重庆九龙坡区大杨石组团居住用地竞拍激烈，天地源以 5.38 亿总价拿下

到年底，一些土地流转开始结束。

今天，重庆市规划和自然资源局公开出让一块居住用地，即九龙坡区大杨石集团Q标区QE4-2/05地块，该地块竞争异常激烈，天地园、建发、远洋+春风、保利、金科等多家品牌房企参与竞拍，最终天地园以楼面价10277元/平方米、总价5.38亿元一举夺标。

地块位于九龙坡区二郎板块，西南-东北走向，地块东侧紧邻恒盛立交及义龙路，北侧为火炬大道及钢材市场，西侧为金科西城庭院小区，南侧紧邻绿运钢材市场。

这是二郎区时隔三年推出的首块纯住宅用地，目前仍颇受追捧。该区域上一块地块于2017年3月出让，当时中海地产以10亿元拿下，溢价率111.39%。楼面价7716元/㎡，容积率3.0，可建面积14.06万平方米。

该地块建筑面积26175平方米（约39.2625亩），总建筑面积约52350平方米，面积不算很大，容积率为2.0，建筑高度不得超过60米，为二类居住用地，从建设要求来看，该地块将发展为低密度住宅区。

土地用途：Ⅱ类居住用地

土地面积：39英亩

容积率：2.0

可建筑面积：52,400平方米

商住比例：纯住宅

公布总价：4.7377亿元

公布楼面价：9050元/㎡

保证金：9476万元

公告截止日期：2020年12月23日

据了解，这块地块自上线以来就受到不少开发商的关注，毕竟整个街区的区域价值还是非常可观的。

交通：地块周边交通网络良好，位于火炬大道与义龙路交汇处，可快速到达杨家坪商圈、大渡口商圈、沙坪坝商圈及内环快速路，距离在建的红岩村大桥10分钟路程，火车站、隧道也较近，可快速到达江北区、渝北区。

附近还有重庆西站，此外，地块周边两公里范围内还有轨道环线上的二郎站、彩云湖站，以及轨道二号线的马王场站、大堰村站，不过地块距离上述轨道线路都非常近，步行20-30分钟即可到达。

这个地块的轨道交通不算优越，不过按照未来的规划，未来整个巴国城也会有轨道交通，一共有3条线路，分别是21号线、24号线、26号线，运气好的话，其中一条说不定能通过。

商业：该地块位置虽然还不错，但整个区域内并没有什么知名的商业，不过必要的配套设施基本都有，这跟二郎板块本身的发展也有一定的关系。

目前该区域商业基本以盘龙、千叶为主，其余均为各社区串联的社会商业。不过未来龙湖的云岭天街正在建设中，距离项目步行约十分钟，值得期待。

教育医疗：区域内有育才成功学校（育才中学分校）、火炬小学、重庆高中、重庆舞蹈学校等教育配套资源，但医疗资源不够完善，基本只有新桥医院、西南医院等。这也是整个区域的短板。不过据一些信息显示，九龙坡中医院新院区将建在巴国市后门，石柱山南侧，这个消息的真实性还有待考证。

目前周边有九龙坡区中医院、重庆市西城医院、重庆市浪游中西医结合医院、九龙坡区疾病预防控制中心等，基本可以满足日常生活，之前曾传闻未来这块地块上会修建一所医院，但事情可能随后发生了变化。

居住环境：该地块除背靠钢材市场、部分主干道外，居住条件基本齐全，距离巴国城生态公园约100米，距离彩云湖湿地公园约400米，区域内开发商较多，包括金科、中交、协信、万科、中海等，居住氛围良好。目前二郎板块在售新盘仅有中海九龙天松。

值得一提的是，该地块曾是恒盛钢材市场，是重庆最大的市场之一。

随着区域发展，重庆市商务委印发渝商发〔2019〕12号文件《加快推进主城中心区大型商品交易市场搬迁》，指出，为贯彻落实中共重庆市委、重庆市人民政府印发的《重庆市城市升级行动计划》通知精神，缓解主城中心区交通拥堵，优化商品交易市场布局，提升城市品质。

以重庆西站地区市政道路建设为契机，制定主城区钢材市场搬迁规划，通过政府引导，推动主城区中心区钢材市场搬迁，提升市场培育和辐射能力，主城区“十四五”商品交易市场规划将完成重庆主城区钢材市场搬迁！

恒升钢材市场就是其中之一，今年6月，恒升钢材市场完成了征拆工作，但这只是第一阶段的工作。

根据重庆西站配套基础设施建设规划，西站东联络线将在绿云钢材市场两侧建设，绿云钢材市场已初步确定纳入拆迁范围，其占用地块规划为G2-防护绿地、S-城市道路用地，九龙公园将按照西站东联络路建设实施进度，推动绿云钢材市场搬迁。

剩余的钢铁市场被摧毁只是时间问题。

总体来说，这块地的优缺点还是比较明显的，优点是地处比较中心的位置，而且这个区域未来相信会被拆迁，改建成居住区的概率比较大，资源配套方面，不算优质，但也算很齐全。

缺点也有，比如旁边就是钢材市场，虽然会拆，但拆迁肯定需要时间，另外附近主干道的噪音、拥堵问题也比较突出。

从该地块60米限高来看，将建设成低密度产品，极有可能是小高层产品。不过，该地块面积不大，究竟有什么样的布局和特色，才能吸引消费者？谁来买单，是个大问题。至于售价，至少要2万元，以目前的情况来看，还是很难买到的。

结论

重庆核心区稍微好一点的地方起拍价基本都在9000元/㎡+，成交价基本都在11000元/㎡+，今年的价格可以说也是按照这个逻辑发展的，跟2019年差不多，没有太大的变化。

这也决定了这些楼盘最终的售价不会太低，一些开发商拿下建筑面积9000元/平方米至10000元/平方米的土地，却以仅16000元/平方米的亏损价格出售的情况并不多见。

今年重庆土地拍卖收入预计超过1100亿元，同比增长约15%。核心区域的土地仍然非常值钱，但房地产项目却面临销售困难。一些之前高价拿地的房地产项目仍然没有动静。那些高价拿地的土地销售速度相当快，开发商也在想方设法地尽可能多地销售。高价房地产项目只能观望，价格可能会下降，而其他人则会咬牙坚持，希望出现新一波市场走势。

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