南京滨江国际汽配城商户购房纠纷：开发商要求重签租赁协议引争议

滨江国际汽配城在南京江宁滨江开发区丽水大街。它已经经营了 10 多年，面积有数万平方米。然而，近年来人气变得萧条。最近，汽配城的开发商要求商户与公司签订新的租赁协议，不然就会停水停电并收房。很奇怪的是，很多商户手中拿着购房协议，说房产是他们买下来的，不可能重新签订租赁协议。这到底是怎么一回事呢？

2014年10月18日隆重开业，近百桌酒席，盛况空前

开发商要收房，商户表示交了部分购房款

有些店铺的门口还张贴着“南京永翔汽车投资管理有限公司”盖章的告知函。

我司依据运营情况以及发展需求，决定收回位于园区 X 栋 X 号的房屋。因此，特意提前通知您。请您务必在 10 日内做好撤离的准备。如果您有意租用此房屋，那么请在一周内与我司进行协商，以便签订租赁合同以及处理相关事宜。

南京聚福特投资管理有限公司之前是滨江国际汽配城的运营管理方。南京汽配商会会长韩金明介绍，2013 年，南京永翔钢材市场经营管理服务有限公司作为汽配城的开发商，邀请他前来招商并进行运营。双方签订了合作协议，并且他向开发商缴纳了 200 万保证金。大部分商户是经由他们进行招商而进入的。在他接手聚福特公司之际，还将 33 个汽配商会会员召集来担任股东，每位股东的股金为 18 万元。为了能够尽快把市场做起来，股东们都率先行动，在滨江国际汽配城购置了商铺。

2014年部分商铺装修时照片

韩金明称，依据合作协议，当市场发展起来后，永翔钢材公司将退出，此后全部交由聚福特进行经营管理。然而，开发商并未收到全部的房款，原因是大家购买商铺采用的是分期付款方式。在一份由商户提供的合同书上清晰地写着，首付款占房款的 30%，在办理完土地证之后，需再支付 50%，而在办理完房产证之后，支付剩余的 20%。事实是，没有任何一户办理下了“两证”。并且，整个市场到现在都还没有具备合法的土地手续以及建设手续。

开发商认为，我们已经使用了这么多年，这足以将之前所交的购房款抵消掉。然而，我们所考虑的是进行长期经营，由于没有合法的手续，所以商铺业主们都成为了受害者！一名购房者如此表示。

擅自占用集体土地建市场，土地证办不下来

2009 年，有相关资料表明。永翔钢材公司与南京滨江投资发展有限公司签署了《投资协议书》。滨江公司按 30 万元/亩的价格，把工业集中区内的 285.4 亩土地提供给永翔钢材公司。永翔钢材公司交付了一部分钱之后。并未等到土地招拍挂程序。就开始在集体土地上兴建市场一期工程。之后被江宁区国土资源局予以查处。

根据江宁国土资执罚【2011】号行政处罚决定书，永翔钢材公司存在未经依法批准，擅自占用集体土地建设房产的行为。依据相关法规，需没收在非法占用的 116.5 亩土地上新建的建筑物和其他设施，同时对永翔钢材公司处以 776600 元罚款。2011 年 6 月份，国土局将没收的建筑物和其他设施移交给了江宁区国资办。

2011年南京规划局、南京国土局处罚文件

被没收的项目能够继续建起来，这是当初大家来投资的时候都没有预料到的情况，并且这么多年大家一直都被蒙在鼓里。

刘 X 俊曾是购房的商户之一。他购买了两个商铺，分别向开发商支付了每间 15 万元的首付款。如今，刘 X 俊收到了开发商下属公司要求他搬离的通知。

此前开发商多次上门收房，这一点是已知的。每次开发商上门收房时，商户都会选择报警。商户们觉得，开发商单方面采取措施是无法行得通的。他们认为必须取得一致意见，要么对商户进行赔偿，要么让大家继续经营下去，用“以时间换空间”的方式来处理此事。

2024年商户报警回执单

滨江开发区管委会：协调处理历史遗留问题

据悉，自 2018 年开始，永翔钢材公司着手起诉聚福特公司。永翔钢材公司要求判定聚福特公司因未达成销售指标等行为构成违约，并收回市场管理权。与此同时，聚福特公司反诉永翔钢材公司，要求其赔偿高达上千万的前期投入损失以及后期管理市场所产生的成本。

最近的一份判决书判定聚福特公司与永翔钢材公司的协议无效。原因在于所涉及的汽配城项目没有建设工程规划许可证和产权证等。这使得合作协议违反了法律及行政法规的强制性规定。该判决还明确指出，由于此事牵涉众多案外人，也就是购房商户，并且将来需要进行多方结算，所以对于各自主张的费用问题一概暂时不予处理。

江宁区国资办工作人员称，当年国土部门把没收的建筑物移交给了国资办。之后，依据程序，国资办又把没收的资产交给了地方，即江宁滨江开发区管委会去进行处置。在投诉出现后，国资办多次参与到协调处理的工作中。

滨江开发区管委会给业主的一份材料中提到，永翔钢材公司在其因违法用地被没收建筑物等设施之后过了数月，重新开始了主体建筑的施工。并且管委会在 2014 年曾发函进行询问，永翔钢材公司承认一直都没有将土地指标办理妥当。