时要稳定。这是纯数据层面呈现出来的规律性特征。

之前有人问房地产政策会不会放松，当时给出的答案是十九大之前肯定不会放松，但是当然十九大过去了。那么十九大之后会不会放松呢？不会因为某个企业破产了，不会因为某个城市房价下跌了就放松。放松的唯一标准就是：不发生群体性事件、社会事件。现在回过头来看，这些情况短期内不会发生，所以还是要稳住房地产的水平。很多市场都解读为：房地产市场是不是又要新一轮大规模刺激了？我觉得这个可能性不存在。但是在分城政策之下，还会有这样的调整吗？这个肯定是有可能的。为什么呢？其实我之前已经讲过了，我们的房地产政策是稳。稳房价、稳地价、稳预期。稳的标准就是不能大涨，也不能大跌。 它涨了就出政策打压它，跌了就出政策拉高它，这也是大家看到的。现在有的城市放松了，有的城市收紧了，其实每个城市面临的情况不一样，房地产固然重要，但是要稳定发展，不能刺激，这是我们政策的一个趋势。

房地产市场销售

疫情对全国商品房成交量产生了明显影响。以1月23日武汉封城为例，从现有的30个大中城市商品房成交量统计来看，从疫情蔓延前的1月1日至23日统计，较去年同期增长7.37%。1月24日至3月10日，成交量同比下降67.65%，年初至3月10日累计同比下降39.06%。疫情确实冻结了整个房地产交易。

那么后市该如何判断呢？其实我们基于对疫情的判断，参考了2003年SARS病毒传播的SIR模型，以及Hans Nesse的建模，我们估计本轮全国及湖北（武汉）的新冠肺炎疫情将持续6个月左右，其中2020年3月初达到高峰，2020年5月病毒传播基本结束。（从2019年12月的初始数据预测和2020年1月23日的数据预测来看，两者结论基本一致）

我们的判断是基于疫情的判断，我们判断5月份疫情基本得到有效控制，基于这个判断我们看对全国市场成交情况有什么影响？在没有疫情的情况下，我们估计2020-2021年全国商品房成交面积分别能达到15.8亿平方米和16.6亿平方米，还是会保持上升趋势。剔除疫情影响（模型估计到4月份），在疫情影响下，今年商品房销售需求有1.45亿平方米。所以2020年大概有14.35亿平方米，比去年减少了4.4个百分点。去年我们在一本书里提到《房地产与中国经济》预测了2019年到2030年近十年的走势。我们把全国分为三个层次的需求：第一，城镇化的需求；第二，旧城改造的需求； 第三，改善性需求；我们判断，2025年中国房地产市场有望迎来拐点，如果没有疫情的话，今年住宅销售面积较去年会略有增长。

在疫情和我们货币政策的冲击下，在悲观的情绪下，预计2020年和2021年，全国商品房销售面积分别为15.5亿平方米和14.3亿平方米，剔除疫情影响，有1.45亿平方米的需求被推迟，所以2020年大概会有14.05亿平方米，比去年减少了6.4个百分点，这个会在后期或者明年体现出来。

房地产销售速度

从全年营销节奏来看，3月、6月、9月和10月，以及年末的12月，都是房企重要的营销时间点。受疫情影响较大的2月正值营销底部，因此对全年的影响不会太大。往年3月春暖花开也是通过节后降价等营销手段实现的。今年预计是营销月，全年都能看到降价，关键时间点力度更大。从规模上看，我们判断相比去年还是会略有下降。

从趋势上看，全国商品房成交面积累计增速与M1-M2增速相关，呈现同升同降的特征。货币环境的周期性变化、房地产市场调控政策的周期性刺激与制约导致房地产市场交易量的周期性变化。

三大经济圈及福建二线城市房地产市场周期趋于收敛，山东及中部二线城市房地产市场周期略有滞后。以三大经济圈二线城市为例，2020年一、二季度整体市场出现回调，房企平价运行，甚至部分城市以价换量。疫情只是叠加在我们的周期上，可能造成下行影响，但对整体趋势影响不大。预计2020年二季度开始房地产市场将维持低频波动、稳步上行的走势，量增推动价格稳定，各城市成交价格增速逐步过周期底部。

房地产开发投资

我们看房地产投资的话，你可以看到从2015年以后，每年的3、4月份都是一个阶段性的高点。但是今年影响还是比较大的，如图所示，已经降到负增长的水平了。这个不是说房地产投资没有生命力了，其实并不是这样的。你可以看一下历年的投资增速，不管是2005年国八条，还是2008年金融危机的影响，还是2010年的房地产调控，还是2014年，我们可以看到年初的走势和全年的走势的相关性不是特别紧密。按照这个结论，我觉得等疫情得到控制之后，增速还是会很快回升的。

为什么说后面增速会回升呢？我们可以从房地产投资增长对经济的贡献来看。按照房地产在经济的贡献，第一段提到一定要稳定。如果从稳定的增长率对经济起比较稳定的作用这个角度来算的话，今年我们的经济一定要实现5.5%。5.5%是什么？就是我们习主席提出的两翻一番，这个政策就是收入、GDP都要翻一番。我们如果一算的话，今年如果实现了这个目标，我们就小康了，GDP增速保证5.5%。如果按照5.5%的增速来算的话，我们的房地产投资增速至少要有8.9%，可能比2019年的9%要低一点。

房地产开发节奏

按照房地产开发投资节奏来看，有两种可能：1、疫情影响持续到4月份，按照这个节奏，下半年投资开始恢复正常，按照这个投资节奏，2020年6月和9月的占比分别是42.1%和71.89%；2、如果从3月份开始逐步复工复产，4月份开始恢复正常，按照这个逻辑，2020年6月和9月的投资节奏占比分别是45.33%和73.50%。我更倾向于第二种，基本上3月份降幅在收窄，4月份基本恢复正常。

房地产开发投资结构

我们先来看看房地产开发投资的结构，整个房地产开发投资分为几个部分：建设成本和土地购置成本占90%以上，建设成本主要指建筑面积和建筑强度，建筑面积包括新开工面积和复工面积；土地购置成本主要指购置土地的比例。

土地征用成本对房地产开发影响的评估

2020年1-2月房地产开发投资下降16.3%，其中土地购置费用对房地产开发投资的影响系数为0.367*（-9.3%）=-0.034。由此可推算施工面积影响-12.9%。由此可推算平均复工率（投资强度）下降20.8%。可见我们复工率的下降影响到了房地产投资的增速。

建筑投资和新开工对房地产开发投资的影响

2020年1-2月房地产开发投资下降16.3%，其中土地购置费用对房地产开发投资的影响系数为0.367*(-9.3)=-0.034，可以推算出施工情况影响-12.9%，如果施工面积不变，施工强度下降20.8%。实际情况是施工面积同比增长2.86%，说明平均投资强度下降21.4%，而新开工占比只有1.49%，所以新开工影响0.3%。（1、2月数据比较低，主要是春节因素和北方地区冬季无法施工的影响）1、2月数据之所以难看，除了疫情影响，主要还有季节因素，只要疫情得到有效控制，这些都能有效恢复。

建筑投资和新开工对房地产开发投资的影响

我们还可以看到新建筑对房地产的影响。一年。

新建筑与房地产开发基金的来源之间存在很强的相关性

开发资金的来源是新建筑的2个月，资金主要来自销售收益

如果我们进行量化分析，您可以看到在过去的十年中，我们的开发资金来源是两个月的开始，这意味着每当您的开发人员有足够的资金，我的新施工都会在这一数字中增加。从今年的这个角度来看，我们还进行了一次计算，即，如果我遵循此逻辑，那么整体销售额可能会下降。

房地产公司在不同地区调整其投资策略

从新的建筑的另一个方面，我们可以看到，如果我们仍然使用新的趋势来看，我们的土地局将国家划分为东部，中部，西部和东北地区，那么每个人都应该看到的另一个趋势，也就是说，在过去的地区和北部地区，新的建筑是在北部或东北地区的发展。然后，西方地区的增长更为明显，让我告诉您，在2017年之后，我们对棚户区进行了货币化。高，我们可以看到构造相对较大。 根据这一逻辑，在2018年下半年，中国开发银行已经说，您可以看到Shantytown的权威，您可以看到2018年下半年的趋势。在中央和西方地区，我的原因很快，因为政策不支持这些领域，因此我必须迅速开始建造和兑现。 我们可以看到，如果我们将2016年，2017年和2018年进行比较，在2017年和2018年相对稳定。在东部，它从0.22，中央地区的0.28，从0.28，0.23上升到0.08。也就是说，如果我们拿出匆忙的建设领域，则可以看到该区域的比例约为5900万至9000万平方米。 由于西方的新建筑的下降导致了整个新建筑的下降，因此，这可以使我们从商业住宅的规模中获得3至5分。

房地产公司的债务比率达到了新的高

让我们看房地产公司的资金比例，房地产公司的债务比率仍在增加80％。

房地产公司的集中度继续上升

在今年的一月和2月，去年同期，前10个房地产开发商的销量为433.6亿元，而同比的销量减少了14.6％，而前90-100个房地产开发商的销售量为1291亿所元多年来，房地产开发商的头部效应越来越明显，房地产开发商的市场份额继续增加。

房地产公司正面临资本链危机，政策调整可能在2020年第一季度进行

房地产法规是基于系统性风险，因为房地产融资政策在2019年中期进行了严格的收益，而房地产公司通常面临着紧张的资金，并降低了许多品牌房地产公司的资金危机，以防止较短的范围，从而恢复了一些现金。从2018年底到2019年初的房地产金融政策，2020年是房地产公司在今年1月和2月的大量债务的时间点，大约有27,000家新的房地产公司，比去年同期减少了36.09％，在整个期间申请了200家房地产公司。

房地产公司的债务预计将在2020年成熟

根据Ping的证券发布的数据，在2020年，房地产公司的国内债务将为5902亿元人民币成熟，海外债务将成熟为2136亿元人民币，而房地产信托基金将成熟，为6544亿元人民币成熟，总规模为146万年级。房地产公司还清债务，再加上流行病的影响，房地产的销售收益急剧下降，大规模的债务成熟度无疑会增加房地产市场的风险。

因此，我们应该如何处理在线销售，在线销售和VR的观点，您还必须依赖于企业，从而使企业何时持续，因此您还可以在线销售。银行和CSRC提到了贷款的支持，我估计在后来的债务中，企业的债务表现出来。一年的大浪更加困难。

主持人：华泰期货北京研究所主任王·伊格瓦（Wang Yingwu）

多亏了总统在此之前和之后列出的数据，并从今年的数据中找出了整个数据的一些关键数据，这是总统歌曲的第一个项目，即该国的第一项，现在必须逐步恢复房地产的范围。明天的政治会议是一个稳定的发展，这是一个稳定的发展。 今年和明年将是房地产偿还债务的高峰期，在整个房地产行业中可能并不小。

问题：在什么情况下，也许会进一步放松？

Song Hongwei, the director of Real Estate Consultation, actually cannot control the house price control. Since the tightening of the previous round, we have been the first place in the first round, especially since July 2016. It is estimated that the governments will also notice. When I meet in 2017, I mentioned that these policies of this various sales restrictions, card pre -sale, and card prices may lead to the government, but eventually the regulation is not good. The impression or feeling to the market is because the house price is directly jumping to such a level of tens of thousands. In the second one, in fact, we also discussed with relevant leaders when we met. In other words, the price of high -end housing can be appropriately liberalized, including Shanghai. These projects in Tangcheng are 200,000, 300,000 square meters. This is based on the good housing security of low- and middle -income groups, and the good housing security that needs talents in cities, you can let go of high -end house prices. 星星可以买到拥有5000万元人民币的房子，但必须是2000万。

实际上，您对这些富人的好处是伪装的，我们规范房屋的基本目标是让每个人都居住。基本上可以实现，如果整个房屋价格是一个匹配区域，我们计算出该单位的居民区的固定资产以来，自从住房改革水平以上是90％。

这是合理的。

主持人Huatai期货总监Wang Yingwu

总统歌曲的总体感觉仍然是从政策中进行的，这首先是稳定的，这绝对不会采取行动，同时允许房屋价格上涨。

主持人Huatai期货总监Wang Yingwu

在下面，我们邀请我们的下一个宾客建造花园，以改善研究系统，追踪住房开发市场的领域，商业，工业房地产，第二次住房业务等。 ，请在第四季度增加到7.6％。

Jiancheng Shengye Co- Zhuge Finding House副总统Yuan Chengjian

谢谢主持人在当前的房地产市场上发表了一些看法，尤其是每个人都在上游和下游投资进行房地产，刚刚说，房地产市场已经发生了很大的变化。目前，在某些地方恢复工作。

从过去的一段时间里，由于流行病的影响，我们的销售办公室尚未开放。从过去的数字中，从3月到现在，当流行病在年初爆发时，我们所做的预测，包括上一季度的预测，这可能是第一季度的销售，而这是一定的一定的率，我们的预测可能会恢复过来，如果您看一年的增长率，它在相对较低的水平下仍然相对较低。

然后，恢复，从全国各地的大多数城市的角度来看，市场的等待和情绪仍然相对较重。这可能会在5月份恢复相对正常的情况，而另一个城市，无论是新房屋，都有一些爆炸性的爆炸性增长。

但是，我想提醒所有人，我们必须注意交易的增长，这是2月的交易量应该相对较高，而今年1月份的交易量则相对较高。每个人都必须恢复过来，这是一个整体市场。

从某种意义上说，它是从我们的整个房地产的投资中进行投资。位置或代替材料，有明显的生长，或者它比到位的材料快。

目前，由于材料的运输实际上取决于材料的运输，但这种限制的情况也很高，尽管限制也很高。积极加速，从企业的长期回报意愿的角度来看，它相对较高。

许多地方的政府也相对缺乏，因此在这段时间里，这种供应方式将从今年中变化，也就是说，对传统的建筑土地指标的控制方法有些调整。开发者的资金是，每个人都应该关心2019年的资金。

但是，不用担心房地产公司的资金，这是一种努力，目前每个人都无法付费。因此，除了IPO之外，住房公司的各种融资渠道，尤其是各种融资渠道。

今年将非常紧张，在过去的两年中，一些特殊的住房公司的风险相对较高，而媒介的房屋量相对较晚。因此，首先，相对较低的安全因素是尤其关注的。

然后，各种新的创业公司必须抓住节奏，因为有必要确保今年的销售额有40％的销售，因此不可能降低如此巨大的下降，但总的来说，新的建筑状况仍然不乐观。

但是，在二月至二月至4月，这一时期也不需要承担法律责任从这个想法的角度来看，房地产政策实际上是相对清楚的，政府可能是从游戏的角度来看的，最终结果是验证我们的判断。

我还说，从地方政府，商业银行或其他角度来看，很难释放一些稳定的篮板，从而释放一些信号。 ，包括人员，流入其他行业。

除了具有杠杆作用和资产的风险外，这对我们的社会经济发展也相对较大，这是我们的小型和中等大小的企业，尤其是我们的小型企业的影响，尤其是企业的企业，这些企业的影响是我们的小型企业。 ，因为这些居民的种植空间（例如房地产）始终表现出强大的社会财富能力。

因此，对于房地产政策而言，整个行业仍在放松，以确保由于房地产的出售而确保房地产公司的持续运营和重新投资。因此，在政策执行者的角度上，您只能在经济活动恢复正常之后，将我们的经济暂停造成进展，我们的基础设施投资绝对是再次肩负着光束。

虽然虽然各种各样各种各样，基建，基建基建，但是但是最重要重要的还是还是我们传统传统传统的投资投资领域所以。所以说说我们我们的的我们34％的的，是有的但是这种也会从从行政端政策政策去去去去去政策也也也就是从，，限购等等的政策。。金融金融金融。量的还有层因素因素的放开是直接在在上价格上上产生产生产生直接直接那那种种种种种种带动种种种异的要知道，从从从，限购政策来讲上上上上来讲政策上上上上上上上政策上政策上到到到到到现在到到现在到到各各地在在全面的政策的的限制限制的的的的的就对市场市场能带来有效有效有新增需求非常小的，增加人口购房。如果说购房购房的人人基本上解决户籍地户籍地户籍地的的的一一个问题问题。。行政政策政策政策的的的

这种放开放开放开去去放开去对于对于市场并并没有大家中的的的的的的的的的的的的中的的中的的的那么但不不不不不是说说是说说像像说说说说我们说说说说我们说说说我们14、14、15、15种那年那那年年年年年那那种，我觉得大家保持一个一个个，出出了积极状况了。这个可能是市场目前的，没有没有特别新一些观点观点

主持人华泰期货北京研究所所长

感谢苑总的精彩。我这边的的的一个个会不不到了，大家大家，可能大家，可能可能可能是这个地产地产销售销售这一一端端可能可能还还是不不不尽尽尽尽如如如人意人意人意。。其实我我我大家以为这个可能好，会会可能可能也好。一点其实。预判？

建城建城创始人诸葛找房房副总裁

好，这这的一个问题，就就一容易打脸。我一开始说，我说说了说说说说了预计预计预计可能可能销售销售销售是是是在在五月。。可能可能的，就就跟往年期是一差不多一个所以。，这个。。水平水平这就就意味意味着着从从从全全月的的的来来来状况来状况来来15％左右左右，这还个是是一是个个左右着着在四月份四月份同比同比我们个人个人觉得觉得可能可能10％以上有有

主持人华泰华泰北京研究所所长

再次感谢感谢做的第二次的这线上沙龙的的分享，就有点专业习惯，就就，就就，包括对于全年新开工判断判断。。还是苑总还是维持次次的的五五个个个百分点全的，对于对于还一补偿性的。那真正说这个销售回到回到一个一个非常非常非常好的一的一一个的的一个的才能看得到。而说到全国地产的复工，应该还是地产商的这种投资意愿积极性都还是比较高的。特别说到了这个土地，现在的土拍还是表现的比较好。所以这也是一个地产投资的一个信心指标。整体来讲，对于地产消费端，就是整个这个销售端。全面放松应该是不太现实的，怎么讲？苑总也再次强调，就是说经过几年的这种地产行业的调控，这种政策应该说整个国家还吃了很多苦。那这个调控的效果是来之不易的，所以应该说。不会轻易的让他付诸东流，所以大家可能对于这种全面地产放松的呢，就暂时先不要太多、太高、太大的希望。再次感谢苑总！

第二部分：中国钢铁及相关产品外贸结构与面临的严峻形势

主持人华泰期货北京研究所所长王英武

房地产我们钢铁消费最主要的一个行业，另外一个就是我们制造业，因为制造业现在目前来讲是连着整个的外贸。接下来的时间交给我的同事，王海涛博士来跟大家分享一下我们华泰期货研究院对于整个钢铁和钢铁外贸目前所处的形势，以及外贸在整个钢铁的行业，这个消费所占的这个比重，有请海涛博士。

华泰期货首席研究员：王海涛

1、先说一下海外疫情的情况以及疫情对经济和贸易的影响

海外疫情扩散比较快，目前主要在欧美、日韩、伊朗等地扩散严重，而且上述几个国家都是大的经济体。在这种情况下，海外都参考了国内的做法，就是隔离。部分国家封城、企业停工、工人居家办公等等。一方面阻断了疫情的扩散，另外也影响了当地的经济。部分企业停工，特别是前一段时间100多家汽车生产工厂停产，部分钢铁企业停产。除此以外，疫情的次级影响也将逐渐显现，在国内也出现了这些情况，失业率上升，昨天美国有家机构提到，美国的失业率可能会达到30%。另外，就是对杠杆比较大的国家的影响，基本来说就是一次经济危机。目前来看大多数人预估今年6-7月份全球疫情得到控制，但从目前欧美的状况来看，有可能，但看到一些较为贫穷、但人口密度比较大的国家来说，现在看还为时过早。

这是我们提到疫情的情况，然后看疫情对经济的影响，特别是对贸易的影响。大家都知道目前全球经济一体化，制造业全球化，再加上中国是世界的加工工厂，隔断人和人，必将也会隔断国家之间的贸易。而且上述几个国家和地区均未经济和贸易比较大的国家。另外，在全球化背景下，部分产品的生产并不是在一个国家完成，而是在多个国家完成的。除此以外，从全球贸易的结构来看，制造业占比70%。而反观国内，贸易进出口金额占GDP的比例在30%，而且中国又是一个出口大国，因此外贸必将影响国内经济的情况，特别是影响钢铁行业的情况。

我们再看钢铁行业，我国是一个钢铁出口大国，全球最大，最高峰出口1.1亿吨刚，去年出口6400万吨左右。不仅如此，我国还是世界上最大的含钢产品出口国，每年钢材的间接出口在8000万吨左右，也就是通过钢铁行业下游行业产品的出口，比如汽车、机械、家电，这部分的出口有大概8000万吨的钢材。

2、直接出口的影响

我们出口比例中大概60%的是板材。棒材2018-2019年出口量均大幅下降。未来预计出口会继续下降，一方面中国钢铁企业的成本竞争力在下降，去年开始大量进口国外钢坯，因为中国的成本和钢材价格比较高，我们的废钢成本比国外高1000元左右，焦煤成本也偏高。初次以外，由于环保要求比较严，钢铁企业环保成本也在不断提升。再加上国内市场比较好，钢材价格具有很强的吸引力。另外就是收到疫情的影响，海外钢材消费大幅下降。我们也做了一个调研，主要针对以往钢材消费出口比较大的一些企业，4月份订单受影响较小，后续5-7月份预计会下降50%左右。按照我们目前每个月出口500万吨的水平来算，每个月少出口200万吨左右，这部分将会投放到这是国内市场上来。这个是直接钢材出口的影响。

3、间接出口的影响

中国1-2月份外贸出口下降17%，主要还是受到国内的影响，国内疫情导致企业生产受到影响，并且从分行业的出口数据可以看出，出口减少比较多的几个行业都是劳动密集型的行业。比如玩具、家具、服装等等。后续出口的下降主要讲体现海外疫情的影响。另外大家从PMI新出口订单的数据也可以看出来，2月份在28.7，已经低于金融危机2008年11月份29的水平。出口到欧美日韩等国，这些国家疫情影响严重，并且当地的钢材消费主要集中在制造业，建筑行业钢材消费比例仅有20-30%左右。未来预计我国外贸出口仍会继续下降，中金预测今年外贸出口金额下降18%，考虑到疫情主要的影响集中在4-7月份，每个月间接出口减少50%。再结合每年出口含钢产品折合钢材量8000万吨。这部分35%是汽车运输行业，22%是机械行业，其中还有建筑，比如装配的钢结构，家电，五金等等。主要还是消费的板材。

按照8000万吨每年间接出口量，50%的受到影响，主要影响到4-7月份，所以每个月影响净出口大概300万吨。这个也考虑到了间接进口的影响结合着两个部分，每个月国内钢材的投放量要增加500万吨，占每个月钢材消费量的比例在6-7%左右。所以国内钢材的压力还是比较大的。

主持人华泰期货北京研究所所长王英武

感谢海涛博士的分享，刚刚海涛博士从中国的钢铁的对外依存度，也叫外贸依存度吧，外贸依存度就直接进口和邯钢贸易的这种间谍出口，都给做了一个数据的梳理。那其实大家都可以自己拿自己的各种渠道去验证。包括四月的订单，五月份的订单，以及五月份之后的订单。是什么一个状况？因为毕竟现在海外的疫情不断的再扩大。如果这外贸的这种持续恶化。其实对于加大国内的这种资源投放啊，形成这种供给的压力其实还是蛮大的。那这两天可能市场上还在关注一个比较大的一个热点问题，我也想问问海涛一下。这两天可能最大的焦点问题是关于这个低价资源的进口，那我们明显看到就是海外的这个废钢价格。最低的可能到了超低价格205美金，乘以汇率其实也就1500块钱的价格。这个相比国内的话，价差是接近1000块钱。如果说要把增值税上就是1000块钱的这个价差。这种状况如果说持续一段时间的话，那是不是会造成这种废钢渐接的进口？因为我们知道废钢是没办法直接进口，但是会不会造成废钢的间接进口。

华泰期货首席研究员：王海涛

我觉得会的。因为首先这个价差比较大的，那你既然有利润就会有人来做。我们这个事情，其实去年已经发生过了，就是进口一些，直接还原铁或者热压铁块或者是一些这种就是原来没见过的一些东西。所以这块儿我觉得啊，其实现在看来，就是铁元素的全球铁元素的一个过剩。那么只不过在中国，由于把进口这块儿给卡死了，由于这个环保不满，一直要求这种废物进口就是限制住。所以说我们废钢材进口不了。但是总的来看呢，你只要有利润、有价差，那么进口呢，我觉得会也会慢慢增加的啊。

主持人华泰期货北京研究所所长王英武

好好，谢谢海涛博士。对这一块儿呢，大家也可以关注起来，因为毕竟是现在来讲，对于咱们全球的一个经济也好，对于咱们钢铁这个行业也好，甚至说咱们前两位专家所聊的这个地产的经济也好，其实多多少少都会受到海外的这种疫情所带来的这种消费下降，这种冲击。大家可以一起来关注，当然我们华泰期货作为第三方的一个服务机构，我们肯定也会持续的去关注这方面的这个变化，也会及时的在报告中，或者线上沙龙的方式来跟大家分享我们的这个观点。今天的时间可能也是比较长，三位专家都比较辛苦。今天我们的线上沙龙到此结束。再次感谢三位专家！

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