房建工程全过程造价管理：投资决策到竣工验收的全面控制策略

全过程造价管理

房建工程造价管理指的是对建设项目造价进行合理确定以及有效控制。建设项目的造价是指建设某项工程所耗费的全部费用，其中包含前期工作费用，还有勘测设计工作费用，以及建筑安装工作费用，包括设备工具购置费用，也有建设单位管理费用，同时还有其他工程建设费用等。造价的合理确定是有效控制的前提；有效控制是以合理的造价确定为基础的；两者缺一不可，不能偏废。

房建工程全过程造价管理的几个阶段

房建工程的实施进度不同，管理的内容和管理侧重点也不同。基于此，可以把房建项目的阶段划分如下：有投资决策阶段；有设计阶段；有招投标阶段；有实施阶段；还有竣工验收结算阶段。

1. 投资决策阶段的造价控制

长期以来，建设项目普遍存在“三超”现象。要克服这一现象，需让“经批准的投资估算成为建设工程造价的最高限额”，这样能对以后的设计概算、施工图预算以及工程竣工结算起到控制作用。工程造价管理者的首要责任是通过多方面、多环节的共同努力，其中要提高项目投资估算的相对准确性，充分打足资金。尤其在投资决策阶段，项目法人（或项目业主）是工程造价控制的主体，他们应从拟建项目的建设目的、建成后的预测功能（或设计功能）以及对项目建设周期内预测的各种因素等方面，进行周密、细致的调研和考察，做出在项目投资决策阶段控制工程造价的具体目标和决策，并依此要求工程造价管理人员做出较为准确的投资估算。

2. 设计阶段的造价控制

设计阶段时，设计单位需依照业主（建设单位）设计任务委托书的要求以及设计合同的规定，尽力把概算控制在委托设计的投资范围内。设计阶段的造价控制是一个整体且相互关联，各设计阶段的造价（包括估算、概算、预算）存在相互制约以及相互补充的关系，前者对后者起到控制作用，后者对前者起到补充作用，共同构成了工程造价的控制系统。

设计过程中需进行设计跟踪。要及时对设计图纸以及工程内容进行估价。还要及时将设计项目投资与计划投资进行比较。若发现设计投资超过计划投资，就要促使对设计进行修正，以此来保证投资不超过限额。另外，应当进行设计方案的技术经济比较，以寻求在投资上节约的可能性。

3. 招投标阶段的造价控制

我国工程施工招标起步较早，其范围广泛且最为成熟。招投标阶段工程造价管理的任务包含以下三个方面：一是在批准的概算、预算限额范围内，同时满足工程质量和工期要求，确定出合理的业主标底；二是依据工程的性质和特点，制定出评标办法；三是制定与工程造价有关的合同条款。三者之间相互联系, 应综合考虑, 以达到相对最优效果。

4. 施工阶段的造价控制

项目实施将建设项目的规划和设计方案转化为工程实体。此过程是工程资金形成的关键过程，也就是建设资金主要的使用阶段。所以，从施工开始到工程竣工，对建设资金进行控制管理，在整个进程的资金管理中有着极为重要的地位，会直接对工程质量和效益产生影响。在工程项目的前期阶段，如可行性研究和初步设计阶段，造价管理的首要任务是对设计方案进行优化，并且要合理地预测工程投资。在工程实施阶段，造价管理研究的主要目标和任务是如何把实际造价控制在预测值的范围之内，以及如何科学地使用建设资金。施工阶段，造价工程师要认真审核施工组织设计。要采用技术经济比较的方法进行综合评审。把计划投资额当作投资控制的目标值。定期去分析目标值与实际投资值之间产生偏差的原因。重点审核施工组织设计中因采用各种不合理施工措施而增加的费用。对于已发生的工程变更，需仔细审查各个子目的单价变化情况，需仔细审查各个子目的数量变化情况，需仔细审查各个子目的金额变化情况，实行事前进行把关，主动进行监控，以此确保投资控制目标得以实现。施工过程中常有索赔现象出现。承包商会抓住一切机会，一方面希望获得费用赔偿，另一方面也想得到利润和工期的补偿。作为造价工程师，应当精通施工合同条款，熟悉工程项目的专业技术标准，充当好仲裁员，以维护合同双方的合法权益。

4. 熟练地运用定额，合理地进行现场签证。审查施工组织设计，以便能够选择出合理的施工方案，从而有效控制造价。

5. 竣工结算审计阶段的造价控制

建筑工程竣工决算是整个工程造价控制极为重要的一环。竣工决算能否忠实地反映整个工程的实际造价，这反映了发包方和承包方对工程造价管理的能力。要及时办好工程竣工决算，就必须收集、整理竣工结算资料，这些资料包括工程竣工图、设计变更通知以及各种签证材料等。这些资料的收集和取证需注意其有效性。例如，设计变更通知书要由原设计单位下达，且要有设计人员的签名以及相关印鉴。现场监理的签证必须有甲方工地负责人的签章，同时还得征得设计人员的认可等。我国大多数工程项目在工程竣工决算阶段，施工承包方在竣工决算及竣工结算书中通常会多算费用。同时，发包方则会千方百计地进行乱砍，导致扯皮现象极为严重，使得工程结算一再拖延，有的甚至拖延数年之久，这对工程建设项目的使用以及建设工程造价的确认都产生了极大的影响。

竣工结算审计重点

工程量审核很基础，在结算中起着重要作用。它能直接影响到工程直接费以及其他各项费用的计算。其准确与否，与工程造价的高低有着直接的关联。因此，要依据竣工图纸以及其他相关资料，同时结合现场情况，来核实工程量的准确性。要从其中审查出那些因为计算错误而导致工程量与图纸以及施工现场不相符的项目，尤其要留意一些施工单位预算人员在做结算时有意加大工程量以及重复计算的情况。

有些施工单位在套用工程预算定额时，存在本来定额中已包含的工作内容，却硬要单列项目，进而重复套用定额的行为，其目的是故意加大工程造价。

工程结算由直接费、利润、规费和税金等费用构成。要准确套用各项费率，其中取费基础是否正确是很重要的。

建筑材料用量及价差的审核方面：通常来讲，土建工程材料费用在建筑工程造价总费用中约占 70%。近些年来，建筑市场的材料变化较为显著，建设单位在对建筑材料用量的控制方面存在诸多漏洞。通过审计，能够纠正材料结算费用过高的现象，从而对工程造价进行控制，提高投资效果。经过几年的工程审计实践，我认为在材料供应方面，最好由甲方进行订货。乙方与供货单位签订采购合同并负责组织进料，同时甲方对数量和质量进行监督检查。这样做既能够控制材料价格，又能对材料质量进行监督。在必要的时候，甲方会将材料款直接拨付给供料单位，这样可以防止乙方挪用材料款，从而确保工程材料款能够及时到位，加快工程进度，降低工程造价。工程材料费的管理具有专业性较强的特点，同时工作量也很大且很复杂。

在工程结算时，隐蔽工程的签证容易引发争议。签证人员通常较为注重技术和时间方面，却常常忽视了计费问题。这样就导致在签证中出现了定额内已经包含的内容却被重复签证的情况。隐蔽工程现场管理若不好，那么审计人员在实施审计时就会很被动。所以在工程初期，就需要为结算考虑，做好隐蔽签证工作，以此来减少竣工结算时的扯皮现象。

综上所述，要有效控制建设工程造价，需将控制重点从原来单一的对项目实施阶段（审核施工图预算）的控制，坚决转移到工程项目建设的各阶段。对各阶段采取不同的造价管理和控制方法，这样才能取得事半功倍的效果。在生产建筑产品的过程中，把工、料、费投入到关键细节并做好，就能够节约不少钱。因为省钱就相当于赚到了，所以请收好以下 15 招建筑工程成本控制秘籍吧！

（一）从土方上着手

建设方应当平衡土方，对合适的建筑标高进行预估，并且能够在投标时向施工单位明确告知，场地土方既不买土回填也不外运。

施工方采用桩基时，若不允许在桩间用机械挖土，便可先降低场地标高，以尽量让挖方深度变浅，将土取到附近的堆场进行堆放。打完桩且施工完基础之后，再进行回填。这样做能尽可能地采用机械化作业，从而节约了工期和造价。

如果可以在桩间使用机械取土，那么施工组织设计应按以下方式编制：先用机械将土方取到一定深度，接着再用人工将其清平至基底。在清平基底时，至少要保留一个垫层的厚度。如果机械挖土司机的水平一般，建议保留 30 厘米。

人工清平基底时，最好与机械开挖进程同步进行。如此一来，清出的土方能立刻被挖土机转走，同时现场的基底标高也有显著的参照。若存在破桩工程，破桩需同步进行，以便及时将桩渣运走。不要小瞧桩渣，它被砸完后会是很大的一堆。

（二）从砌筑工程上着手

在严格控制灰缝时，如果砂浆比砖贵，那么砂浆灰缝应尽量留得小；如果砂浆比砖便宜，那么砂浆灰缝应尽量留得大。当然，首先要满足规范，然后在可调整的范围内进行调整。

砂浆的配合比需严加管控。砂浆的强度取决于正确的配合比以及合理的养护。倘若灰缝强度不足，就应当从这两个方面去探寻原因。当下，施工单位在配合比的管理方面都较为松懈，较为负责的也仅仅是在开工之前称出每盘的施工配合比，接着在斗车上做个标记。稍微差一些的则什么标记都没有，施工师傅们全凭自身经验来处理。这样做出来的无论是 M10 还是 M5 都会形成一个配合比。工人师傅不会去关注这些，他们只关心砂浆的和易性是否良好以及施工是否方便。而最终的结果往往是水泥超标。

从砖的损耗方面着手，建议签订关于损耗的合同，或者在分包合同里加上相关条款，明确指定最大的损耗率，现场的砖渣不准随意转运，要将其留作评定损耗的证据。

（三）从自拌混凝土方面着手

购进合格的材料有时比劣质材料更合算。可以进行权衡。便宜的砂石料通常含泥量较大。在做配合比时会大幅提高水泥含量。折算下来很可能得不偿失。所以不要在试验方面节约，要多做试验多作比较。

混凝土的清理由混凝土浇筑班组负责，并且是贯穿整个过程的。其中包括拆模后的地面清理。这样做有诸多好处，其一，班组不会浪费混凝土；其二，模板缝里漏出的水泥浆能够被及时利用，从而能够最大限度地降低损耗。

（四）从商品混凝土上着手

签订合同要合理，要强烈要求按图纸进行结算。如果商砼方觉得施工方会因按图纸结算而浪费材料，那么商砼方可以要求自己与监理方在浇筑完成后一起进行检查。

泵管需要清理。这体现了节约混凝土的精神，也体现了施工单位的文明程度。即便泵管里的东西是别人的，也应该清洗干净后归还。据说有一个直径与管径相同的塑料球，能够通过泵车打进管内，然后利用水压将球顶出，这样泵管里的混凝土就能直接且完全地输送到现场。然而很遗憾，在现场多年都未曾见过这个东西。

3. 其他方面可以参照上面自拌混凝土。

（五）从模板上着手

模板的拼缝需严密，这样能节约混凝土且保证工程质量，还能在一定程度上保护模板。建议对于拼缝处缝宽大于 3mm 的用木条钉实，缝宽小于 3mm 的用透明胶带贴好。拼缝滴水不漏的模板浇出的混凝土外观最佳。

支模尽量采用工具化的方式。用钢筋或者扁钢制作出成型的加固工具，这样能够让支模的过程变得事半功倍，并且还可以多次重复使用。制作一套这样的工具，在一个工程中所节约的人工数量是足够的。

模板最好能有清水模板那样的质量，如此一来，后续的抹灰工序就可以省去了。建议和木工班签订质量合同，要是能达到无需抹灰的要求，就按面积给予奖励；要是达不到要求，就按面积进行重罚。

（六）从钢筋上着手

钢筋进场需要进行验货。许多人存在错误的认知，以为钢筋越粗就意味着买到了好东西。实际上，钢筋是按重量购买的，而我们的预算是依据长度乘以线密度得出的理想重量，这与实际重量存在差异。当实际的直径大于计算直径时，同重量的钢筋买回来的长度就会比预算的长度少。因此，在满足规范允许偏差的前提下，钢筋应尽可能细，因为越细越能赚钱。

现场需要进行管理。对于钢筋，要做好防潮防锈工作。如果购入的钢筋能够及时投入使用，那么这部工序就可以省去，这是节省成本的一种措施。在现场，钢筋不应露天堆放，焊接好且加工好的钢筋更应该尽快投入使用。

如果设计没有特别的规定，那么可以采用闪光对焊这种方式来节约钢筋接头。同时，如果设计没有特别的规定，也可以使用机械连接来节约钢筋接头。

4. 柱钢筋接头采用电渣压力焊，又便宜又可靠。

在现场进行检查时发现了浪费现象。许多钢筋工认为钢筋长一些没关系，反正丢弃了也是丢弃，因而对于几十公分长的钢筋头子都懒得进行裁剪，这种行为是不可取的。

钢筋长不一定是好事。我们对钢筋工的要求比其他工种更为严格。因为钢筋在结构中极为重要，并且属于隐蔽工程，不能出任何差错。如果允许他们把钢筋下长，时间长了，他们在某些地方就可能把钢筋下短，这样就会失去管理的力度和严谨性。

这样做主要是一种浪费。一个大工程结束后，起码有十好几吨钢材被这样浪费掉了。相反，如果这样做，就能够节约十好几吨钢材。所以，即使短钢筋头用不了，也不要浪费，可以将其做成预埋件，拿去卖铁也是好的。此外，班组是按照实际进场的吨数进行班组结算的，那么这样做就会导致你得多付十几吨钢筋的人工费。

（七）从抹灰工程着手

现在市场上有各种各样的砂浆王、砂浆精等物品。这些东西可以替代石灰，还能节约成本。与石灰相比，使用这些东西的好处在于不会爆灰，所以推荐选用。

先进行打灰饼的操作。若灰饼过厚，就不要匆忙进行施工，而是要对其原因进行分析。如果是砌筑方面出现了问题，那么建议将其拆掉并重新砌筑。这样做，一方面是对砌筑班组质量不合格的一种惩罚，另一方面也是出于抹灰厚度过厚容易引发空鼓的考虑。

该走的工序必须要走，不能在这方面进行节约。以下是建议的工序（武汉）：首先进行墙面基层清理；接着湿润墙面；然后涂抹 107 胶素水泥浆；再涂抹 0.5 厚水泥砂浆一道；24 小时过后；进行抹灰刮平；在铁抹子压墙面无明显压痕之后；用石灰浆（可掺入少量水泥，掺入水泥的量约为石膏的 20%，即水泥：石膏=0.5：1）进行罩面。

（八）从面层装饰着手

如果是块料面层，就应该有详细的预算。不能使用投标的预算量，必须重新计算。因为块料多数价格都比较贵，在这方面进行节约会带来可观的效益。

注重成品的保护。在成品保护方面投入一块钱，那么在将来的收尾处理上就能够少花费 50 块钱，大致的比例就是这样。

装饰面层多进行几次操作。在某一个工程当中，室内的刮双飞粉腻子工程设计要求是 2 道。然而，有一户却被重复刮了 5 道，这是在后来拆墙的时候才被发现的。

（九）从防水工程着手

常见的屋面类型有瓦屋面、卷材屋面以及涂膜屋面等。若为瓦屋面，建议依据图纸进行计算，不过这种情况出现的几率很小，但仍应尝试去争取。瓦的损耗较大，难以进行有效控制，一旦运至现场，其损耗责任就很难分辨清楚。所以，在瓦下车时一定要进行验货，但凡有稍有破损的，一律予以剔除，绝不能心慈手软。

排水管雨水口最好在进行防水施工之前就完成。这样做的好处是接头处理起来会比较好，既省钱又省事。

（十）从脚手架上着手

现在普遍有层高 3 米的住宅楼。在搭设脚手架时要注意：脚手架不一定是一层设置两道横杆，完全可以按照 1.8 米一道横杆来进行搭设，如此一来，工人就不用在脚手架里面弯腰行走了。

- 若在垫层强度未完全达到时搭设脚手架，就必须按照安全规范用垫木垫起，以将压力扩散。

（十一）从垂直运输着手

垂直运输对工程进度起着决定作用。倘若工程不追求进度，那么完全可以少使用一些垂直运输机械。然而，这样的选择并非是必然的，还需要考虑其他材料设备的摊销情况。因为材料设备没有周转就无法赚钱，所以垂直运输的选用应当符合“合理”这一要求。

垂直运输对工程进度起着决定作用。因此，一个快速的垂直运输设备能够顶替 2 个慢速的垂直运输设备。正因如此，快速卷扬机比较容易被人们所青睐。

安全是需要考虑的因素。如果发生了安全事故，那么之前所做的所有成本控制就都白费了。

（十二）从楼地面着手

清理的残渣能够作为回填土夯填到一层地面中。首先要留出几间房（需根据以往的地坪残渣量进行估计）不回填土方，并且一直保留到清理地坪结束。如此一来，就无需为残渣外运而烦恼了。

地坪砂浆的稠度必须加以良好控制。用手握住时稍微出浆较为适宜。通常情况下是越干越好的。如果太稀了，就只会引发空鼓开裂的问题。

如果设计没有要求，那么房间面积大于 15 平方的需要镶嵌玻璃条分格以防止开裂。事后进行维修不如在事前进行控制。

（十三）从天棚上着手

清水模板的效果下，完全可以不进行抹灰操作，直接交给油漆工去处理。这样做一方面节约了成本，另一方面避免了未来因天棚空鼓而引发砸伤人物等事故，是一件很值得去做的事情。

天棚的质量难以进行检查，也难以被察觉，因此重点在于阴角的处理。只要阴角处理好了，其他方面看起来都会很美观。

（十四）从门窗着手

门窗的重点在于成品保护。门窗安装好后，要及时覆盖保护膜。一直要等到外墙施工完毕、脚手架拆除，以及内墙装饰和地面完成之后，才可以清除保护膜。如果过早拆除保护膜，除了给门窗安装工增添了一份擦窗户的工作之外，不会有任何好处。

如果没必要，就不要过早地安装玻璃和窗扇。完全可以在验收之前的一个星期内完成安装。并且，将玻璃和窗扇放在仓库里保护比在现场保护要容易得多。

（十五）施工过程中实施控制

在项目施工期间，依据所选定的技术方案，切实依照成本计划来开展实施与控制工作。其中涵盖了对生产资料费用的把控，对人工消耗的管控以及对现场管理费用等方面的内容。