如何避免二手房买卖纠纷？郭飞律师教你正确签订房屋买卖合同

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“同一套房子卖两次”、“退还押金”、“户口不能转”、“户口不能迁出”、“学区房”等问题在二手房买卖纠纷中占比最高。为何此类问题层出不穷、无法杜绝？原因就在于“房屋买卖合同”的书写不规范、约定不明确。因为买卖双方签订的房屋买卖合同，大多来自中介公司或网络的模板，而这种格式化的合同内容或多或少都会存在一些问题。俗话说：“授人以鱼，不如授人以渔”。笔者希望通过对“房屋买卖合同”的粗浅分析，教会大家如何正确签订“房屋买卖合同”，达到防患于未然的目的。限于篇幅，笔者只能对重点问题进行阐述，难免有疏漏之处。我希望大家能够理解。

1. 签订合同前应注意的事项

1.核对《房屋所有权证》（以下简称《房证》）上房屋所有人姓名与卖方身份证信息是否一致，核对《房证》与《契税完税证明》记载的信息是否一致。

法律风险提示：仔细查看以上信息，可以帮助避免无权处分财产的人随意出售父母的房子，兄弟姐妹的房子，朋友的房子等的情况。

2. 核实房产证上的房产权属是“独资”还是“联权”。（注：有些较旧的“老房产证”没有记载房产权属，需自行核实）

法律风险提示：如果在签订房屋买卖合同时，没有事先明确房屋的“共有情况”，则很有可能出现夫妻一方在未经另一方同意的情况下将房屋出售的情况，这种处分行为侵犯了另一方的财产共有权利，很可能被认定为无效，从而引发不必要的纠纷。

律师建议：当房屋为“共同所有”时，买家必须调查房屋的所有共同所有人是否同意出售房屋。

3、了解房屋是否存在尚未偿还的抵押贷款或者已经抵押给第三方，或者是否被司法机关查封或者其他限制过户的情形。

法律风险提示：要特别注意的是，如果房子的银行贷款部分还未还清，是无法办理过户手续的，需要等到贷款全部还清、抵押解除后才能办理过户。如果买家在房子过户前就支付了房款，那么就会面临“房子无法过户”或“一房两卖”的法律风险。有人可能会说：“虽然房子没有过户，但是我已经搬进去住了好几年了，应该没什么问题吧？”答案是否定的，因为房子不同于其他一般商品，房屋所有权是需要登记的。如果房子没有登记，从法律上讲，房子的所有权还是属于别人的，风险显而易见。

法律依据：《物权法》第九条：不动产权利的设立、变更、转让和消灭，经依法登记而发生效力；非登记，不发生效力。

律师建议：如何避免此类问题？一方面，买卖双方最好协商，持原产权证到房管局查询产权登记信息（俗称“查档”），亲自确认不存在影响房屋过户的情况，顺便也可以确认一下产权证的真实性。另一方面，如果无法确认房屋是否可以解除贷款过户，不要轻信卖家的承诺，支付房款即可。（至于解除房屋贷款的方法，后面有详细介绍）

4、确认房屋是否出租给他人。

法律风险提示：很多购房者比较重视房屋过户、交付等重要问题，却常常忽略一些细节问题。比如，如果房子是出租给他人，那么很有可能出现买房人买了房子却不能入住的情况。究其原因，我国《合同法》遵循“卖不离租”的原则，即：“房屋所有权转移后，在租赁期内，原承租人可以继续使用房屋，买受人无权要求承租人搬出。”另外，出卖人出售房屋时，原承租人在同等条件下也享有“优先购买权”，如果处理不好，很容易引发不必要的纠纷。

律师建议：因此，买家有必要事先了解房屋出租情况后再决定是否购买。如果打算购买已经出租的房屋，最好让房主提供一份该房屋承租人的“声明”，主要内容应表明承租人承诺在同等条件下放弃“优先购买权”。

5、买家要擦亮眼睛，谨防“定金”陷阱，在支付大笔定金前一定要三思而行，因为一旦提前支付大笔“定金”，极易丧失主动权，陷入被卖家和中介牵着鼻子走的尴尬境地。

【关键词：存款】

（1）房屋买卖合同中的“定金”是什么？

是指房屋买卖合同双方为保证合同的履行，在签订合同之前必须作出的决定。

买方预先向卖方支付一定数额的金钱作为担保。

（2）房屋买卖合同中的“定金”有什么用？

“定金”起着担保作用，支付定金的一方（即买受人）不履行合同时，无权要求出卖人返还定金；收取定金的一方（即出卖人）不履行合同约定的，应当双倍返还定金。

例：甲方与乙方签订了一份房屋买卖合同，合同金额为50万元，乙方向甲方支付了5万元定金。如乙方不履行合同，甲方无权要求甲方退还5万元定金。如甲方不履行合同，甲方必须双倍退还乙方10万元。

（3）缴纳押金时注意事项。

①“定金”的具体数额由双方在合同中约定，但不得超过房屋总价的20%，超过该数额的，人民法院不予支持。

例如：甲乙双方签订了一份价值50万元的买卖合同，双方最多只能约定10万元的定金，超过10万元的金额不受法律关于定金的相关规定限制。

②不要将“deposit”写成“deposit”，虽然只有一个字的差别，但是deposit并不受到上述“双罚”法律规定的限制。

法律风险提示：“定金”在二手房买卖过程中非常常见。现实生活中，买家一旦交了定金，之后想要拿回来是非常困难的，因为这笔小小的“定金”里有很多猫腻。有人可能会疑惑：“如果因为卖家或者中介的原因导致交易失败，定金能退吗？”答案是：不一定！看完下面两个小例子，你就会明白“定金”这个东西水有多深了……

例一：如果卖家或中介隐瞒了一些真实的房屋信息，很容易给买家造成误解，买家在交了定金之后才发现问题，如果买家随后表示之前对房子有误解，现在知道真相后不想买了，要求退还定金，对方往往会以买家违约在先为由拒绝退还定金。

案例二：买卖双方谈妥价格后，买方支付了定金，一些不诚信的房主可能认为价格太低，不想卖房，就会想尽一切办法找理由提出苛刻的条件或者增加交易成本，让买方死心塌地不退还定金。类似的例子还有很多，结果要么是漫长的法律维权之路，要么就是认输，让对方有机可乘……

律师建议：那么定金应该如何约定呢？一方面，目前我国法律对于“定金”的数额并没有统一的标准，只有主合同标的的20%的上限。如果买家需要交定金，应该尽量和房主协商交纳适当的定金数额，以示诚意。尽量不要约定大额定金，否则一旦发生纠纷，可能会增加不必要的损失。另一方面，必须在合同中明确约定：如果买家交纳定金，卖家应在一定期限内（比如30天之内）与买家签订房屋买卖合同，否则谁给定金，谁就有责任全额退还。（买家必须保留定金的收据，收据上必须明确写明定金的支付时间和收取定金的主体）

二、签订合同应注意的事项

1.检查买卖双方基本信息是否齐全，与身份证记录是否一致。

法律风险提示（一）：签订《房地产买卖合同》时，需要房屋共有人全部到场，如遇特殊情况不能到场，可要求其代理人出具《委托书》（委托书经过公证具有更好的法律效力）。

法律风险提示（二）：若父母以未成年子女名义购房，由于未成年人为限制民事行为能力人，不能单独以个人名义签订房屋买卖合同，此种情况下需由法定代表人陪同签订。

2、检查房屋基本情况（主要包括：房屋所在地、房屋所有人、产权证号码、规划用途及建筑面积等）与房产证记载的内容是否一致。

三、房屋交易缴纳税费注意事项

1、明确房屋交易产生的税费由双方共同承担还是分别承担。（主要指：契税、交易费、营业税及个人所得税等）

法律风险提示：现实生活中，因税费约定不明确而引发的纠纷屡见不鲜，因此明确约定税费由谁承担十分重要。

律师建议：一方面，除了上述主要税费外，还需在“合同其他约定”中约定生产成本费、土地增值税、档案查阅费、印花税等小额税费，并明确具体由哪一方承担。另一方面，也需明确约定：如果在合同签订后、过户前，国家或地方房地产政策发生调整，导致交易成本增加，由谁承担？如果双方解除合同，由一方承担，还是双方按比例承担。

2、一定要查明房屋是否有拖欠物业费、水、电、煤气等费用的情况，不要轻信房主的片面之词。

法律风险提醒：部分房主可能会隐瞒拖欠上述费用的事实，尤其是在高档小区，拖欠几年的物业费数额很可能相当可观，因此，买家在未查明拖欠上述费用情况前，不要盲目全额还款，否则等知道真相后就后悔莫及了……

律师建议：买卖双方一方面可以明确约定，房屋交接手续前产生的水、电、煤气、物业费、供暖费、有线电视费、宽带费等费用由卖方承担，交接后产生的费用由买方承担（具体细节可以自行协商），另一方面在房屋交付时必须预留余款，避免卖方有未清偿的债务。

3.明确规定“公共维修基金”的归属，并规定卖方应协助买方办理公共维修基金的转移手续

法律风险提示：“公共维修基金”需要买卖双方的配合才能转出，现实生活中，经常出现买方因无法出示付款凭证而无权使用公共维修基金的情况，加之时间久了，可能就联系不上原房主，导致“公共维修基金”无法转出。

律师建议：买卖双方或任何一方应及时持身份证复印件、公共维修基金发票、房产证复印件等材料到相关部门办理变更姓名手续。

四、房屋总价及付款方式注意事项

1、记下房屋的“总价”，一定要用大小写字母填写“总价”。

2.注明签订合同前支付了多少定金，并同意将定金作为等额的购房款。

3、在介绍购房付款方式之前，大家有必要先了解一下什么是“资金监管”。

（注：目前我国各个城市关于基金监管的规定和做法不一致，仅供参考）。

【关键词：基金监管】

（1）为什么要有“基金监管”？

由于二手房买卖双方从签订买卖合同到完成过户交易往往需要1-3个月的时间，且由于双方缺乏足够的信任，对于“先过户”还是“先付款”的问题一直存在争议，对双方都存在风险。

（2）何谓“基金监管”？

通俗地说，“资金监管”就是在二手房买卖过程中，买家在房地产交易中心办理完相关过户手续后，需要将首笔房款直接存入银行的“资金监管账户”，银行会暂时冻结这笔房款。买卖双方在规定时限内完成过户手续的，在买家取得新房产证时，银行就会自动将“资金监管账户”中的房款转入卖家账户。如果交易失败，房款将自动退回买家账户。这样可以大大保证双方的交易安全。

4. 简单介绍几种常见的付款方式应注意的事项。（注：卖方简称“甲方”，买方简称“乙方”）

（1）一次性付款注意事项

① 明确约定甲、乙双方产权转移的时间点。

例：甲、乙双方约定在年月日前到房地产交易中心办理过户手续。

②明确规定乙方向甲方支付房价款的前提条件和期限。

例：乙方应于新契税证明开具日向甲方支付货款人民币（不要忘了大小写），同时根据国家政策规定，甲乙双方应办理资金监管手续。

③明确约定双方乙方支付尾款、交接房子的前提条件和期限（坚持一个原则：一手付钱，一手交房子，同时尽量预留尾款，防止因卖方未付房子而引起不必要的纠纷）。

例：乙方应于新房证发放当日向甲方支付尾款 人民币（注意：大小写），同时甲乙双方应按照合同约定交付房屋。

注：因乙方新房证办好后，银行会自动将资金监管账户中的款项转入甲方账户，所以无需约定乙方新房证办好后将资金监管账户划转至甲方账户的具体时间。

（2）使用商业贷款还款应注意的事项。

①明确约定乙方办理贷款审批的时间点，以及过户的条件和期限。

例：甲乙双方于年月日前共同到银行办理贷款审批手续，贷款审批通过后的工作日内，甲乙双方共同到房产交易部门办理过户手续。

②明确规定乙方向甲方支付首期货款的前提条件和期限。

例：乙方应于新契税证明开具日向甲方支付首期购房款 元（注意：大小写），同时根据国家政策，双方须到房管局办理资金监管手续。

③明确约定乙方发放新房证，银行在贷款发放后的工作日内直接向甲方支付第二笔购房款。（注：不要明确银行贷款发放日期，因为这个日期不是甲乙双方可以确定的）

④明确约定乙方支付尾款及双方交接房屋的前提条件和期限。

例：甲方收到银行贷款后的工作日内，乙方向甲方支付购房款余款 元（注明大小写），同时甲、乙双方按照合同约定交付房屋。

⑤为了保险起见，最好在“合同其他条款”中明确写明：如乙方无法获得贷款或贷款额不足时，乙方将以现金补足差额。

（3）由于公积金贷款和商业贷款的注意事项类似，这里就不再赘述了。

5、【特别】：如所购房屋贷款尚未全部还清，过户及付款时应注意的事项。

如前所述，如果贷款没有还清，房子是不能过户的。房屋过户一般有两种方式：卖方自行还贷和买方代还贷款。由于后者风险较大，本文主要介绍如何防范“买方代还贷款”带来的法律风险。

①买受人向卖受人偿还货款前，必须依上述程序到房屋管理局查阅档案，核实是否有影响过户的情形。

②明确约定甲、乙双方到银行偿还借款及“注销抵押登记”的时间点。

例：甲方、乙方约定于 年 月 日前到银行办理还款及注销手续，并于当日由乙方向甲方支付购房首期款 元（注意：大小写）用于银行还款，同时由甲方办理该房屋的注销抵押登记。

③明确约定甲、乙方完成过户及乙方支付第二期价款的期限。

例：甲乙双方约定在抵押登记注销后的工作日内到房地产交易中心办理过户手续。乙方新契税证明开具当日，乙方向甲方支付第二期购房款人民币 元（注意：大小写）。同时，根据国家政策规定，甲乙双方需到房管局办理资金监管手续。

④明确约定乙方支付尾款及双方交接房屋的前提条件和期限。

例：乙方新房证发放后的工作日内，乙方应向甲方支付尾款 人民币（注意：大小写），同时甲乙双方应按照合同约定进行房屋交接。

5. 搬离房屋时应注意的事项

1、一定要查明房子是否存在“户口转移”的问题，如果有需要转移户口的情况，一定要明确约定“户口转移”的期限和违约责任。

法律风险提示：如果买卖双方在合同中没有对户籍迁移做出明确约定，一旦发生户籍迁移纠纷，报警或提起诉讼都无法直接解决。由于户籍迁移受制于诸多户籍政策，公安机关一般不会直接强制卖方户籍迁移。如果去法院起诉要求卖方户籍迁移，法院一般不会以“户籍迁移问题”属于行政管理范畴，不属于民事案件审理范围为由不予受理。

律师建议：一方面，可以直接到当地派出所查询交易房屋的户籍状况，另一方面，可以约定户籍转移的期限，以及无法按时转出户籍时的违约责任。届时，可以以卖方违约为由向法院提起民事诉讼。这种诉求下，法院是会受理的。

6. 购买“学区房”的注意事项

1.什么是学区房？

“学区房”顾名思义，就是指位于一些教学质量好、标准高的中小学学区内的房产。所谓的教学质量，其实是教育资源分布不均造成的。为了保证孩子不输在教育的起跑线上，家长们不惜花大价钱购买“学区房”，这可真是一场硬仗……

2、购买学区房要注意什么？

（1）确认所购房屋是否在就读学校的学区内。有时，即使所购房屋与学校仅一墙之隔，也不一定属于“学区房”。

律师建议：不要轻易相信卖家或中介关于“学区房”的口头承诺，也不要单凭距离来判断是否是“学区房”。最好实地考察，并亲自咨询自己要就读的学校。

（2）了解所购买的“学区房”的落户时间是否符合入校条件。

律师建议：家长在买房前，需要到孩子就读的学校详细询问居住年限、入学年限、同房配额标准等，确保自己的购房条件与学校的录取要求相符。另外，还要向学校咨询孩子是否有足够的入学名额等，确保买得安心，住得安心。

（3）一定要高度重视所购房屋的户口迁入迁出问题。“学区房”不同于普通房屋，如果孩子的户口不能迁入，那么孩子上名校的梦想就只能是梦想了。

（4）把卖方关于“学区房”的承诺写进合同，并约定违约责任。（光说不练，写进合同也是一种保障）

（5）最后，笔者不得不提醒大家，房子主要是用来住的，所购房屋的品质、周边环境、交通便利等因素同样重要，切勿一味追求“学区房”，而失去大局。

七、违约责任及解除条款注意事项

1、对于违约，买卖双方必须明确约定违约责任，否则无论合同内容多么详细、明确，都是徒劳。

律师建议：针对前文提到的税费、逾期付款、逾期办证、房屋质量、逾期交付房屋，或者因卖方隐瞒事实导致无法履行合同等情况，需提前约定“违约处理方式”和“违约责任承担方式”，以维护自身日后的合法权益。

2、最好明确约定终止合同的具体情形，以及终止合同后的责任划分。

8. 交接房屋注意事项

1、详细约定交房标准，并列明清单。房屋装修、配套设施、家电、家具等留存物品应在合同附件清单中详细列出。不要图省事。

法律风险提示：如果买卖双方在合同中仅仅约定“房屋按原状交付”，这样的约定过于模糊，往往难以提供保障。我们来看一个小例子。

例子：以前发生过这种情况，买家看房后，对房子的装修很满意，于是赶紧签了买卖合同，并在房屋交接条件中写明“按现状交付”。然而，买家支付了房价款并办理了过户手续后，在办理房屋交接时发现，房子里的精装修已被拆除，空调等设备也已被拆除。在买家提出强烈质疑的情况下，中介和卖家却一口咬定一开始就是这样，房价中不包括精装修。这种情况让买家措手不及，也没话可说，因为合同中没有明确约定交付标准，打官司也无从保全。

2、需要对房屋毁损或者灭失的风险进行约定。

示例：甲、乙双方约定，自房屋交付之日起，房屋毁损、灭失的风险转移给买受人，在该日期之前房屋毁损、灭失的风险由卖主承担。

3、交接房屋时，检查房屋钥匙、门卡、各项付款收据等与房屋相关的物品是否齐全。

4、合同中应明确规定延迟交付财产的法律后果。

例：出卖人未按照合同约定的期限移交房屋，且逾期超过一定期限的，买受人有权要求解除合同，退回房屋，并退还已支付的房价款及相应的利息，同时要求出卖人承担相应的违约责任。

5、最后给卖家一个提醒，在过户手续没有办完之前最好不要轻易把房子交付给买家。

法律风险提醒：如果卖方提前交付房屋，一旦买方无法转移所有权，则可能会在两方之间出现争议。

ix在合同结束时要注意

1.禁止代表他人的签名和卖方的签名和指纹。