成都 5·31 新政效果显著，6 月楼市住宅成交总量达 29419 套

毕竟，6月份成都的风景和其他季节不一样，成都“5.31新政”的效果确实显著，给6月份的楼市打了一针强心剂。

据住建局官网统计，6月份成都市住宅成交套数达29419套，成绩斐然。

其中，我注意到二手房成交量高达16699套，为2015年3月份以来的最高值。

成都市近七年新房、二手房交易数据表，数据来源：成都市住房和城乡建设局

综合考虑成都整体房地产市场环境，二手房交易量的大幅上涨体现了两个市场趋势：

先说第一点，其实升级住房的市场趋势早已显露出来，“5.31新政”的出台、近期房贷利率的下降，都是这波好转的催化剂。

早在年初，瑞丽数据在2021年年报中提到：2016年至2021年12月期间，成都销售的新房中，130-150平米面积的改善型产品占比由2016年的6%提升至19%，是各面积细分产品中增幅最为显著的。

2018年至2021年12月成交面积变化，来源：瑞丽数据

至于第二点，我想我不需要过多强调。

我们谈及买房，往往把价格放在第一位，未来价格预期是影响决策的重要因素，事实上，成都自土地拍卖实行“双限价”办法以来，新房价格预期已经有所提升，市场对价格的预期也更加透明。

前期开发程度较低、新房价格相对便宜的成华区，未来相当长一段时间内都会是主城区的主要供应区域，足以代表主城区新房价格走势。

在本月12日启动的成都市2022年第二批土地集中拍卖中，成华区地价最高限价已达2.9万元/㎡，瞬间拉高了整个主城的房价预期。

而一向有“主城洼地”之称的成华区龙潭寺板块，第二批土地集中拍卖也已达2.39万元/平方米的限价。

在这样的市场环境下，本文主角城投地产梧桐九辰，单价19814元/㎡起，显得格外有吸引力：

项目亮点

高品质：占地约98亩，容积率2.0，建筑密度仅约15.5%，是主城少有的百亩低密度大型项目；

精品产品：19814元/㎡起，在售产品以洋房为主，与武侯金茂府同类型科技住宅；

配套齐全：项目位于东三环旁，门口有两栋商业，门外就是地铁站，隔壁就是三级医院，周边配套设施齐全。

上周五公子宇也参观了城投地产的梧桐九辰项目，接下来，我将从项目建设、产品、配套、规划四个维度，全方位讲解我眼中的这个高性价比项目，希望这能给正在买房的你提供一些帮助。

城投地产五通九辰

产品类型：洋房、小高层、高层

装修情况：精装修

户型面积：约112-208㎡

楼层状态：洋房6+1F、小高层16F、高层26-32F

电梯户数比：洋房1T2、小高层2T2、高层2T4

容积率：2.0

项目地址：成华区东三环龙岗一路99号

点击上方小程序卡片，可查看各房间价格

具体而言，城投地产梧桐九辰位于成华区东三环旁的龙潭寺板块，属于成华区正式开发的“龙潭总部新城”区域。

其实我第一次关注龙潭寺是在2019年。

2019年末，在成都土地拍卖中，金融街首次将区域低价推至10000元，2020年5月，隆基泰和以14500元/平方米的成交楼面价，将区域低价推向新高。

此前，成都城投地产已入驻龙潭总部新区。

成都城投地产集团作为成都城投集团旗下全资大型专业地产集团，拥有房地产开发一级资质，在城市公建领域，建设了天府艺术公园、凤凰山体育公园、成都城市音乐厅、东盟艺术学院、文殊坊文化创意区等标志性建筑，也在龙潭总部新城深耕多年，为区域提升作出了巨大贡献。

城投地块项目示意图

如今，龙潭寺区域已是品牌地产商云集之地，除了成立较早的城投地产，人居、中粮、保利、金融街等也争相“入局”。去年的土地集中拍卖，更是吸引了不少投资者，中铁建、北京天恒、国旅等央企、国企纷纷入驻。

在我看来，龙潭寺区域如今已经成为主城三环外最具投资价值的区域之一。

龙潭总部新城实景照片

当我到城投地产梧桐九辰项目参观的时候，我总是有一个错觉：区域内重要的配套都是围绕着它修建的？

大家不要不相信，我一点也没有夸张。

运输

公路网

中央研究委员会

地铁8号线二期、东三环、成华大道

在城市发展过程中，交通主干道作为“骨架”，支撑着整个城市的有机生长，各类功能区则在其两侧生根发芽。

对于成华区来说，成华大道承担着这样的作用：它连接龙潭总部新城与339、东郊记忆、杉板桥、科大等重点商圈。

五通九辰位置图

成华大道位于城投物业梧桐九辰西南约500米处，与东三环相接，两大主干道的结合，大大延伸了业主的生活半径。

成华大道改造效果图

与此同时，在梧桐九城的西北方向，地铁8号线二期也在紧锣密鼓地建设中。

笔者亲自到场勘察时发现，地铁8号线二期龙潭寺站距离项目约100米，这将使得未来业主的出行更加便捷。

龙潭寺站施工现场。图中建筑为城投地产五通九辰高层

此外，更值得一提的是该地区TOD的效益。

龙潭寺TOD是成都首批16个TOD示范项目之一，位于项目东北约1.6公里处。

公开资料显示，龙潭寺TOD是主城规模最大的TOD项目，总规模达3173亩，涵盖交通枢纽、商业、办公、教育、医疗、生态、居住等多个复合业态，可以预见该TOD建成后，未来将为该区域的交通、商业配套带来进一步的提升。

龙潭寺TOD效果图

大的

商业

中央研究委员会

锦绣广场、星悦广场

相比于隔壁二八街区的“贫乏”商业配套，城投地产旗下梧桐九辰附近的商业资源才真正可以用“奢华”来形容。

仅项目200米范围内就有锦绣广场、星悦广场两大大型商业综合体，总商业面积逾47万平方米。

锦绣广场实景照片

实地走访发现，虽然都是商业综合体，但业态却有所不同。

锦绣广场为半开放式商业区，业态以餐饮为主，是亲朋好友聚会就餐的好去处。

星悦广场为盒子型商业综合体，内设KTV、服装店、电影院等业态，一层入口处还有星巴克餐厅，非常适合闲暇时逛街。

星悦广场实景照片

其他

套餐

中央研究委员会

三甲医院和多所学校

除了便捷的交通、丰富的商业配套，读者更关注的还有教育、医疗等配套，城投地产旗下的梧桐九辰周边同样具备这些配套。

从城投地产梧桐九辰售楼处出来，对面就是成都市第二人民医院龙潭院区。

经核实，该医院是一所集医疗、教学、科研、预防保健、康复为一体的国家三级甲等综合医院，目前已投入运营。

成都市第二人民医院龙潭院区实景照片

教育方面，整个龙潭总部新城规划实施学校26所，教育资源非常丰富。

城投地产梧桐九辰周边600米范围内有电子科技大学附属实验小学（龙潭分校）、双清中学（龙潭校区）、石室中学（北湖校区）、龙潭小学、成都市第38中学。

电子科技大学附属小学（龙潭校区）实景照片

总体来说，城投地产开发的项目梧桐九辰周边的生活氛围已经非常成熟，配套设施齐全，距离项目都很近，今年9月底交房入住后，大部分配套设施都可以即刻体验。

我还注意到，长期制约龙潭寺板块发展的龙岗钢城已于2021年腾空，新腾出的约1000亩土地，重新规划成3个教育用地、4个商业用地，以及一些公园绿地、办公楼等。

此次城市更新项目一旦实施，将进一步改善城投地产旗下梧桐九辰周边的居住氛围。

龙港钢城城市更新项目信息

此外，据@成华 发布消息，龙潭总部新城上市公司企业发展水平已悄然跃升至成华区第一。

最新数据显示，2017年至去年4月，该功能区已建成西南首家测试创新科技园区，签约引进京东集团、联动集团、华浩鲲鹏、芯银行、山东创泽、极客公园等一批重点企业，累计引进重大产业化项目47个，新经济及相关企业2000余家，世界500强、中国500强相关企业58家，上市公司42家。

与此同时，2018年起，成华区人民政府龙潭新城管委会、税务局、金监局、规划局等相关部门陆续东迁，落户龙潭新城国基西南大厦，其对成华区的政治意义自此正式确立。

龙潭总部新城实景照片

当我第一次看到19814元/㎡的起拍单价时，对于梧桐九辰这套城市投资房，说实话我的预期是比较低的：在主城区这个价位，产品品质应该会比较好吧？

但参观完楼盘后，由城投集团开发的即将入住的梧桐九辰让我大大改变了想法。

单从项目来看，我认为城投地产开发的项目梧桐九辰无论从社区规划、园林建设、产品设计、业主圈层等方面都堪称是区域提升的标杆。

01

主城东部第一家

技术之家

为满足目标客群的高要求，城投地产梧桐九辰采取与武侯新城高端地产项目代表——武侯金茂府相同的策略，运用高精度技术，营造“温度舒适、湿度适宜、氧气充足、舒隐”的舒适人居环境，还原生活本色。

得益于地源热泵黑科技，城投地产梧桐九辰利用土壤恒温层（全年18℃左右）的地热能作为清洁能源，以大地为“热量充电器”，使室内温度常年保持在人体最舒适的温度20-26℃，湿度控制在30-70%之间，远离干燥潮湿，有效降低室内细菌含量。

地源热泵系统工作原理示意图

我可以想象这样的生活场景：家里四季如春，室内外都保持着最舒适的温度和湿度，室内外都能呼吸到新鲜优质的空气，家中的老人、小孩都能过上健康、舒适的生活。

同时这项地源热泵黑科技的使用成本特别低，价格只有电地暖的1/5，能效却是电地暖的4.5倍，省钱又省心。

g户型样板房实景照片

02

占地近100英亩

低密度社区

近年来，成都土地拍卖呈现出明显的“精耕细作”特征，小宗地块不断增多，极大地制约了房地产开发商的业绩，独栋式或小栋开放式小区（满足基本需求）频频出现。

公开数据显示，2021年以来，主城区90亩以上地块仅剩10块左右，百亩大型项目成为“稀缺商品”。

在这样的大环境下，城投地产旗下占地面积约98亩的梧桐九辰已属罕见，更何况它的容积率仅为2.0。

城投地产梧桐九辰项目鸟瞰图

主城区、数百亩大面积开发、2.0的低容积率，三个关键词一出，城投地产梧桐九辰相较于同区域其他项目的优势显而易见。

稀缺性无需多言，注重居住品质的城投地产梧桐九辰项目整体朝向为西南向东北，小区狭长，进深较浅，有利于北侧建筑的采光和大花园景观的一体化建设。

城投地产五通九辰总体规划

项目共有16栋建筑，坐北向北，大部分单位朝向南北。

在仅有五栋高层、包揽大部分容积率指标的情况下，城投地产梧桐九辰做出了高度尊重居住体验的选择——打造6+1层的真别墅。

建筑密度低至约15.5%、南北最大建筑间距约90米、低密度别墅社区，这三个关键词已经远远超越了区域内绝大多数项目。

城投地产五通九辰项目效果图

03

建于露台上

综合花园

业内在形容高端复式别墅产品时，常用这样一句话：“传家宝屋要么在绿地上，要么在半山腰”，足见高净值人士对联排花园的喜爱。

除了低密度、低容积率等一系列高指标外，城投地产梧桐九辰还有自己独特的自然优势：缓坡梯田状地形。

梯田景观概念图来源网络

当然，高端的“食材”往往需要技术娴熟的“厨师”来烹制。

园林设计方面，城投地产梧桐九辰邀请了行业顶尖的华西设计院老师，绘制了长约492米的核心景观轴线，在社区的台地地形上绘制了“山”“水”“云”“林”“山”“田”“谷”六大主题景观。

以“水”主题景观为例，由城投集团开发的近入住楼盘梧桐九辰花园已基本完工。

实地考察中，笔者看到，“水”主题景观区凭借独特的台地地形，不仅有改善型小区常见的大型下沉式镜面水景，还有作为“点睛之笔”的层叠水景空间。

这一叠水空间利用平台的高差，形成阶梯式的水帘，给静态的水景赋予了活力。

叠水空间意境。图片来源：网络

更为难得的是，占地约98亩的城投地产梧桐九辰采用一体化建设理念，六大主题景观自然过渡，使得整个项目犹如一块未经雕琢的翡翠，浑然一体，浑然天成。

04

尊重空间尺度感

舒适的公寓

回到产品上，我觉得城投地产梧桐九辰在社区规划、产品设计上也有很多亮点。

公开资料显示，城投地产开发的项目梧桐九辰联排产品建筑面积约140-208平米，1T2户型，纯板楼式结构，低密度高端改善型房的标配。

在户型设计上，与市面上常见的别墅产品不同，城投地产旗下梧桐九辰各户型似乎并不愿意在空间尺度上做出妥协。

K型房屋

建筑面积约140㎡，四套房，两卫生间

K号房屋平面图

以建筑面积约140平米的K户型别墅为例，该户型拥有四套房、两卫生间、一个大横厅，优化了卧室与客餐厅之间的过道，减少空间浪费。

因此K型户型每个卧室的面宽都在3米以上，没有“无用”的房间，大大提高了房屋的利用率。

客厅拥有约7米的超大跨度，算上阳台，整个客餐厅面积达到40.22平米，比很多套房都要大。

很喜欢5.2米长的长厨房，亲朋好友聚会或者举办小型家庭聚餐时，即使很多人同时在厨房工作也不会感觉拥挤。

房屋类型G

建筑面积约162平米，四套房，三卫生间。

但我最喜欢的其实是162㎡的G户型，同样是横厅设计，但是G户型在居住细节上做了很多看得见的提升。

比如它充分利用了较大的室内空间，打造了四间卧室、三间卫生间的双套房设计，就算是一家三口居住也不会有任何问题。

G户型动线示意图

在阳光十分稀缺的成都，如何有效改善室内采光是让购房者“暗恋”的必修课之一。城投地产梧桐九辰针对别墅G户型提出了两大解决方案：

灯光

房屋南北开阔，前后都有窗户，就连北侧的起居阳台也超过3.1米长，大大提高了进光量和通风性能。

公寓设计为狭长的横厅，三间卧室与客厅位于同一采光面上，这样既增加了采光面，又让大部分卧室都能享受到阳光。

得益于这一细节的优化，G户型别墅进一步实现了通常只存在于垂直客厅类型的动静划分，在保证活动区域居住尺度的同时，减少了对卧室的干扰。

G屋采光及动静区域示意图

05

相对纯净

业主圈

“圈层”这个词这两年很少被提起，此前高端项目通常喜欢以业主圈层作为卖点，比如麓湖、蓝卡地亚、望江名门……

城投地产梧桐九辰之所以能再次提到这个词，最主要的原因还是因为它是一个人才房项目，业主中不少都是政府引进的高端人才，未来无论是小区管理还是居住氛围都会有很好的保证。

随着品牌地产公司的集中、齐全的生活配套、产业机会的增多、以及成华区的重视，可以预见龙潭寺板块的“主城洼地”很快就会被填满，现在买入的确比较合适。

据了解，城投地产梧桐九辰目前有别墅及少量高层现房在售，且数量日益减少，对此项目感兴趣的读者赶紧下手吧。

值得注意的是，该项目购房促销活动已近结束，详细促销信息可点击下方图片、联系置业顾问、到售楼处咨询。

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