蓝光发展票据纠纷引关注，偿债高峰期流动性风险凸显

经济观察报记者田国宝7月1日报道，蓝色光标控股（600466.SH）旗下天津大邦供应链管理有限公司与成都金鑫商贸有限公司、成都和君投资有限公司因票据纠纷向成都市中级人民法院提起诉讼。

公开资料显示，天津大邦为蓝光集团重庆区域地产项目提供钢材采购、配送及金融供应链服务，合作金额达“数亿元”。除重庆外，双方在广东、广西、四川等地区的地产项目也有合作关系。

今年以来，有关蓝光发展流动性风险的传闻不断，特别是二季度以来，上市公司股权被强制处置、多家子公司股权被冻结、因欠款被法院强制执行、各类借款、票据纠纷频繁闹上法庭。

2021年、2022年是蓝光还债的高峰期。据一季报显示，截至3月底，蓝光有息债务790亿元，其中一年内到期的债务338亿元。此外，据蓝光4月27日电话会议显示，2021年需要偿还的非标融资在120亿元左右。

如何偿还这些债务，特别是7月份到期、需回购的总计27亿元信用债，成为蓝色光标发展面临的一道难题。

标普评级报告认为，由于银行对公司从项目层面提取现金的态度愈发谨慎，蓝色光标发展无力从项目层面提取资金偿还债务，加之项目销售迟迟没有进展，其债务偿还风险逐步增大。

在复杂多变的宏观政策背景下，房企的跌宕起伏往往发生在一瞬间。2020年，蓝光发展在全国拿下60个项目，土地成交金额近530亿元，虽然同期销售额有所下滑，但仍突破千亿元。

2021年，蓝光的风险系数突然上升，其评级被穆迪、宝洁等评级机构下调。

危机

成都锦鑫商贸有限公司是Blueray旗下从事供应链融资业务的实体之一，今年5月以来，该公司先后被四川浙金钢铁有限公司以销售合同纠纷案和重庆民路商贸有限公司以民事纠纷案列为被告，此外Blueray还有5起票据及借款纠纷案将于7月开庭审理。

类似因票据、贷款纠纷诉至法院的案件还有很多，6月29日，中信银行诉万科企业及其控股子公司武汉新鸿森置业、武汉绿源建设执行案在武汉市中级人民法院立案。

同样在武汉，5月25日，交银国际信托向武汉市中级人民法院申请执行富力地产及其子公司成都金堂富力和君置业、成都金城冠岭投资、武汉名流置业各2.36亿元人民币。

6月17日，广东金国投资发展有限公司向佛山市中级人民法院申请执行蓝色光标发展及其子公司蓝色光标和君、深圳蓝色光标和君4825.72万元；6月23日，郑州市中级人民法院又立案四起案件，分别对蓝色光标发展及其子公司执行1.5亿元、5.1亿元、4.1亿元、8.3亿元。

截至6月底，蓝光发展共有6起强制执行案件，涉案金额达21.8亿元。对于深陷漩涡的蓝光发展来说，这只是冰山一角。

6月份以来，万科旗下共有16家公司股权被法院冻结，其中平安不动产及其关联公司申请冻结股权金额逾17亿元。

据不完全统计，截至6月底，万科及其子公司股权已被冻结22次，涉及股权金额41亿元。

一位房地产企业人士对经济观察报记者表示，作为房地产企业，项目公司的股权和资产是保证流动性的基础，一旦这些资产被大规模冻结，整个集团公司的变现能力就会变差，流动性风险就会加大。“泰禾就是一个例子。”

标普报告指出，蓝色光标发展将无法从项目层面提取现金供控股公司偿还债务；未来12个月内，蓝色光标将无法通过出售项目或其他融资渠道及时获得新的流动资金偿还债务。“原因是银行对公司从项目层面提取现金的行为愈加谨慎，这些资金需要用于完成项目和偿还建设贷款。”

对于房企来说，销售回款和再融资是现金流的主要来源，也是偿还债务所需资金的主要渠道。2021年一季度，蓝色光标发展实现回款约180亿元。根据蓝色光标内部预估，二季度回款情况将好于一季度。

但据克而瑞数据显示，2021年上半年万科全口径销售额为476.5亿元，相比前五个月的466.5亿元，6月份万科仅销售10亿元。

根据中指院的数据，蓝光上半年暂无销售数据，1-5月销售额为466.5亿元，与克而瑞数据一致，而同期蓝光股权销售为291亿元，也就是说，蓝光发展上半年股权销售不会超过300亿元。

2020年蓝光发展现金回笼700亿元，内部预测2021年现金回笼将超过800亿元。但从上半年预算的现金回笼情况来看，距离目标还有较大差距。而且流动性风险也会在一定程度上影响项目的销售和现金回笼。

目前，多数金融机构已暂停对蓝色光标的再融资，部分金融机构甚至要求其提前偿还贷款。

在此情况下，出售资产成为蓝光扭转危机的主要手段之一。

芯片

年报显示，截至2020年末，蓝色光标发展共有各类项目166个，总施工面积2681.5万平方米，总投资2258.8亿元。其中，新开工面积975.5万平方米，本期竣工面积414.2万平方米。

从2017年开始，蓝色光标拿地步伐不减，到2020年拿地金额分别为225亿元、430亿元、494亿元、529亿元；同期销售额分别为581亿元、855亿元、1095亿元、1009亿元。2020年受疫情影响，销售额出现下滑。

2020年，蓝色光标发展旗下118个项目销售金额710.6亿元，合并销售面积909万平方米，销售均价7817.6元/平方米；同期结算面积367.1万平方米，结算金额350亿元，结算均价9538.5元/平方米。

财报披露信息显示，2020年万科新拿下60个项目，截至年底其土地储备规划建筑面积1195.6万平方米，其中权益土地储备规划建筑面积842.3万平方米。

若按2020年平均售价计算，蓝光股权价值约660亿元，若按2020年结转价格计算，价值可达800亿元。2021年，蓝光发展放缓拿地力度，上半年股权拿地金额仅有13亿元。

根据对上交所问询函的回复，截至2020年末，蓝光发展完工存货余额为206.9亿元，加上这部分价值，其剩余可供销售余额约1000亿元，减去上半年销售价值，下半年可供销售商品价值约700亿元。

自去年底以来，蓝光先后出售迪康药业、蓝光嘉宝等非核心资产，二季度又将长三角区域五个项目出售给万科，传万科还在洽谈重庆等地项目，但尚未得到双方证实。

6月以来，蓝色光标也在小规模向其他机构出售项目股权。6月21日，泰州蓝色光标涌景湾股权发生变更，蓝色光标将该项目40%的股权出售给泰州中天控股集团有限公司，将另外10.01%的股权出售给南京新金林商务咨询有限公司。

6月11日，蓝色光标将其间接持有的青岛澳柯玛蓝色光标国际人力资源科技园有限公司11.55%的股权转让给日照朗志国际贸易有限公司；同日，蓝色光标将其持有的南充文德蓝色光标未来城49%的股权转让给上海如润房地产发展有限公司。

一位房地产公司高管告诉《经济观察报》，其公司曾多次洽谈收购蓝光集团的项目，但均以失败告终。“他们老板对这个项目期望很高，我们谈了五六次，但都没谈成。”在4月27日的电话会议中，蓝光集团管理层反复强调不会出售资产。

截至7月1日，蓝光尚未公布2021年上半年的销售额，根据克而瑞数据显示，其6月份仅销售10亿元，远低于前5个月的平均销售额，也低于其他50强房企的月度销售额。这也意味着，蓝光用销售收入偿还债务的风险正在增大。

再融资方面，Blueray在2021年没有发行信用债，其2021年一季度的银行授信额度较2020年末也有所减少。非标融资领域，由于部分非标贷款出现逾期现象，再融资难度较之前有所增大，通过再融资偿还债务的难度也在增大。

高杠杆

外界一直很好奇，为何一向比较稳重务实的蓝光发展也会成为风暴中心。

一位上市房地产公司投资开发人士告诉经济观察报记者，他和团队原本想入股蓝色光标旗下的一些房地产项目，但经过盘算后放弃了，“虽然买地的价格很便宜，但自有资金占比太低，最后很难赚到钱。”

他透露，Blueray的部分项目从拿地开始就使用了高杠杆，“看了一些项目，平均自有资金占比在30%左右，融资成本比较高，而且要价也很高，按照我们的测算，很难做账。”

该人士未透露具体项目，但根据蓝光给上交所的回复函，截至2020年末，其111亿元其他应付款中，明确还款期限的49.62亿元的资金成本为12.65%，远超其8.2%的平均融资成本。

49.62亿元其他应付款中，有两笔合计21.15亿元涉及平安不动产旗下子公司，包括杭州诚毅企业管理合伙企业（有限合伙）欠款6.87亿元，西安崇江、西安崇运欠款1.94亿元、3.09亿元，福建瑞敏投资有限公司欠款3.29亿元。

平安不动产融资主要涉及合肥项目6.67亿元、阜阳项目5.29亿元。6月17日，蓝光发布公告称，其全资子公司蓝光和君被平安不动产申请五项股权冻结，涉及金额达17.4亿元。

杭州诚益企业主力布局宁波奉化项目。2020年7月，蓝光旗下宁波奉化蓝宇置业以11.46亿元拿下奉化62亩土地。拿地前，蓝光向中融信托借款4.95亿元，并将宁波优蓝置业42.33%的股权转让给中融信托。

宁波优兰置业100%控股宁波蓝益置业，宁波蓝益置业又全资拥有宁波奉化蓝宇。2020年7月30日，宁波优兰、宁波奉化蓝宇分别向杭州诚益企业借款910万元、11.46亿元，并将宁波蓝益91%的股权抵押给后者。

不难看出，蓝光此次拿下宁波奉化土地所需的11.46亿元资金全部来自融资，而在整个过程中，蓝光的融资额已经远远超过了拿地所需的金额。蓝光财报显示，2020年奉化项目销售金额为4.3亿元。

西安崇江为咸阳项目融资。2020年5月，蓝光与银基合作，以5.5亿元的价格拿下咸阳西环路地块。按照双方的合资比例，蓝光应承担3.6亿元的土地出让金。同月，蓝光向西安崇江借款3亿元。

西安崇云主要涉足西安翠景台项目，2020年9月8日，蓝光以4.4亿元收购该项目20%股权，9月26日向西安崇云借款3.08亿元。

福建瑞民投资主要涉足福州晋安区项目。2020年1月9日，蓝光旗下福州蓝益宇置业以18.29亿元拿下福州晋安区地块。4月27日，福州蓝益宇向福建瑞民投资借款3.29亿元。除福建瑞民投资外，福州蓝益宇还从青岛中诚、嘉兴中利两家机构募集资金。

今年4月27日的投资者会议上，Blueray管理层表示，2021年到期的120亿元非标负债将主要用于拿地前融资和并购。DM数据显示，Blueray 2020年的股权拿地金额为394亿元。