南通土拍风云：大发退地引发市场震动，金沙湾版块宅地何去何从？

轰轰烈烈的7月土地拍卖落下帷幕，近日又有土地撤标传出。南通今年第二起土地撤标真的要来了？有了土地撤标的先例，后面的土地撤标似乎也不足为奇了！

4月25日下午，南通市通州市自然资源和规划局下发《关于终止土地出让合同的通知》，终止与大发地产集团有限公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》。

R2021-004地块重回土地市场，此前支付的2.5亿土地保证金自然也回归大发。

大发拿回的这块住宅用地位于近几年很火爆的南通金沙湾片区，是当时市场上为数不多的非双限地块。

从拍卖的过程来看，大发归还的这块土地，非但没有不受欢迎，反而十分抢手。

在当时的新闻中，我们可以看到“耗时近6个小时”、“近13家意向开发商”、“470轮激战”等字眼，可见这块地有多抢手，大发拿下它有多不容易。通州金沙湾R2021-004地块，被海大发地产以12.1亿元拍得，楼面价14095元/㎡，溢价率28.13%，创下区域新高！

然而，尽管他获得这块土地时斗志昂扬，但仅仅两个多月后，他就灰溜溜地放弃了这块土地，这是为什么呢？

当然并不是因为金沙湾的房子难卖。

可以说，金沙湾的房子卖出去是没有问题的。

既然房子卖出去没有问题，大法为什么要放弃土地呢？

我们简单看一下周边的楼盘项目，最高成交楼面价仅为7806元/平方米，最低成交楼面价仅为3750元/平方米。

万科时光盈翠最后一批预售均价16800元/平方米，万科时代之光高层均价16610元/平方米，东时代域首推均价15200元/平方米，绿地江海图最后一批单价13800元/平方米起。

R2021-004地块的成交楼面价，已经高于部分项目的房价，即便以通州区万科观山王的天花板23835元/㎡成交，房价与地价的差价也只有9740元/㎡左右，而万科观山王作为高端改善型小区，如果将售价控制在2万元/㎡，差价将缩小至5905元/㎡。

在这种情况下，大发还能有多少利润？今年5月，滨江集团董事长称：“我们要争取做到1%-2%的净利润水平。”此言一出，很多人都非常震惊，1%-2%的利润率，还不如普通理财产品的收益率高。

5月17日，一位建材供应商透露，今年以来，石膏板、板材、玻璃、混凝土、钢材等建筑原材料价格大幅上涨，对于上游开发商来说，未来采购价格也将上涨。

缺乏利润往往是压垮骆驼的最后一根稻草。

R2021-004地块回归市场不到三个月，就再次挂牌出售，成为一块双限地块。R2021-021地块在原R2021-004地块基础上向北扩建，面积由原来的45220平方米增加到103083平方米。此外，竞得地块者须在30日内注册一家外商投资公司，实际注册外商投资额不得低于6000万美元或同期外商投资额。

最终，万科以总价约17.33亿元、成交楼面价9339元/平方米、毛坯房未来限价19000元/平方米拿下R2021-021地块。

回到文章开头提到的南通第二宗土地撤标，极有可能是通州主城R2020-025地块。南通房地产开发集团有限公司与江苏吉豪置业有限公司历经434轮角逐，最终以总价9.84亿元拿下，成交楼面价14047元/㎡，溢价率40.47%。

8个月过去了，该地块仍没有任何动静，有传言称该地块或面临终止危机。

像大法地块一样，它也面临成本和利润的问题：地价太贵，房子又卖不出高价。

周边文澜府楼面价9235元/平方米，兰亭序楼面价10285元/平方米，万科观山王楼面价12022元/平方米，绿城湖景河路楼面价12515元/平方米，R2020-025地块楼面价与绿城地块相差1532元/平方米。

绿城湖滨和陆规划建设12栋6-11层洋房和24栋4层复式别墅，容积率仅为1.3。R2020-025地块容积率约1.5-1.9，规划要求建筑高度为12-18层。

一方面拿地成本高昂，一方面规划、审批愈发严格，两头受压，利润空间只能一缩水。

这是当今大多数开发人员面临的共同困境。

一旦开发商把成本控制风险转嫁给购房者，偷工减料，以次充好，未来就会出现一波维权事件，无数的劣质房子流入市场。

没有土地，就等于无饭可煮，就无法在南通市场立足；拿到土地，不仅要绞尽脑汁保证不亏本，还要承受拿到土地之后各种潜在的变化。

7月26日，据财联社报道，被列入“三条红线”试点的数十家重点房企土地购置金额受到监管，不得超过年销售额的40%，其中包括并购费用。

这意味着政府对重点房企土地储备又加上了一道“枷锁”，一旦实施，将极大限制房企密集囤地，控制房企扩张速度。

一些房地产开发商在意外出价过高后，撤回土地是止损的最好办法，也给其他冲动的开发商敲响了警钟。