绍兴市低效用地再开发，打造腾笼换鸟全省样板，TOD 综合体成城市新门户

抢先体验

浙江省绍兴市

曾被称为“九法”

努力创建全省“腾笼换鸟”典型

原钢铁市场已改造成商业建筑群

批准《低效土地再开发试点实施方案》

绍兴正实现五大变化

整顿提升“低散”企业

引进高新技术产业项目

集商务办公、科技创新与研发于一体

星级酒店、零售

换乘枢纽等

多功能合一

绍兴高铁北站TOD综合体项目

成为展示绍兴城市形象的新门户

连接杭州、宁波和上海的桥头堡

关键词：低效土地再开发、TOD综合体、绍兴

字数：2300字

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曾创节约集约用地“九项法则”的浙江省绍兴市，正努力打造“腾笼换鸟”的全省典范。近日，在绍兴高铁北站TOD综合体项目现场，昔日的钢材市场被改造成商务写字楼……这些极具辨识度的新场景，是绍兴推进低效土地再开发的一个缩影。

绍兴城市景观。

作为“亩均英雄”理念的发源地和土地节约集约利用的先行者，绍兴不断探索实践，创新土地节约集约利用举措。2013年起，绍兴开展城市低效土地再开发试点，撬动产业转型升级。2023年，绍兴将成为全国43个低效土地再开发试点城市之一，推动全国国土空间布局进一步优化，促进经济社会高质量发展。

如今，低效土地再开发有序推进，绍兴如何实现节约集约用地新跨越，又将给全国国土空间带来哪些新变化？

再开发低效土地的“组合拳”

绍兴市刚刚发布的《绍兴市低效土地再开发试点实施方案》为低效土地再开发绘制了“路线图”，方案明确提出，到2027年，全市盘活低效土地2万亩以上，其中有效工业用地1.5万亩以上，单位建设用地GDP产出比2022年增长20%以上。

“同时，力争在低效土地再开发、赋能绍兴城市有机更新、产业治理、土地综合整治、打造‘万亩千亿’平台、建设共同富裕现代基层单位等方面实现五大转变。”绍兴市自然资源和规划局相关负责人介绍，发展重点由单一地块再开发转向综合区域协同再开发；政策制定由单一政策工具转向从产业、土地、资金等角度综合运用政策工具；要素供给，由单一的土地要素供给转向国土空间框架下的综合自然资源要素供给。

紧紧围绕低效土地再开发目标，绍兴打出“组合拳”。摸清低效土地现状，全市新增低效土地约8.8万亩；从加强规划统筹引导、优化土地供应方式、完善连片开发措施、完善市场参与机制、完善全生命周期管理五个方面推进低效土地再开发；采取混合开发、综合利用、扩容提效等措施，提高土地利用效率。

绍兴抓住低效土地再开发大时机、大势所趋，取得突破。近年来，全市整治提升“低效散”企业2万余家；以工业园区整体整治为带动，近3年盘活工业用地7.6万余亩。整合4个国家级开发区，打造4个省级“万亩千亿”新型产业平台，不断迭代升级产业平台；以产业协同为手段，重塑传统产业结构，发展新兴产业，整合重组现有印染企业，吸引培育企业151家、化工企业159家，培育了中芯国际、长电科技、比亚迪、钠创新能源等一批集成电路、新能源产业“金凤凰”。

拓展节约集约用地新场景

2006年，绍兴市总结出扩大产能、节约土地、增加招商引资、盘活存量、闲置厂房出租、以二换二、产业升级、拆迁增地、合同履行监督三大法宝，在全省范围内实施和推广了土地利用“九法”。

时过境迁，岁月如梭，如今，绍兴又肩负起再开发低效土地、拓展节约集约用地新场景的新使命。

传承“九种做法”创新“换笼换鸟十种做法”。绍兴滨海新区袍江马海片区原有110家企业中，有55家为印染化工企业，占地总面积达4802亩。近年来，为推动产业高端发展，滨海新区正推进制造业“换笼换鸟”，实施袍江地区印染化工企业跨区域集聚提升工程。

滨海新区袍江城市有机更新办公室相关负责人介绍，集聚提升项目探索了“四类十种办法”政企合作模式，按照自行改造一批、合作改造一批、强制淘汰一批、按需征收一批（兼并收购）“四个一批”的总体思路，创新提出“引导自主更新、企业联合发展、战略合作发展、股权基金合作、房产对等置换、政府租赁开发、政企共建、相关企业停建、淘汰退出、市场化收购、政府按需征收”等10种合作模式，为产业园区有机更新走出了一条新路。

绍兴市滨海新区袍江马海片区一角。

“绍兴大益新能源产业有限公司前身为印染企业浙江绍兴大益染整有限公司，随着集聚提升项目的实施，公司将产业搬迁至柯桥区马鞍街道进行集聚，随后，公司拆除原地块建筑面积约1.7万平方米的老厂房进行改建，计划投资9500万元重建建筑面积3.3万平方米的标准厂房。总用地面积近23亩，改造后的容积率将由1.21提升至2.19。今年6月份开工，目前正在打桩。”公司有关负责人说。

目前，马海区域55家印染、化工企业已腾出42家，腾出空间2353亩，政府征（购）用企业10家，占地543亩，已引进纳创新能源、铱星科技、英菲泰克电子等10余个高新技术产业项目19个，计划总投资超300亿元。

“马海片区通过‘腾笼换鸟’，以‘土地存量’换取‘发展增量’，拓展了发展空间，是绍兴市工业用地再开发的样板。”绍兴市局相关负责人说。

走进绍兴高铁北站TOD综合体项目现场，映入眼帘的是10余栋高楼拔地而起，项目将交通功能与城市功能融为一体，集商务办公、科技研发、星级酒店、商业零售、换乘枢纽等多项功能于一体的现代化、智能化城市交通综合体。

“目前，项目投资已完成68%，计划于2025年竣工。”绍兴镜湖科技城发展服务有限公司相关负责人说。该项目总占地面积360亩，总建筑面积102万余平方米，地下空间面积42万平方米，分为四个功能区块建设，平均容积率近3.0。

“该项目在有限的空间内，依托高铁站、地铁线路，以公共交通为先导，统筹开发利用，将原有的旧集市、旧村拆迁改造，统一规划建设，这是绍兴把空间地下化的大好机会，是典型的向空中要效益的案例。”绍兴局相关负责人说。

展望未来，这里将成为展示绍兴“站城一体化、商贸融合”城市形象的新门户和连接杭州、宁波、上海的桥头堡。