锦绣江城（洪山区—白沙洲三环内）现房清盘一口价15688元/平，二期建面79-118平毛坯销售

锦绣江城位于洪山区—白沙洲三环内。该区域主推二期房源，其建筑面积约 79 - 118 平。这些房源以毛坯形式销售，备案均价为 17666 元/平。同时，还有另一期现房正在清盘，价格为一口价 15688 元/平，且楼层可任选。

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01

直击楼盘疑虑

二期回归存在折扣。现在一期正在清盘，价格为一口价 15688 元/平，楼层可以任意选择。

锦绣江城分为两个地块，一共有 9 栋住宅用于对外销售。其中，K15 地块的 4 至 9 号楼属于一期，在两年前已经进行了加推。而剩下的 K14 地块的 1 号楼、2 号楼和 3 号楼则为二期。

今年 3 月，锦绣江城时隔两年再次推出二期。它走的是低价路线，凭借性价比获得胜利。

二期 1 号楼备案均价是 17666 元/平，二期 2 号楼备案均价也是 17666 元/平。两年前的价格比现在低 521 元/平，涨幅约为 3.04%。

更让人意外的是，二期回归竟然还有折扣！

1 号楼开盘时，备案的最低价是 16246 元/平。海报上的起价为 15580 元/平。两者相差 666 元/平。算下来大约是 96 折。相当于有 4 个点的优惠。

这个优惠在当下的市场状况中是很不起眼的。然而，以往在锦绣江城，那些小户型房子，别说有折扣了，就连能抢到都很难做到。

最近，项目进行了一期清盘活动，有 21 套房源以一口价 15688 元/平出售，并且可以任选楼层。

房管局数据显示，项目一期目前尚有 369 套房源可供出售。然而，这其中包含了还建楼栋的房源。实际未备案的商品房房源大约有 75 套。

4 号楼仅有 1 - 2 套；5 号楼仅有 1 - 2 套；6 号楼仅有 1 - 2 套；7 号楼剩余的是顶楼的 4 套；9 号楼仅剩余 1 套顶楼复式。

8 号楼剩余房源较多，大概有 60 多套，这些房源都位于边户 1 号房和 4 号房，建面约为 154㎡和 136㎡。

这 21 套一口价房源的具体楼层房号不明确。若可任选楼层，那就只有 8 号楼了。8 号楼上，1 楼的可售房源价格低于 15688 元/平。其余可售房源中，2 楼 4 号房的备案单价是 15746 元/平，为最低。41 楼 1 号房的备案单价是 17736 元/平，为最高。所以差价较大，最大能优惠到 2000 元/平，约为 88 折。

另外，从房管局的数据来看，二期已经有 31 套房源完成了备案，还剩下 445 套可以出售。1 号楼仅仅备案了 13 套房源，2 号楼仅仅备案了 18 套房源。

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2号楼：

一期的最长交房时间差不多是 2 年 8 个月，其品质较为普通，当下仍存在大量的投诉情况。

锦绣江城一期首开在 2020 年 9 月，交付时间是 2023 年 5 月 30 日，从首开到交付历经 2 年 8 个月，这交付期是相当长的！在这么长的等待期间，该项目没有设置样板间。

业主对品质很不满意，多次反映问题。其中有走道不贴砖，后来改为贴塑料板。1 米高的飘窗，正常人无法开关窗户。还有封闭式连廊等情况。如今临近交房，又有业主反映绿化情况一般。

公区的墙面

飘窗的高度

全封闭的连廊

项目最新工程实景，外立面已经完工，正在做绿化

地块呈三角形。它被白沙洲高架和地铁 5 号线高架这两条高架所合围。一线临高架的楼栋免不了会受到干扰。

锦绣江城西边有白沙洲大道高架，东边有地铁 5 号线高架段，这两条高架均已建成。一线紧邻高架的楼栋必然会受到影响，靠近小区内部的楼栋情况会好些。

K14 地块的 1 号楼会强点。K14 地块的 2 号楼会强点。K14 地块的 3 号楼是距离 5 号线高架最近的。右边正在建设中的那栋楼就是 3 号楼。

周边主要是钢材市场和建材市场。楼下有一个加油站。城市界面以及环境状况较为普通。大货车的数量比较多。

白沙洲的整个环境都不佳，这是大家都清楚知晓的。锦绣江城的北面、西面以及南面，都分布着烽火的建材和钢材市场，同时还有汽车交易市场，并且以二手车为主。

之前有传言说钢材市场有可能会搬迁，但一直没看到后续的行动，预计时间周期会比较长。放眼望去，锦绣江城周边遍布的都是这种低矮的市场。

江盛路和白沙洲大道路口的加油站

楼盘优势：

锦绣江城地段较好，它是白沙洲三环内距离武昌中心最近的楼盘。该楼盘位于杨泗港新二环线附近，其绝对位置较为优越。此外，这个地段出行十分方便，出门便是白沙洲大道，往武昌火车站方向的上下匝道也在附近。

毛坯销售时，价格向来不是很高。锦绣江城在前期，其价格在白沙洲具有优势，即便到了现在依然如此。备案价目前是白沙洲三环内最低的，仅需 25 万首付起，这更是打破了白沙洲几年来的最低购房门槛。

户型较为小巧，首付的门槛相对较低。二期的面积在 79 到 118 平之间，总价处于较低水平，比较适合那些有刚性购房需求的人群。

02

房源：最后三栋楼

价格分析

锦绣江城的价格与周边新盘相比是有优势的。当初距离它最近的楼盘有万科云城和中建铂公馆。万科云城是带装修的，价格为 21295 元/平；中建铂公馆是毛坯的，价格为 18678 元/平；而锦绣江城的价格是 17145 元/平，所以它的性价比更高。

现如今，这两年白沙洲的价格较为稳定。然而，其他板块降价幅度较大，像南湖现在带装修的价格都不到 2 万，四新的价格更是大幅下降，1.3 万就能买到。因此，锦绣江城的价格在所在区域内相对较低。

与周边二手房价格进行对比，最直接的对比对象是对面的保利上城和保利新武昌。保利新武昌的价格是 1.9 万，保利上城的价格是 1.7 万。锦绣江城相对而言有一定优势，但需要时间去等待，并且其品质至少是比不上保利新武昌的。

2号楼一房一价如下：

2 号楼 1 楼的 2 号房起价为 16164 元/平，建面约 118.97 平；30 层的 1 号房最高价为 18666 元/平，建面约 118.97 平。

②楼层差价不大，基本在50-100元/平；

总价最低的那一套是 150.9 万，其 2 成首付的门槛大约是 30.2 万；最贵的那一套是 222.1 万，它的 2 成首付约为 44.4 万。

现阶段销售分析

一、开盘情况：目前仅剩下1栋待售

加推的房源情况如下：主推的是二期的房源，其建筑面积约为 79 至 118 平；另外，一期还有少量的 136 平以及 154 ㎡的房源正在出售。

锦绣江城有 2 个地块，K15 地块有 7 栋住宅，K14 地块有 3 栋住宅，总共 9 栋住宅对外出售。首次开盘推出了 K15 地块的 5 号楼和 6 号楼，第二次加推了 4 号楼和 7 号楼，第三次加推了 8 号楼和 9 号楼，现在这是第四次加推的 1 号楼，还剩下 1 栋楼有待销售，也就是 K14 地块的 3 号楼。

沙盘实景图

户型分布如下：

1号楼41层，1个单元，3梯6户，建面约79-105平；

2号楼31层，1个单元，2梯4户，建面约91-118平；

3号楼30层，1个单元，2梯4户，建面约95-105平。

A1 户型建面约 79 平，为两室两厅一卫户型。该户型位于 1 号楼的中间户，1 号楼中间有 4 户且户型相同，采用连廊结构。此户型两房朝南，布局较为合理，但北面采光预计会比较一般。

B3 户型的建筑面积约为 91.89 至 93.64 平方米，是三室两厅一卫的户型。该户型位于 2 号楼和 3 号楼的连廊户型之中，属于中间户。此户型三开间朝南，其中有两间朝南的房间带有飘窗。整体布局较为合理，不过中间的走廊会有一些面积被浪费。

C1 户型的建面约为 106.82 平，是三室两厅两卫的户型。此户型与 C5 户型相同。它位于 1 号楼的东西两端，属于南北通透的边户。该户型有南北双阳台，户型设计十分出色。和上一个户型一样，中间有一条长长的连廊。

B2b 户型的建筑面积约在 89.37 平至 95.95 平之间，是三室两厅一卫的格局。此户型与 B3 户型相似，并且位于 2 号楼的中间户。

C2a 户型的建筑面积约为 111.08 至 111.14 平方米，是三室两厅两卫的户型。它与 C1 户型较为相似。

E1 户型的建筑面积约为 136.9 平，是四室两厅两卫的户型。该户型较为方正，整体格局较为紧凑。它有三开间朝南，其实用性非常强。

F 户型建面约 154.25 平，是四室两厅两卫。此户型与上个户型极为相似。然而，令人费解的是，136 平的主卧带有衣帽间，而 154 平的主卧却没有衣帽间。并且，该户型的二套房首付需达到 7 成。

三、楼盘整体数据

锦绣江城拥有 2 个地块，整个地块的形状为三角形，其中包括 K14 地块和 K15 地块。

规划的机动车位有 755 个。

K14 地块的规划平面图显示，该地块形状为方形。楼栋的朝向是正南北方向。其南面是 K15 地块，北面是汽车交易市场，不存在遮挡的情况。

k14地块经济技术指标

机动车停车位有 1666 个。

K15 地块规划平面图显示，该地块呈三角形。楼栋朝向为正南北方向。南面是保利上城，且以高楼居多。然而，保利上城的商业都在江国路沿线，正因如此，锦绣江城能够共享这些商业。

k15地块经济数据指标公示

四、拿地情况

2012 年，武汉市烽火房地产开发有限责任公司成功竞得 P（2012）276 号地块。此地块属于烽火村城中村改造 B 包地块，其净用地面积为 68350 平方米，成交价格约为 5 亿元，楼面价大约仅为 1900 元/平。

2015 年将其全部转让给了武汉新澳房地产开发有限公司，然而一直到现在都未曾进行开发。

此前，在白沙洲大道和白沙洲高架路过时能够看到，有一栋房子一直未被拆除。到了 2018 年，整个地块都被围起来了，这栋房子依然还在。直到 2019 年，它才被拆掉，真是一个很厉害的钉子户！

好在它的产权年限起始时间是 2017 年，并非从 2012 年拿地时开始算起。

03

区位交通:白沙洲门户 自驾便利

1、区位

锦绣江城处在洪山区白沙洲大道与江国路的交汇处，在保利上城的北面。从大区位来看，它属于白沙洲二环内的楼盘，其绝对位置相当好。

小区位上，

北面是江南汽车交易市场；

南面是保利上城、烽火崇文兰庭、江国路；

西边是烽火钢材市场、张家湾小学、白沙洲大道、白沙洲高架；

东边是烽火五金建材水暖市场；

锦绣江城的地段具有绝对性优势，在白沙洲区域是极为出色的。它位于新二环以内，与城市中心的距离更近。然而，其周边的城市界面状况不佳，到处都是各类市场。倘若这些市场不进行搬迁，环境将会依旧复杂，这也会对后期的升值产生影响。

2、交通

自驾的话，白沙洲三环内目前只有一条道路可走，那就是白沙洲大道。在锦绣江城的门口，有白沙洲高架的上下匝道。从这里上桥，既可以去往武昌火车站，也能够连接雄楚高架。下桥的方向是武昌火车站。另外，白沙洲和南湖之间已经实现了贯通，去往南湖十分方便。

烽火路与江国路交汇

地铁方面，目前仅有 5 号线。其最近的站点是张家湾站，该站点位于保利上城与保利新武昌之间。从这里步行的距离大约 200 多米，这个距离是非常近的。

5号线张家湾站

交通点评：自驾比较方便，地铁也比较方便。然而白沙洲出行确实拥堵，出门就会遇到早晚高峰大堵车的白沙洲大道以及白沙洲大道高架。

3、配套

商业方面，白沙洲这两年的商业综合体发展迅猛，就像雨后春笋一样。已经开业的有季佳·荟丨烽火、龙湖白沙天街、洪山万科广场等。并且，对面保利上城的商业体明年也将开业，这使得生活变得非常方便。

对面保利上城的底商

龙湖白沙天街

学校方面，张家湾小学与学校仅一路之隔，这带来了很大的便利性。然而，该校的教学水平等方面相对较为普通。

医疗方面，白沙洲有省人民医院在建设分院，还有省妇幼也在建设分院，且距离地铁站仅一站之遥。

省妇幼洪山院区

项目周边的商业配套较为丰富。目前周边有几个小区已入住，后期生活方面不会有问题。学校距离虽近，但教育水平一般。

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