成都首个新经济命名的产业功能区，你去过几个？

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一杯拿铁分为三层：咖啡层、牛奶层、奶泡层。如果你用拿铁分层模型，试着“分解”一下东三环外的龙潭寺，就会发现，这片人们常说“看不懂”的区域一下子就变得清晰起来。

主城“拿铁”龙潭寺（点击可看大图）

2018年以前的龙潭寺，确实让人看不懂。

紧邻东三环、隶属于主城成华区的龙潭寺，在城市发展中一直比较“慢”。

价值“慢”升：2017年，成都五大郊区地价均破万元，龙潭寺最高地价达9600元/平方米。

商业淡季：2017年，区域首个大型商业综合体星悦广场（古世界）开业，同年双流沙滩城迎来开业三周年。

交通“慢”：龙潭寺被两条铁路、高速公路分割，交通路线组织十分复杂。

从无序到有序，从不理解到理解，龙潭寺的转折点出现在2017年。

今年，成都不仅提出“中精中质”，还决定“打造66个产业功能区”，其中，成都首个以新经济命名的产业功能区落户龙潭寺。从都市型工业到总部经济再到新经济，龙潭寺的产业完成了重要转型。

两年后，《成都龙潭新经济产业功能区五年行动计划（2018-2022年）》发布，明确提出发展以数字通信、人工智能、工业互联网等为引领的新经济产业集群，建设“千亿级生态优质新城”。

经过产业与规划的更新，龙潭寺呈现出新的气象。

如今，你走在龙潭寺的街道上，就能感受到这里井然有序的发展。

成华大道和龙潭路上依然有不少大货车在行驶，不过龙潭寺内的一些非主干道并不太宽，两边的绿色牌坊间，有些老成都的街巷气息，绿树掩映后，是一栋栋可供入住的商用住宅。

在一些入住多年的老旧小区，楼下临街的商铺，是小区最热闹的地方。

对于大部分龙潭寺的居民来说，如果想逛大型商场，可以直接前往区域内的星月广场和锦绣广场，相对方便——两大商业中心仅隔着一个路口。

锦绣广场将于2021年开业/图片来自《商业地产纪事报》

龙潭九章售楼处附近，一所崭新的中学即将交付，今年暑假开始招生。操场还未铺上塑胶跑道和人工草皮，心急的家长们已经开始上教育局官网查看将引进哪些学校。

拔地而起的新房旁边，是一大片待开发的土地。很快这块“空地”就被拍下，又一个新项目开花结果——一个新旧交替、面貌急转直下的故事。从2019年开始，这样的事就一直在龙潭寺上演。

龙潭寺进入快速变脸模式/图为网络

如今的龙潭寺已发展成一杯拿铁的形状，三层界限分明。

咖啡层：

板块内，龙岗路与沪蓉快速路之间路段。

龙潭寺“咖啡楼”：产业基础+政务核心（点击放大图片）

咖啡层的作用是定下基调，让拿铁喝起来感觉就是一杯咖啡，而不是其他奶味饮品。在龙潭寺的“咖啡层”里，还有一个定下区域基调的核心——龙潭经济产业新功能区。

截至去年5月，龙潭新经济产业功能区已引进京东、芯银行等重大产业化项目47个，集聚新经济企业2000余家，世界500强、国内500强关联企业58家，上市公司42家。

这层蕴含新经济的“咖啡层”正是龙潭寺的产业基础，年收入近千亿元的龙潭新经济产业功能区（2020年统计），可以为龙潭寺城市界面的全面更新提供产业信心和财税支持。

更值得一提的是，在龙潭新经济产业功能区的国机西南大厦，成华区部分政务部门也迁至此办公，形成了直接支持产业功能区的政务核心。

政府部门助力新经济产业功能区/影像数据网络

此外，这个“咖啡层”里还有不少“压舱石”——

去年投入使用的成都市第二医院龙潭院区，是一座辐射周边200万人的大型三级公立医院；正在建设中的地铁17号线二期贯穿龙潭新经济产业功能区，共设3座车站，将为功能区内办公人员带来极大便利。

由于规划产业功能区约8平方公里，“咖啡层”内居住用地相对较少，多为刚需项目。

龙潭寺最早的一批商品房也出现在这里：2011年开盘的金科天来城，以及2014年开盘的保利林宇熙。两栋楼均为刚需楼盘，主力户型从65至128平米不等，起售价6000元/平米，户型多样。正是从这两个最早的项目开始，龙潭寺便成为了成都人心中的“纯刚需板块”。

牛奶层：

板块内，成华大道龙岗路与龙潭路之间区域。

龙潭寺的“牛奶层+奶沫层”：广阔宜居空间（点击放大图片）

“牛奶层”决定拿铁咖啡的口味走向，龙潭寺的“牛奶层”近年来涌现出大量改善型物业，此外，综合设计规模约3173亩的龙潭寺东TOD项目，为龙潭寺新时代——改善型商品房重新划定了地基，主城叠新区是主流，TOD项目是重要支点。

事实上，龙潭寺的几个“最精华部分”都出现在这个“牛奶层”里：城市规划变化最多、商住项目最多、城市副中心氛围最浓、区域内土地储备最丰富……

城市规划最大变化——作为成都首个双地段TOD项目，位于“牛奶层”的龙潭寺东TOD不仅带来了区域所欠缺的轨道交通，更是定位于“公园城市乐活区”城市组团的超大型TOD。

此外，占地约1250亩的龙港钢铁城搬迁工作已完成，剩余“空地”已纳入龙潭总部新城，初步规划已出台，白纸画城让人期待。

商住项目最多，且多为改善性项目——基于2017年“中优”提纲，前期项目如锦绣花城、悦榕庄等为刚需，后续项目则将改善性产品作为基本起跑线。

2018年开业的中粮龙悦锦云，户型覆盖108-173㎡，高层均价由刚需时代的4字头跃升至14700元/㎡，洋房均价更是达到18000元/㎡。中粮后续的改善项目则进一步聚焦深度改善产品，如保利龙塘荔园、城投梧桐九辰、金融街融福、人居逸林域等，户型更大，产品形态更加深度改善，均价也开始稳定在2万以上。

栖居逸林宇主营叠拼别墅、小高层

城市副中心氛围最浓——除了成华大道旁的商业双胞胎锦绣广场、星月广场外，龙潭寺东TOD项目还附带47万方商业空间，将彻底扭转该区域目前“商业不景气”的局面。

据悉，龙港钢铁城拆迁后的区域或将引入大型商业中心，若如此，龙潭寺将形成“牛奶层”上的商业黄金三角，彻底激活城市副中心生活区。

星悦广场于2017年开业

奶泡层：

路段内，为成华大道、龙潭路至城北出口快速路之间的路段。

“奶泡层”是拿铁咖啡最美味的部分，是第一口的最佳选择。龙潭寺的“奶泡层”里，还有最吸引成都人的地方——约3700亩的北湖生态公园。

如果要比较这三层的存活率，毫无疑问是“奶泡层”>“牛奶层”>“咖啡层”。

走进如今的北湖生态公园，心里充满了舒畅感。茫茫湖面中白鹭嬉戏，悠闲的市民在公园漫步，草坡上搭起露营帐篷，路边有正在建设中的篮球场、滑板场……这个位于主城的偌大公园，对成都人来说，有着一种莫名的吸引力。

北湖的吸引力无处不在。近两年，“奶沫层”新上线的项目，大多是距离北湖不远的高端改善型楼盘。2021年，北湖相邻的东北侧，两块面积逾100亩的住宅用地被拍卖，仅地价就高达12800元/㎡。

其中一块地块的开发商近日公布项目名称：北湖揽月，主打261平米左右叠拼别墅和105-154平米洋房，清水区最高均价21036元/平米，为高端改善型产品。

又一滨湖新项目亮相/图为网络

今年3月底，毗邻北湖东岸的两块连片地块被兴城人居拿下，拿地指标显示，“容积率1.5，主体建筑高度不大于24米”，这两块地块上的住宅产品又将为8F以内的平房或别墅——北湖生态公园周边龙潭寺高档住宅小区，越来越引人注目。

结论

龙潭寺，曾经是主城区落后的一座寺庙，如今已经到了即将经历“十八年女变”的地步。

经过2017年的产业升级、2019年的规划升级，龙潭寺将迎来交通重大升级——地铁8号线二期、地铁17号线二期将于2024年全面通车。

前者将为龙潭寺东TOD项目带来巨大人流，从而开工建设约47万平米的商业航母；后者将为龙潭新经济产业功能区未来约12.4万产业人口解决日常通勤问题。

而更深层次的变化是，两条地铁的通车，还将解决龙潭寺一个长期困扰的难题——由于地面交通被铁路线、快速路分割，板块内小区域无法实现充分协调发展。

当地铁驶入龙潭寺，这杯来自主城的“拿铁”就彻底煮熟了，考虑到未来还有大量土地可供开发，龙潭寺很有可能成为未来热爱主城的成都人置业的首选。

正在快速整治中的龙潭寺，在城市界面、系列配套、新房价格等方面都已步入上升通道。对于看好这个地方的成都人来说，一定要趁着主城拿铁还“熟”之前赶紧抢占。关注、准备行动才是正事。