龙潭寺：多重因素掣肘，土地流拍曾是常事

在成都东部，三环外，有一个历史悠久的地方。

相传三国时期，蜀汉皇帝刘备的儿子刘禅曾路过此地。 由于天气炎热，他去水池里洗澡。 刘禅称帝后，人们将此池命名为“龙潭”，龙潭旁的寺庙也被称为“龙潭”。 寺庙”。

不知道是不是受到了阿斗运气的影响。 多年来，主城龙潭寺地段的发展速度慢于主城其他地段。

不过，近两年来，它开始出现一些转变。

不仅楼面价达到万元，今年，一个占地1250余亩的城市更新项目也成为龙潭经济产业新功能区的重点项目。 这里将建设大型商业综合体、研发中心、社区综合体、高端酒店等。

受多重制约，土地拍卖失败一度屡见不鲜

1月14日（昨天），成华区迎来2021年第一起枪击案。

三环内三块纯住宅地块起拍价14000元/㎡。 最终均达到最高价，并以16000元/㎡的底价成交。

三环内的酷热让对面的龙潭寺路段眼红。 毕竟，在当地的拍卖市场上，龙潭寺留下了很多未售出的历史。

据瑞和泰机构统计，2014年以来，龙潭寺板块共推出住宅/商业用地项目26个，被否决的项目有11个。 2014年上市的六块地块全部被清仓。

原本龙潭寺的地理位置很好，但由于交通、环境、配套设施等不足，龙潭寺在主城的发展受到了阻碍。

说到龙潭寺，很多人脑海中都会有这样的刻板印象：一片狼藉的钢材市场，卡车、自卸车横行……龙潭寺核心区有大大小小的安置房，自建的房屋、工厂和未完工的建筑物。 建筑这样的城市界面，给改造升级带来了困难。

交通方面，虽然有成华大道、三环路等主干道贯穿区内，但周围有3条铁路线，使龙潭寺显得与世隔绝。 开辟一条血路并不容易。

居住在该区域的居民经常抱怨，“商业配置低，小区内商铺较多。星悦广场虽不小，但购物不多。街对面正在建设华宇旭汇锦绣广场。”我不知道那是什么样子。”

此外，总投资20亿打造的龙潭水镇也较为萧条，甚至成为中央媒体古镇旅游的反面典型。

种种辛酸围绕着龙潭寺盘。

幸运的是，危中有机。 2015年以来，绿地、恒大等品牌地产企业相继拿地，随后首钢、中粮、欧山也加入。 一时间热闹非凡。 在拍卖行起拍价不断上涨的同时，成交价格也在逐渐上涨。

城市更新TOD两大热点，龙潭发财来了

2019年对于龙潭寺来说可以说是幸运的一年。 金融街、同森相继拿地，区域地价最终达到万元水平。

次年，龙脊太和、人居相继布局，龙潭的价值终于被发现。

1250余亩的城市更新项目和龙潭寺东站TOD成为龙潭寺发展的亮点。

其中，1250余亩城市更新项目主要由腾退出的龙钢钢城进行。

作为今年全区重点城市有机更新项目，项目位于龙潭街道辖区，北至龙潭寺东路，东至龙兴南四路，南至龙岗路，北至火神殿西临二路、鹤林四路。 卢龙潭经济生态新城。

根据规划，这里将建设大型商业综合体、研发中心、社区综合体、高端酒店，打造一流的新经济产业生态示范圈，涉及改造面积49.39万平方米规划新增面积144万平方米。

目前，龙钢钢城正在搬迁，据官方回复，预计今年一季度竣工。

网上有传言称，万达搬迁后将落户龙岗钢材市场。 但助产士致电相关部门后得知，具体方案尚未公布。

无论如何，从重建面积和区域需求来看，建成的商业区可以在一定程度上弥补该地区市级商业区的不足。

作为成都首批示范项目之一，龙潭寺东站TOD也将助力该行业的腾飞。

龙潭寺东站TOD是8号线二期与17号线二期交汇处，项目定位“文旅城、公园城、幸福区”，涉及商业、住宅等物业类型。 2019年12月30日，成都市成华区龙归轨道城市发展有限公司拿下龙潭寺街道两块纯住宅地块（面积分别为168.9亩、155.6亩），标志着龙潭寺东站TOD项目建设正式启动。 日程。 目前，部分住宅项目已开工建设，预计于2024年竣工。

龙潭寺东站TOD效果图

8号线二期、17号线二期也已开工建设，预计也将于2024年竣工。

地铁17号线二期示意图

最新一轮规划显示，板块内将增设多条地下隧道，突破板块边缘铁路线圈。

昔日的多线铁路围剿是阻碍龙潭寺发展的一大因素。 那么，多条地铁线路的开通和地下通道的建设将带来非常明显的好转。

硬核支撑上线，重塑龙潭信心

目前，已有多家品牌开发商入驻龙潭寺片区，推出万科金苑、保利龙堂丽苑、中粮龙悦金云、敖山涌动城、金融街融福、隆基泰、紫悦风华等项目。 这些项目大多属性提升，高层、平房、复式等产品形态全线出现，不少均价在2万/㎡左右。

种种迹象都表明了开发商对该地区的信心。

当然，开发商对该地区的兴趣和涌入并非没有根据。

纵观该片区的规划和实际建设成果，我们正在逐渐告别“阿豆”气质。

城东曾经是成都的工业中心。 如今，成华不少工厂已转型为文化创意高地/公园。 龙潭寺的钢材市场、仓储物流等传统产业正在逐渐成为历史。

新规划中，龙潭寺片区将成为城东新的经济城区和新的产业增长中心。

龙潭经济产业新功能区效果图

根据《成都市产业发展白皮书（2019）》，龙潭经济产业新功能区将坚持“人、城、产”的发展逻辑，大力推动新经济产业集聚发展，打造“千亿园区、总部新城”。

龙潭经济产业新功能区是成都市批准的第一个经济产业新功能区。 也是主城区最大的新型经济产业集聚功能园区。 主要发展以智能终端为主体的数字通信产业和以机器人为核心的人工智能产业。 智能产业，以云研发、云设计、云制造为突破的工业互联网产业，以及以检验检测为特色的“三主导一特色”新经济产业集群。

这些产业都是高技术含量、高附加值的产业。

目前，该功能区已集聚企业2000余家，其中包括成维宝马、卡诺普、华豪鲲鹏西部产业基地等新经济及相关企业，京东、雪松控股等世界500强企业，以及顶尖企业。国内企业500强。 金宇检测、海力智能等上市企业，主导产业营业收入突破700亿元。

值得一提的是，目前，成华区政府部分职能部门已在龙潭寺地区的国机西南大厦办公。 国机西南大厦对面是正在建设中的成华区政府办公大楼。

市政府搬迁至孵化器区将为该地区带来积极效益。 我们也可以预见成华区政府未来搬迁至龙潭寺地区所带来的影响。

成华区新经济产业服务中心效果图

这表明了成华区政府开发扩大龙潭寺地区的决心。

根据《成都市龙潭经济产业新功能区五年行动计划（2018-2022年）》，到2022年，龙潭经济产业新功能区将建设成为千亿级城市生态品质新城带动城市东部，引领西部。

按照目前的发展趋势，这不是问题。 龙潭寺片区逐渐从完全工业属性走向“人、城、业”结合的未来。

尤其是在生态方面，该行业显示出明显的优势。

龙潭楔子是城市生态区四大核心、七楔子之一。 将建成森林、农田、湿地等生态资源最密集的区域。

环城生态区布局

龙潭寺街区以北是成都北湖生态公园，占地约3700亩。 这填补了龙潭寺街区以往生态环境的短板，弥补了龙潭寺街区作为老工业区的短板。

北湖生态园效果图

紧邻正在建设的地铁17号线二期高虹站，是新开放的龙潭新区公园。 公园占地约116亩，规划有儿童游乐场、水上栈道、迎风露草、茂密野林步道等多个景点。

龙潭新区公园

铁路沿线新建的铁路生态公园总面积约35.36万平方米，将通过建立绿色屏障，减少轨道交通对城市公共环境的影响。 建成后，将有效缓解铁路沿线工业功能区的堵塞效应，极大改善铁路沿线长期存在的脏乱差局面。

铁路生态园

龙潭寺地区人居环境得到了肉眼可见的改善，宜居品质更加凸显，城市形象和区域价值也进一步提升。

随着主城区空间资源趋紧，此前发展缓慢的龙潭寺地区土地储备成为追赶的绝对优势。 除了龙岗钢铁市场将腾出千余亩土地资源外，龙潭经济产业新功能区还计划在2021年推出392亩土地，其中商业用地32亩、二建用地150亩。住宅用地210亩，工业用地210亩。 未来，龙潭寺地区将是主城资源的集中供给地。

在“产业+政务+生态+土地”等多重硬核支撑下，地处适度有利的龙潭寺片区终将繁荣发展。