天津华辰遇房产怪事：持证却无掌控权，南岗区法院涉事拍卖争端

天津企业家韩景田持有 8 本房产证，这些房产证属于哈尔滨市南岗区王岗镇新航路 4 号院。4 号院是一个占地 3600 平米的大院子，院内有 8 栋房屋，总面积达 2000 余平米，其产权归天津华辰植物油总厂（下称：天津华辰）所有。

1994 年拿到房产证后至今，天津华辰一直未曾真正掌控这处房产。在取得房产证的当天，4 号院被以 280 万元的价格拍卖给了第三人。2002 年，4 号院再次被拍卖，成交价格为 66 万元。这两次拍卖的委托人都是南岗区人民法院。

天津华辰在 10 年后偶然发现了 2002 年的这次拍卖。当年没有任何人通知他们。他们更加意想不到的是，南岗区法院告知他们，与第二次拍卖相关的部分执行卷宗已经找不到了。并且这次拍卖的全过程，显得极为扑朔迷离。

4号院

房产抵债，拿到8本产权证

1993 年，天津华辰与哈尔滨市南岗物资供销公司（下称：南岗物资）进行采购交易，采购大豆 3000 吨。天津华辰支付了 284 万货款。然而，南岗物资未能及时履行合同。于是，天津华辰向天津市中级人民法院提起了诉讼。

请哈尔滨市房地产市场管理处协助执行。

1994 年 4 月 20 日，天津市中级人民法院出具了一份民事调解书。在这份调解书中，双方自愿达成了一项协议。根据该协议，南岗物资需要返还天津华辰 284 万元的货款。并且，南岗物资要在 4 月 30 日前归还 150 万元，在 5 月 31 日前归还 134 万元。同时，南岗物资还需要承担相应的违约金。

南岗物资无法还款。1994 年 5 月 13 日，天津市中院决定变卖已查封的 4 号院。5 天后，天津市中级人民法院又下达民事裁定书，由于 4 号院在短时间内不易变卖，为维护申请人（即天津华辰）的合法权益，经申请人同意，裁定把 4 号院的八栋房屋及院内设施折抵给天津华辰来偿还债务。

哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心的资料表明，天津华辰在 1994 年 7 月 21 日向哈尔滨市市场管理处递交了办理房屋产权登记的申请。1994 年 7 月 25 日，天津华辰获得了《房屋所有权证》，其数量为 8 本，编号分别是 C04507 号、C04508 号、C04509 号、C04510 号、C04511 号、C04512 号、C04530 号、C0497 号。

8本房产证

三地争夺，一处房产反复查封

虽然拿到了房产证，但事情并未就此打住。

南岗物资在同一时期欠着多家企业的钱，其中包括天津华辰。属地的南岗区法院受理了多起针对南岗物资的债务诉讼。天津华辰并非是唯一一家要求南岗物资用 4 号院抵债的公司，还有一家江苏省金坛市金属回收公司（下称：金坛公司）。金坛公司比天津华辰更早提出了同样的要求，并且在 1994 年 1 月拿到了南岗物资写给他们的以房抵债承诺书。金坛公司认为，依据这份承诺书，房子可以过户给该公司。但他们没有去哈尔滨市房管局办理过户手续，原因是办理过户手续需要花费很大一笔钱，他们打算在将来卖 4 号院时一并办理。

从卷宗来看，当年各方对4号院的争夺是颇为紧张的。

1994 年 4 月，天津市中级人民法院对 4 号院实施了查封。1994 年 5 月 10 日，金坛市公安局也对 4 号院进行了查封。然而，哈尔滨市房管局对此并不知晓。1 天后，南岗区法院再次对 4 号院进行了查封。1994 年 5 月 14 日的一份执行笔录有记载。天津市中院的办案人员询问案外人李奎，为何他的房产又被南岗区法院查封了。李奎回答说，他已经跟他们讲过了，但是他们不听，硬是给封了。

金坛公司在拿到天津华辰的房产证后，把哈尔滨市房管局告到了法庭。金坛公司请求法庭判定哈尔滨市房管局给天津华辰颁发房产证的行为是违法的，并要求予以撤销。而天津华辰则是该诉讼的第三人。

哈尔滨市南岗区人民法院

南岗区法院在一审中认定哈尔滨市房管局的颁证行为属于程序违法。该法院判决撤销已颁发的 4 号院产权证（8 本）。哈尔滨市房管局对该判决不服，将案件上诉至哈尔滨市中级人民法院。哈尔滨市中级人民法院在二审中维持了原判，驳回了上诉。然而，哈尔滨市房管局仍然不服，向黑龙江省高级人民法院提出了申诉。

1996 年 3 月 28 日，黑龙江省高级人民法院作出了行政判决书。这份判决书认定，原一、二审判决所认定的事实存在错误，应当予以撤销。

拿产权证当天房子已被拍卖

诉讼历经 2 年终于有了结果。当初拿到了产权证，然而 2 年后的省高院判决也未能改变天津华辰无法接管 4 号院的这一现实。

1994 年 8 月初，天津华辰前往哈尔滨接管房子。当年天津市中院承办此案的席姓法官在 1995 年所写的案件基本情况表明，此时南岗区法院已派武警进驻，不允许天津华辰接管。天津华辰的一位老员工马先生曾参与过 4 号院相关事务的处理。他向记者回忆说，他已经记不清具体是哪一年了，大概是 1994 年左右的时候，他们的人进入了 4 号院。然而，很快就有看起来像黑社会的人来砸门闹事，他们的人非常害怕，于是又退了出来。

黑龙江省高级人民法院的判决下达后，4 号院有了新主人。一家叫森哈工贸的公司成为了 4 号院的新主人。天津华辰取得产权证的同一天，森哈工贸通过哈尔滨市中法拍卖行拍得了 4 号院。委托拍卖的是南岗区人民法院。就在这一天，南岗区人民法院下达裁定，裁定 4 号院以 280 万元价格卖给森哈工贸公司。拍卖物品确认书规定，买方需在 45 天内付清全款。然而，直至 1996 年 3 月黑龙江省高院询问森哈工贸总经理李奎时，李奎仅表示他们交了 60 万元房款。关于剩余 220 万元尾款的支付情况，记者目前尚未找到记载相关问题的材料，且森哈工贸也已无法查到公司信息。

买家存在拖延付款的问题。李奎向黑龙江省高院的询问人员告知，拍卖行一直承诺为他们办理产权过户手续，然而却一直未办理。他们多次找过拍卖行，拍卖行还称再交 4 万元便可办理，但依然一直未办理。原因可能是无法办理产权证。

记者注意到，在南岗区法院针对此次拍卖的裁定书中，提到森哈工贸为黑龙江省森工总局森哈工贸公司。并且，4 号院曾经的所有者正是黑龙江省森工总局。

身世复杂的4号院

4号院建于1965年，是一处身世有些复杂的房产。

黑龙江省森林警察总队在 1994 年 7 月 18 日向哈尔滨市房管局出具了一份说明。1975 年，4 号院被黑龙江省森工总局无偿移交给黑龙江省森警总队，其被用作森警总队后勤部综合仓库。1992 年，黑龙江省森警总队把 4 号院卖给了哈市松北养殖场，从 1992 年 10 月 20 日起，该 4 号院的产权属于松北养殖场，售价为 150 万元。在 1992 年 10 月 23 日之前，如果对 4 号院的产权有异议，由省森警总队负责。

松北养殖场购买 4 号院的钱款属于一起诈骗案的赃款。南岗物资是那起诈骗案的受害方之一。1993 年 2 月 11 日，哈尔滨市公安局十处把 4 号院归还给了被骗的单位南岗区物资供销公司。

天津市中院在 1994 年 4 月 15 日有一份对哈市公安局十处贾姓干部的调查笔录。贾姓干部证实 4 号院已经发还南岗物资了。同时他还说有关手续尚未办理。并且公安局愿意协助法院办理以 4 号院抵偿欠款的房产手续。

现在的标准来看，4 号院的产权沿革不够严谨。在当时的社会背景下，哈尔滨市房管局对 4 号院产权的处理方式并非“特事特办”，而是运用了“操作惯例”。哈尔滨市房管局在多份申诉材料中提到，在颁发产权证之前，他们详细调查了 4 号院的产权，他们认为产权沿革清晰且无纠纷，所以才予以颁证。1996 年 2 月 6 日，哈尔滨市房管局产权处的副处长在接受黑龙江省高院的询问。他详细解释了为天津华辰办理产权证的依据，也说明了办证过程中一些具体操作方法的原因。然而，这些程序上存在的不甚严谨之处，最终为 4 号院埋下了纠纷的伏笔。

第二次拍卖：神秘的拍卖公司

天津华辰接管 4 号院失败后，便不再对 4 号院给予过多关注。韩景田表示，集团的业务众多，比拿回 4 号院更重要的事情也有很多，所以 4 号院的事就慢慢被放下了。

2012 年，4 号院再次引起韩景田的关注。因为公司要扩展业务，想使用 4 号院那块地，公司一位常驻哈尔滨的郑姓工作人员去查档案。在查档案时发现，4 号院竟然又被拍卖了，并且是 2002 年就被拍卖了。10 年来，天津华辰对这起拍卖一无所知。而这一次拍卖的委托方依然是南岗区人民法院。

我前往了哈尔滨，找到了南岗区法院。我质问他们为何要这样做。他们表示在拍卖前已经发布了公告。我回应说这算什么理由。如果我有一套房子在外地，难道仅仅因为随便发个公告就能把我的房子卖掉吗？韩景田气愤地说道。

2002 年进行了一次拍卖。申请执行的一方是黑龙江省森工木片包装物经销公司，被执行的一方是森哈工贸。此次拍卖的委托方是南岗区法院。拍卖的对象是森哈工贸的住所地，也就是新航路 4 号院。最终的成交价格为 66 万元。

为了解 2002 年这次拍卖的更多情况，记者开始寻觅当年执行拍卖的公司，即黑龙江省华龙拍卖有限责任公司，还有拍卖师郭巍。从企业信息得知，华龙拍卖公司于 2001 年 11 月 26 日成立，注册资本为 101 万元，法人是程某，该公司目前仍在运营，郭巍是公司的董事，持股比例为 40.59%。拍卖时登记的华龙公司地址是南岗区河沟街 39 号。如今这里是一家快捷酒店。该酒店的前台服务员称，酒店已经营多年，从未听闻过华龙拍卖这家公司。

企业查询信息显示，华龙拍卖公司的现地址是南岗区一曼街 87 号。记者抵达此地后发现，87 号是一家连锁品牌快捷酒店。这家快捷酒店与一家投资公司、一家打印店以及一家已关门的医院同在一栋楼内。投资公司和打印店都称从未听说过这栋楼里有拍卖公司。只有快捷酒店的一名工作人员表示，楼内似乎有几间屋子不属于酒店，可能是个公司，但她一直不知道那家公司的人是从哪里上楼的。该酒店的另一位相关负责人称，酒店楼内不存在其他公司的办公场所。

郭巍名下有一家广告公司，其注册地在一曼街 87 号老巴夺大酒店 A 区 6 楼，经营状态是吊销。位于一曼街 87 号的快捷酒店，其前身是一家叫老巴夺的酒店。记者在该快捷酒店的 1 楼到 6 楼逐层进行寻找，没有找到酒店以外的办公房间。

邮政街与一曼街相邻，有一家拍卖公司，它与一曼街 87 号斜对着。该公司里的人告诉记者，他们没听说过附近有叫华龙的拍卖公司。

记者拨打了华龙拍卖注册信息所对应的电话，第一次拨打电话时，电话一响铃就被挂断了；第二次拨打电话时，同样是一响铃就被挂断了。

2002 年拍卖的公正机构是哈尔滨市动力区公证处。2006 年，哈尔滨市的动力区与香坊区合并。因此，该公证处也已撤销合并。

神秘的竞买人：4号院现在属于谁？

记者在寻找拍卖公司和公证处未果后，前往 4 号院，想要寻找到竞买人陶某，目的是了解 2002 年拍卖的详细情况。

新航路在哈尔滨市三环之外，大概属于城郊了。路面的宽度不算宽，路的两侧全是厂房和院落。其中一侧是单号院，另一侧是双号院。一位靠近厂房的门卫向记者讲述，4 号院是这条路上最大的院子，一个这样的院子相当于别家的两个院子。

4号院内一栋楼内部

四号院与其他厂院不同，它显得十分破败。院内路面未硬化，前一天刚下完雨，地上就满是泥浆。那些仍存在的楼房近乎危楼，有工人从窗户进入，把房间当作厕所使用。

4 号院虽然破败，但是很繁忙。整个院子被分租给了 3 户。其中有一家经营钢材存储业务的商户，它占地面积最大，约占整个院子的 2/3 面积。记者到达时，看到大型拖挂卡车频繁进出，在装卸钢材。另外 1/3 租给了一家废纸箱打包厂。两家之间用一道墙隔开。最小的一个租户只租了 4 号院的四门车库，从屋内传出敲打金属的声音。

4号院内业务繁忙

有 3 户租户，其中租的时间长的在这里租了四五年，租的时间短的在这里也租了 2 年。然而，当记者向他们询问 4 号院房主的情况时，他们都称自己并不知晓。

在钢材运输现场，记者询问一位有管理模样的年轻女子场地的租赁方是谁。该女子称自己只是打工的，租房子的事是老板负责的，她并不清楚。在记者的再三追问下，女子告知记者，租这处院子每年租金大概十几万元，已经租了四五年。但对于房主的姓名，她一直坚持表示自己不清楚，只知道房主是个五十来岁的女人，现在住在大连，一年也来不了一两次，租的时候没看过房产证，其他的确实不知道了。

记者向开车进入院子的 3 名男子询问租房情况。之后，其中一名男子指着之前记者询问过的女子说：“你去问她，她是老板，她清楚。”记者告知那名女子自己否认是老板，接着 3 名男子立刻停止说话，并且迅速下车。

在一墙之隔的废纸箱打包厂内，记者询问正在干活的工人谁是老板。工人们指向院内的一处小平房，说老板在那屋里。记者来到平房处，这时屋内走出一名男子。他否认自己是该厂老板，还表示不清楚租房的相关情况，也不知道房主是谁。

一墙之隔的废纸打包厂也属于4号院

四门车库内的租户男子告知记者，他们这 3 户每年共同缴纳 20 多万租金给房主。他还表示自己不清楚房主的姓名。车库的铁门上有招租电话，租户男子称这就是房主的电话。招租电话是辽宁大连的联通号码，机主是张女士。张女士称她并非 4 号院的房主，只是替他人打理租赁业务。她既不认识 4 号院的竞买人陶某，也不认识陶某的父亲陶某冰和母亲段某萍，同时也不知道 4 号院的那些产权纠纷。她表示自己的老板姓刘，是快七十岁的老太太，她不知道老板是否认识那些人，是否有产权证，并且不能把老板的电话给对方。”

怀疑第二次拍卖有猫腻，天津华辰起诉要房

天津华辰对 2002 年的拍卖存有疑虑。其一，成交价格存疑。1992 年，森警总队把 4 号院卖给松北养殖场，交易价格是 150 万元；1994 年，森哈工贸拍得 4 号院，成交价格为 280 万元。这些年房地产市场发展迅猛，然而 4 号院的成交价格却大幅缩水，超过了 3/4，天津华辰认为这不合常理。

其次，天津华辰觉得买家的身份存在可疑之处。经其调查得知，拍得 4 号院的陶某（女）及其家人原本是南岗区王岗镇的人。公开信息表明，陶某的父亲叫陶某冰。陶某冰名下有两家企业，一家是哈尔滨达仁堂医药科技开发有限公司，另一家是黑龙江农垦振兴机械制造有限公司。振兴机械公司的地址是王岗大街 8 号。如今王岗大街已被整条街迁移，不过当年的王岗大街距离新航路的直线距离大概只有 1 公里。天津华辰觉得，竞买人距离 4 号院较近，对房屋的动向十分清楚。并且在拍卖后的十多年时间里，一直都未办理房产证。那么，在这种情况下，其是否真的是在不知情的状态下善意取得了房屋，这一点是值得去怀疑的。

2002 年拍卖的成交确认书与公证书上，竞买人的信息有所不同。成交确认书上的竞买人是哈尔滨达仁堂医药科技开发有限公司。而公证书上记录的拍卖结果显示，是陶某（女）拍得了这处房产。

公开信息显示，陶某冰名下公司地址已登记为4号院

天津华辰为要回 4 号院向南岗区法院提起诉讼，请求陶某迁出 4 号院并返还原物。陶某则提起反诉，要求法庭确认涉案房屋的所有权。南岗区法院在 2016 年一审中裁定，天津华辰的诉讼请求以及陶某的反诉请求均不在法院受理民事诉讼的受案范围之内，于是驳回了诉讼请求。

天津华辰提起上诉。哈尔滨市中级人民法院在 2017 年作出裁定，认为一审法院驳回诉请的行为是不当的。并且指令南岗区法院对该案件进行审理。

2019 年 3 月，南岗区法院作出判决。法院称，本院无权对上述房屋所有权证、执行裁定和执行行为作出评判，也无权对上述已经发生法律效力的房屋所有权证和执行裁定进行取舍。基于此，判决驳回了华辰植物油总厂的诉讼请求。不过，华辰植物油总厂能够依照相关法律规定和程序获得救济。当诉请陶某迁让的依据充分后，可酌情另案实现该项诉讼请求。

2019年3月的判决书

陶某的反诉请求在审理中撤回，法院口头裁定准予。

8本房产证有效还是无效？

陶某的代理律师严顺龙持有这样的观点：天津华辰的迁让要求肯定无法成立。原因在于迁让的前提是非法占有，而他的委托人是通过正常的司法拍卖渠道获取的房产。严顺龙还表示，对于拍卖成交的价格，他认为这并不能说明任何问题。他强调，市场竞价的东西是无法评判对错的，只要是市场拍卖的市场价，就都是正常的。

严顺龙为了这个案子专门来到天津查阅案卷。他觉得这个案子很有意思，放在全国都属少见。如果要讨论这件事，就必须从当年办理产权证的过程开始说起。当年办理产权证的过程存在很多问题，他认为房管局发证没有道理。1996 年的省高院判决并非肯定那些房产证的合法性，只是说一、二审判决的程序有问题所以予以撤销。如果认可发证行为，完全可以直接说发证合法。现在这些证的效力应该是待定的。这件事的错误在于两家法院，而非我的委托人。”严律师表示，4 号院的产权纠葛历经了数十年，其关系十分复杂。“我认为应当让最高法进行裁定，以给这件事得出最终结论。”

记者就两份拍卖文书竞买人名称不同的问题，向严顺龙律师核实其掌握的情况，即“系因陶某父亲拍卖后赠与陶某”，严顺龙表示他不确定，他所听说的情况也是这样。

记者就本案向北京京师律师事务所合伙人谌江涛进行了咨询。谌江涛律师看过判决书后认为，1996 年的省高院判决撤销了原一审二审的判决。这意味着否定了原一审二审法院所认为的“房管局为天津华辰颁发房产证的行为违法，予以撤销”这一结论。在没有其他法律文书对房产证效力予以否认的情形下，房管局 1994 年颁发的房产证是有效的。证件无效才需要通过判决来认定，而如果证件是有效的就不需要进行认定，就如同考个驾照，不需要再去认定证件的有效性一样。

谌江涛律师认为，从整个案件来看，存在诸多漏洞和瑕疵。天津中院的一些做法存在问题，例如对于以房抵债当时是否被允许，他不能确定，但现在肯定是不允许的。即便要进行以房抵债，也应该征得房屋所有人的同意，而不是仅执行申请人的同意。然而，相比之下，南岗区法院的问题显得更为严重。在天津中院已经对房产进行查封时进行重复查封是不被认可的。依据现行法律规定，当天津中院已经对房屋实施了查封行为后，南岗区法院仅能对该房屋进行轮候查封，而不能对其进行重复查封。天津中院先对该房屋进行了查封。1994 年 7 月 25 日，天津企业已经取得了房屋产权证。在这种情况下，南岗区法院不应该对该房屋进行拍卖。2002 年的拍卖存在问题。倘若陶某是善意第三人，那么拍卖即便无效，结果也未必会相反。然而，善意第三人有一个前提，即房屋登记需变更到她的名下。但陶某一直未办理产权变更，所以她不符合善意第三人的条件。这或许就是她撤销反诉的原因，因为她无法胜诉。

两份拍卖文书的竞买人名称不一致，谌江涛律师认为竞买人名称应当是一致的。父亲以公司名义拍得后赠与女儿，若有一份文书的竞买人是女儿的名字，这种说法是不成立的。因为以公司名义拍得的是公司财产，而公司将公司财产无偿赠与他人时，需要履行相应的手续，比如需要征得全体股东的同意，甚至还需要征得债权人的同意。拍卖行为和赠与过户行为是不同的法律行为。即便拍卖人打算把自己拍得的房屋无偿送给他人，也需先将房屋登记在拍卖人名下，然后通过赠与行为把房屋过户到受赠人名下。

谌江涛律师认为，66 万的成交价格不能说明 2002 年的拍卖有问题。如果能够证明此次拍卖存在恶意串通行为，竞买人不是善意的，那么占有人就需要腾房，这些年的经营收益也要全部返还，对于其中存在职务犯罪的人员要追究刑事责任。

当初是谁执行的拍卖？

5 月 23 日，记者抵达哈尔滨市南岗区人民法院。记者希望能够针对 2002 年的拍卖情况进行详细的了解。记者向该院工作人员递交了采访函，并且列出了希望了解的 10 个问题。这些问题包括：2002 年拍卖时是以何种方式做的公告；当年都有哪些竞买人；拍前的评估机构是哪家，评估价是多少；拍卖完成后南岗区法院是否协助竞买人办理过产权证；相关执行案卷是否丢失。

2002 年进行拍卖的执行裁定是由张国权法官签署的。有知情人向记者透露，张国权并非本案的真正执行人，只是他的名字被挂在了上面。记者询问知情人执行案卷是否真的丢失了，该知情人称，南岗区法院能够回答这个问题。

截至记者发稿时，南岗区法院尚未给予记者回复。

3 月拿到南岗区法院驳回诉讼请求的判决后，天津华辰提起了上诉。在 4 号院内，记者即将离开之际，做钢材存储业务的女子告知记者，前几日又有一些人来看房子，“似乎是又要进行售卖。”