以房抵债协议的法律效力及履行问题探讨：债权人权益保障案例分析

用房子还债是债务人在无法用现金清偿债务时采用的一种灵活的还款方式。以房屋抵债协议，只要符合双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，即有效。对于债权人来说，在房产状况良好的情况下，这种还款方式是一个不错的选择。

然而，在当前房地产市场不景气的情况下，债权人选择用房屋清偿债务往往是无奈的选择：除了债权房屋变现困难之外，还存在房屋是否还款的不确定性——待清偿债务协议签署后即可有效履行。那么，如果债换债协议未履行，债权人是否可以要求债务人履行原债务呢？

笔者选取一个案例进行阐述。

案件简介：

2013年，A公司向原告采购钢材，供应非本案当事人B公司、C公司承建的国际商品城项目。原告按照约定向被告提供货物。 2014年9月、2014年12月，A公司就两起案件与外界和解，确认B公司欠A公司货款356万元，C公司以其财产清偿债务。因案外B公司、C公司未履行对A公司的上述债务，A公司向法院提起诉讼。经法院调解，双方于2017年6月13日达成民事调解协议，同意C公司代表B公司向被告支付3,359,345.67元，赔偿方式为：1、C公司支付四套位于某省某县的店铺转让给A公司指定的陈某、林某、杨某、阮某； 2、C公司将A公司拥有的国际小商品城5号楼9层商铺全部转让给A公司，上述房屋过户手续将于2017年7月20日前由A公司办理。 C会配合。转让过程中产生的所有税费均由A公司承担。

2021年1月15日，本案原告（乙方）与被告A公司（甲方）达成协议，协议如下：

1、2013年，甲方因国际小商品城项目供应需要，向乙方采购钢材。双方口头约定，甲方指定乙方直接向该项目的施工单位乙公司供货，供货数量根据乙公司的需求确定。钢材价格参照供货当日**钢材交易指导价确定。乙方于2013年4月19日至2013年10月15日期间向B公司供货，实际供货吨位及数量以B公司签署的物料发货单为准。

2、供货完成后，经核实，甲方欠乙方钢材货款共计356万元。后因乙公司无力向甲方支付货款，经协商，乙方对上述欠款金额作出让步。双方确认甲方拖欠乙方钢材款为3,359,345.67元。

3、2017年，甲方与丙公司达成调解协议，由丙公司以房屋抵债的方式代乙公司偿还钢材款。其中，某国际小商品城5栋9层商铺直接过户至甲方名下； 104、105、204、205号楼12个商铺转让给乙方指定人员陈、阮、林、杨名下，视为甲方已向乙方付清钢材款138.42万元。

4、将整个店铺所有权转让给甲方。甲方应在一年内（2022年1月14日前）将整个店铺转让给乙方，以清偿甲方欠乙方的钢材款；或甲方在一年内（2022年1月14日之前）将整个店铺所有权转让给乙方一年内（2022年1月14日之前）直接向乙方支付现金1,975,145.67元用于偿还债务。

5、甲、乙双方对上述协议内容均无异议。

原告称，上述协议签订后，被告未履行协议第四条规定的义务，将国际小商品城5号楼9层商铺全部转让给原告。

裁判结果：

1、被告A公司应自本判决生效之日起十日内向原告支付货款1,975,145.67元；

2、被告1公司应当自本判决生效之日起十日内支付原告周1的逾期利息。自2022年1月15日起至实际结算日止，利息为同期同品种LPR的150%。计算。

律师分析：

债务清偿期限届满后，债权人与债务人签订的以财产清偿债务的协议，未约定原到期债务消灭的，应当视为双方已追加另一种履行方式是清偿债务，而不是消灭原有债权和债务。 。本案中，和解后，原告与被告约定被告以现金支付或者用房屋抵偿债务，就是这样的情况。因此，法院最终判决被告以现金支付价款。

如果双方达成以房屋清偿债务的协议，如果双方对消除旧债务有明确约定，则构成债务的更新，建立新债务，并于当日清偿旧债务。同时；否则，就是清还新债，新旧债务同时存在。显然，本案的情况属于后者。

与此相适应，2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第四十四条第二款第四句规定，当事人不得申请撤回诉讼。起诉并请求人民法院对该案出具调解书。如果以房屋抵债协议得到确认，由于债务人能够立即完全履行协议，无需人民法院出具调解书，人民法院不予批准，应当继续审查原协议。债权债务关系。

在偿还新债的过程中，旧债和新债处于并存状态，只有新债还清，旧债才会消灭。新债务解除后，债务清偿义务即告完成，此时旧债务应消灭。新债务到期不履行，致使债换房协议目的无法实现的，债权人有权要求债务人履行旧债务。而且，行使该请求权并不以住房债务清偿协议无效、撤销或终止为前提。

法律链接：

民法典第 577 条

当事人不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用问题的解释第十八条第四款

销售合同未约定逾期付款的违约金及违约金的计算方法。卖方以买方违约为由要求赔偿逾期货款损失。违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以按照逾期罚款利率标准计算同期同类人民币贷款的基准利率；违约发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以确定违约发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款报价利率（LPR）标准。基本，加30-50%来计算逾期付款损失。

律师提醒：

1、债权到期后，债权人可以接受新的付款方式，这可能有利于追回欠款。但如果原有到期债权被“以房还债”等不确定的新债权所取代，则存在较大风险。

2、“以房还债”的情况下，房地产价格的确定是一个焦点。如果房价判定过高或者房价下跌，都会直接导致自己的债权“缩水”。

3、“以房换债”完成后，旧债将彻底消除，旧债附带的担保也将消除。

4、债换债协议如果不履行，一般会经历一个漫长的追债和履约过程。抵押债务无法履行后，债务人是否仍有偿还能力需要充分调查和评估。如果发现债务人有可能还款，还是需要及时提起诉讼，防止自己的债务“烂尾”。

债务止赎是债务人无法用现金清偿债务时采用的一种灵活的还款方式。抵质押协议只要符合双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，即有效。对于债权人来说，在房产状况良好的情况下，这种还款方式是一个不错的选择。

然而，在当前房地产市场不景气的情况下，债权人选择用房屋还债往往是无奈的选择：除了还债房屋变现难度较大外，还存在房屋能否还清的不确定性。 ——清偿债务协议签署后即可有效履行。那么，如果债换债协议未履行，债权人是否可以要求债务人履行原有债务呢？

笔者选取一个案例进行阐述。

案件简介：

2013年，A公司向原告采购钢材，供应非本案当事人B公司、C公司承建的国际商品城项目。原告按照约定向被告提供货物。 2014年9月、2014年12月，A公司就两起案件与外界和解，确认B公司欠A公司货款356万元，C公司以其财产清偿债务。因案外B公司、C公司未履行对A公司的上述债务，A公司向法院提起诉讼。经法院调解，双方于2017年6月13日达成民事调解协议，同意C公司代表B公司向被告支付3,359,345.67元，赔偿方式为：1、C公司支付四套位于某省某县的店铺转让给A公司指定的陈某、林某、杨某、阮某； 2、C公司将A公司拥有的国际小商品城5号楼9层商铺全部转让给A公司，上述房屋过户手续将于2017年7月20日前由A公司办理。 C会配合。转让过程中产生的所有税费均由A公司承担。

2021年1月15日，本案原告（乙方）与被告A公司（甲方）达成协议，协议如下：

1、2013年，甲方因国际小商品城项目供应需要，向乙方采购钢材。双方口头约定，甲方指定乙方直接向该项目的施工单位乙公司供货，供货数量根据乙公司的需求确定。 ，钢材价格参照供货当日最新钢材交易指导价确定。乙方于2013年4月19日至2013年10月15日期间向B公司供货，实际供货吨位及数量以B公司签署的物料发货单为准。

2、供货完毕后，经核实，甲方欠乙方钢材货款共计356万元。后因乙公司无力向甲方支付货款，经协商，乙方对上述欠款金额作出让步。双方确认甲方拖欠乙方钢材款为3,359,345.67元。

3、2017年，甲方与丙公司达成调解协议，由丙公司以房屋抵债的方式代乙公司偿还钢材款。其中，某国际小商品城5栋9层商铺直接过户至甲方名下； 104、105、204、205号楼12个商铺转让给乙方指定人员陈、阮、林、杨名下，视为甲方已付清乙方钢材款138.42万元。

4、将整个店铺所有权转让给甲方。甲方应在一年内（2022年1月14日前）将整个店铺转让给乙方，以清偿甲方欠乙方的钢材款；或甲方在一年内（2022年1月14日之前）将整个店铺所有权转让给乙方一年内（2022年1月14日之前）直接支付现金1,975,145.67元给乙方偿还债务。

5、甲、乙双方对上述协议内容均无异议。

原告称，上述协议签订后，被告未履行协议第四条规定的义务，将国际小商品城5号楼9层商铺全部转让给原告。

裁判结果：

1、被告A公司应自本判决生效之日起十日内向原告支付货款1,975,145.67元；

2、被告1公司应当自本判决生效之日起十日内支付原告周1的逾期利息。自2022年1月15日起至实际结算日止，利息为同期同品种LPR的150%。计算。

律师分析：

债务清偿期限届满后，债权人与债务人签订的以财产清偿债务的协议，未约定原到期债务消灭的，应当视为双方已追加另一种履行方式是清偿债务，而不是消灭原有债权和债务。 。本案中，和解后，原告与被告约定被告以现金支付或者用房屋抵偿债务，就是这样的情况。因此，法院最终判决被告以现金支付价款。

如果双方达成以房屋清偿债务的协议，如果双方对消除旧债务有明确约定，则构成债务的更新，建立新债务，并在约定的时间消灭旧债务。同时；否则，就是清还新债，新旧债务同时存在。显然，本案的情况属于后者。

与此相适应，2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第四十四条第二款第四句规定，当事人不得申请撤回诉讼。起诉并请求人民法院对该案出具调解书。如果以房屋抵债协议得到确认，由于债务人能够立即完全履行协议，无需人民法院出具调解书，人民法院不予批准，应当继续审查原协议。债权债务关系。

在偿还新债的过程中，旧债和新债处于并存状态，只有新债还清，旧债才会消灭。新债务解除后，债务清偿义务即告完成，此时旧债务应消灭。新债务到期不履行，致使债换房协议目的无法实现的，债权人有权要求债务人履行旧债务。而且，行使该请求权并不以住房债务清偿协议无效、撤销或终止为前提。

法律链接：

民法典第 577 条

当事人不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用问题的解释第十八条第四款

销售合同未约定逾期付款的违约金及违约金的计算方法。卖方以买方违约为由要求赔偿逾期货款损失。违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以按照逾期违约金同期同类人民币贷款的基准利率计算；违约发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以确定违约发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款报价利率（LPR）标准。合同。基本，加30-50%来计算逾期付款损失。

律师提醒：

1、债权到期后，债权人可以接受新的付款方式，这可能有利于追回欠款。但如果原有到期债权被“以房还债”等不确定的新债权所取代，则存在较大风险。

2、“以房还债”的情况下，房地产价格的确定是一个焦点。如果房价判定过高或者房价下跌，都会直接导致自己的债权“缩水”。

3、“以房换债”完成后，旧债将彻底消除，旧债附带的担保也将消除。

4、债换债协议如果不履行，一般会经历一个漫长的追债和履约过程。使用房屋清偿债务且无法履行后，债务人是否仍有偿还能力，需要充分调查和评估。如果发现债务人有可能还款，还是需要及时提起诉讼，防止自己的债务“烂尾”。