昆明主城4区多家工业企业退出“退二进三”

春节前夕，昆山钢铁控股建设集团宣布，昆明黑林普团钢铁厂约140亩土地成功转让给招商局蛇口，总对价15.85亿元。历经近10年，团钢厂的土地终于焕然一新。

自2009年昆明实施“二退三”战略以来，昆明主城第四区多家工业企业相继撤出，原址地块被用于发展第三产业。但是，每个企业的情况都不同，还有一些企业还没有完成实施。

“二进三退”计划概述

2009年4月，昆明市发布《关于鼓励和支持主城区企业节能降本搬迁发展的实施意见》，指出一期从2009年1月到2010年底将主要推动主城区55个规划区对环境的影响， 噪声干扰严重，废气或恶臭对大气环境质量有影响，废水排放对城市水环境质量有影响。

第二阶段为2011年1月至2012年底，主要推进其他需要搬迁的企业的搬迁改造。

2010年7月，昆明市政府印发《昆明市企业“退二退三”工作实施细则（试行）》，明确“退二退三”是指主城区工业企业迁入工业园区集中集约开发，原址用地用于发展第三产业。

其中，符合产业发展方向、发展前景良好的企业将搬迁到园区进行升级改造;一些基础和整顿条件好的企业可以改变经营业态;经营困难、无发展希望的企业，应当关闭、停业。

实施搬迁升级的企业，投资额符合开发区、产业园区选址开发条件的企业，原则上需要按照产业定位和产业布局要求，在松明阳林工业园、金宁宝丰工业园、安宁工业园等17个园区进行改造;搬迁企业投资金额不符合入园选址条件的，原则上应当入园标准厂房;对于不能入园的特殊行业工业企业，企业应当依法依规自行选址，但须经县（市）区政府审核后报市政府审批。

“退二三”中工业用地更新的主要方式有全额政府资金补偿、非本地置换+拆迁补偿、政府引导企业投资、合作公司政企联合建设、土地出让费实现工业用地转商业用地或住宅用地等。昆明市实施的“二退三”，一般分为非本地置换+拆迁补偿和工业用地性质改造两种方式。

《昆明市企业“退二三”工作实施细则》中的实施流程大致如下：主城五化、盘龙、西山、官渡四区工业企业申请，通过后，由原址所在区政府组织编制原址详细建设方案， 然后由区政府进行征地和储土工作。

市储土中心与搬迁企业协商确定价格并签订《国有土地使用权征用合同》后30日内，储土中心应当向企业或者区政府支付购地价的50%，用于企业支付新址用地的供地价及职工安置费， 剩余的50%购地价款应当在企业交割土地后60日内支付。

县（区）政府协调企业搬迁，开展新项目选址落地建设。如果入驻工业园区，资金搬迁困难的企业只需支付征地总价的50%以上，工业园区可以先办理土地相关手续。对于已在原址采集、储存的土地，土地仓储中心可以通过招标、拍卖、挂牌等方式进行公开交易，搬迁企业拥有原址土地购买权优先购买权。

为保证企业在收到补偿金后按时搬迁，昆明市于2011年修订了《实施细则》，要求企业在签订国有土地使用权收购协议后，在协议规定的期限内完成企业的搬迁改造，并移交土地进行保管。未在约定期限内交付土地的，按违约时长扣除10%、15%、20%的补偿金。

主要城区的商业和住宅用地数量增加

在“退二进三”政策发布两年后，昆明市“退二进三”工作办公室发布消息称，全市计划实施“退二进三”的工业企业已有134家，截至2012年1月已获批62家。其中，多为民营企业，还包括云内动力、昆山钢铁控股、云通集团等国有企业，以及芬美意香水等外资企业。

《退二退三“实施细则中还指出，在征地储地阶段，市规划局应当对”退二退三“企业原地块提出初步规划意见;在土地供应阶段，市规划局根据地块的具体情况，提出较好的具体规划条件。从实事求是的角度来看，原有的工业用地基本已经改造成住宅用地和商业用地，比如原芬美意香料盘龙区约57亩的土地，就成了今天的昆明万科第十城。受

工业企业原有地块退化和“两退三”后城中村改造影响，2009-2012年昆明市住宅商业用地销售规模明显增加。近4年，主城区4区出让住宅、商业用地总数分别为25、49、458、317，出让面积分别为1949亩、6027亩、25202亩、16611亩。到2013年，受房地产库存高企等问题的影响，主城区四个区出售的住宅和商业用地数量下降到97块和4,797英亩。此次

搬迁在限期内完成，其中云内电力集团于2012年开始搬迁工作，由川津路搬迁至市级经济开发区，并于2013年1月完成搬迁。2013年，其位于川津路的101亩内燃机厂用地也被征用，保利西岳（原中航西岳）项目就位于该地块上。去年底，云内电力第一居住区约97亩土地被选为咨询单位，还将进行房地产开发。

昆山钢铁实现完美退出

并非所有公司都能在2012年底前完成搬迁，包括昆山钢铁控股公司。

2009年，昆山钢铁控股启动了昆明两庭轧钢厂和黑林铺团钢厂的建设，包括142亩轧钢厂和284亩团钢厂。同年3月，轧钢厂全面停产，搬迁至经济开发区发展仓储物流业，2010年黑林普团钢铁厂也停产。

除上述厂房外，昆钢在团钢厂拥有139亩居住面积，已纳入昆明棚户区改造范围，2013年9月开工建设，2017年10月完成认购和验房工作。

团钢厂284亩土地全部为国有工业用地，2016年之前该地块的盘活并不顺利。

2016年，昆明市印发《关于进一步完善土地供给服务保障工作的实施意见》，指出在符合规划的前提下，经政府批准，国有土地使用权人可以通过独立等多种方式改造开发其使用的国有建设用地， 联合转让，鼓励国有土地使用权人收购多块相邻国有土地进行改造开发。涉及土地用途或者规划指标发生变化的，国有土地使用权人可以向市土地主管部门申报新的规划条件，并按照协议办理土地使用手续。

2017年年中，昆山钢铁控股与招商局蛇口成立合资企业云南兆坤工业城投资有限公司，但昆明没有主城项目。2018年3月，双方签署1800亿元合作协议，为后续支付土地出让费提供了资金来源。2018年7月，程连元在昆山钢铁转型发展工作会议上表示，团钢片区土地已缴纳的出让费，可全额用于昆钢的搬迁安置和转型发展，也促进了团钢土地振兴进程。

去年7月，昆山钢铁控股建设集团与五华区自然资源局正式签约，两个月后，从招商蛇口引进合作资金7.8亿元，在缴纳土地出让费后，团港片区140亩土地由划拨工业用地转为城市居住用地。去年底，昆明还向昆钢钢铁划拨了近7亿元的昆钢转型发展补贴。

在五花区公布的284亩土地规划中，近140亩为住宅用地，56亩中小学用地也包括在内，其余土地规划为公园、绿地和道路设施。

去年年底，昆山钢铁控股在云南股权交易所和云南省公共资源交易中心挂牌140亩住宅用地，最终在今年1月，招商蛇口以15.58亿元收购该地块，退市价比挂牌价高出近5亿元。至此，昆钢在地块盘活上取得了“大胜”，收入近16亿元。

黑林铺片区位于二三环之间，如果按照2010年发布的《实施细则》的规定计算，昆山钢铁只能获得约3.6亿元的搬迁补偿（如果二三环之间的原地块划入工业用地，按原地块面积的64%补偿每亩400万元）。通过缴纳土地转让费，将原地块性质由工业用地改为城市住宅用地，获得更多收入。

云通集团尚未完成选址

并不是所有的工业企业在2012年底前都顺利完成了搬迁改造工作，也不是所有的都像昆钢一样活化了，还有一些遗留问题没有得到解决。

在

2014年底，《昆明大气污染防治行动计划实施细则》提出，重点工作包括2017年底前完成五华云通冶炼加工厂、云南云通锌业有限公司、昆明西科工贸有限公司的搬迁工作。上述企业均为云通集团子公司，均位于云通集团王家桥冶炼厂。

2009年，昆明市出台“由二退三”政策后，云通集团立即启动了云通集团核心产区王家桥铜锌产业基地搬迁的前期工作，涉及18箱土地，约2158亩，但至今已10年， 搬迁工作尚未完成。

期内，云通集团先后对鹿泉市、鹿泉小马街、武店工业园、金宁香窇冲、宜良木龙村等16个推荐厂区进行了实地考察，对省内其他州市陆丰工业园秦丰片区等14个地块进行了实地考察，但尚未最终确定入厂址。2018年，云通集团积极推动搬迁至宜良木龙地区，但后来失败，原因不明。

《2019年昆明市大气污染防治工作目标任务》去年对全市大气污染防治工作目标任务进行安排部署，提出加快云通集团上述三家企业搬迁改造，确保搬迁地点确定，2019年启动搬迁工作。不过，截至目前，云通集团尚未公开披露最终选址。

此外，“十二五”期间，昆明还搬迁改造了主城区114个商品交易市场，总面积6000余亩。2013年还关闭了昆明三斗钢材交易市场、浩虹钢材批发市场等7个钢材交易市场，以及十堰大车汽配城、星聚汽配等8个汽车零部件市场。