南通国际家纺产业园区时尚家纺广场项目发布设计招标公告

刘小平

8月2日，南通国际家纺产业园时尚家纺广场项目发布设计招标公告。项目占地面积约13.42万平方米，总建筑面积约46万平方米，总投资约46亿元。着力打造世界级国际家纺贸易中心、全球创新创意设计中心、全球领先高端家纺研发中心、全球精品集散中心、产城融合示范新城。“一城四中心”的总体定位，让我想起了过去经历过的很多与专业市场有关的故事，有必要讲一些道理。

1. 过去的故事

2005年前后，江苏省对比浙江省，发现浙江有杭州农副产品物流中心、杭州四季青服装市场、海宁皮革城、柯桥轻纺市场、义乌小商品市场、黄岩五金城、路桥小商品市场等，一地一市场，市场交易额和税收是工业制造之外的另一重要GDP和税收来源。当时，江苏知名的大型专业市场仅有吴江盛泽丝绸市场、常熟羊毛衫市场、常州凌家塘蔬菜批发市场、苏州虎丘婚纱市场等，市场规模和数量都远远落后于浙江。因此，省政府出台政策，鼓励各市建设一批专业市场，壮大商贸物流业。 于是，工业基础最好的苏南各市政府积极行动，在2005年至2010年间规划建设了一批专业市场。除了各地的建材装饰城外，还有无锡新世界纺织服装城、无锡小商品市场、常州湖塘中国轻纺城、无锡五洲国际机电市场等与工业相关的专业市场。镇江没有工业特产，就建了一个虚幻的丹徒工业品市场……苏南几乎每个城市的高速公路出口都有专业批发市场。几年后，热闹的建设热潮过后，一批仓促上马的专业市场直接“夭折”或半死不活，真正有生命力、有成长性的市场所剩无几。位于郊区的专业批发市场一旦夭折，几乎很难用其他功能业态来替代。因此，夭折的专业市场几乎无法再利用。可想而知，那些半死不活的专业市场里，到底沉淀了多少资金。 下面我来回顾一下市场发展建设中几种事与愿违的现象，这也是专业市场的真相：

1、当地政府想培育历史形成的专业市场，做大做强，但真正的专业交易往往增量有限。20世纪90年代，常州湖塘镇培育了数万平方米的纺织印染专业市场，以生产者自产自销为主。2005年，政府指定百兴集团投资兴建规模逾百万平方米的“湖塘中国轻纺城”。一期将老市场商户全部迁入继续经营，并招商设店、卖铺，扩建至20万平方米。纺织印染专业交易并未成倍增加。二期又新建了数十万平方米的铺，虽然尽力招商，但专业商户并未增加，全部成为新城区配套房地产的建材、装饰市场。 后来市场业态越来越杂，专业性谈不上，原有市场先盛后衰的现象比较常见，比如盛泽丝绸批发市场、台州路桥日用品批发市场等。

第二，当地有历史形成的特色产业，政府想培育相关的专业市场，但市场没有。常州横林镇崔桥乡有独特的出口强化地板产业，2007年区政府规划了“横林地板城”专业市场。我跟镇领导说，这个没有市场需求，因为这些地板企业都是通过广交会或者网络获得海外客户，海外客户在签订合同前都会来工厂参观，每个工厂都有产品展示厅，这已经满足了生产和销售过程的需要，没有实体市场的需求。而且强化地板卖给的是海外经销商，不是本地的家装材料，所以没有零售客户。镇领导虽然同意我的观点，但区里还是让百兴集团开发了一期市场项目，结果没有一家地板厂家入驻，小店主也多次抱怨闹事，市场二期用地直接开发成了别墅、住宅，幻想落空了！ 无锡一直以来都有纺织服装产业，因此2006年，无锡市与深圳新世界集团合作开发建设了占地130万平方米的无锡新世界纺织服装城（见图1）。

图1：无锡新世界家纺城前景

2010年竣工开业时，商场内超过四分之三的商铺都空置着，开发商通过各种广告将商铺一一出售，赚得盆满钵满，而小业主们却只能眼红不已。（见图2、图3）

图2. 无锡新世界纺织城招商失败报道

图3. 无锡新世界轻纺城店主反馈

事实上，服装行业在国内有成熟的品牌代理销售网络，外贸OEM也是B to B代工生产，不需要庞大的一级批发市场。这两个专业市场违背了行业的产销规律，变成了商业地产投机，10年后政府会再考虑拆除它们。（见图4）

图4 无锡新世界纺织城拆迁信息

3、当地有历史形成的专业市场，政府想拓展培育其他市场，但其他市场均未成功。上世纪90年代，上海有江桥轻纺市场，作为大上海地区唯一的轻纺市场，发展得不错。政府以此为动力，在曹安路沿线从冯庄路到外环路规划了批发市场群，相继建设了“鞋城”鞋业专业市场、酒店用品市场等。建筑体量增长了10倍，建起了许多高层建筑，但新建的市场均未成功。轻纺市场目前仍在正常经营，其他的逐渐成为配套周边房地产开发的建材装饰市场和休闲市场。特别是高层建筑和多层大箱式商业，出现了烂尾的风险。松江钢城周边也开发了几个新市场，但均未成功。 专业市场不能单靠现有的知名度，而要根据行业的产销特点，顺应行业的产销需求。

第四，当地有历史形成的专业市场，政府想将空间升级改造，发展第二代市场，但市场一直没有起色，商户的经营成本也随之上升。上海六营路灯饰城是由原有的灯饰厂改造而成的专业市场。当时生意红火，在北边宝兴路附近发展出了一个规模不大的多层箱式批发市场。浙江广厦集团将旧市场拆迁，建起5层高的室内市场，至今经营得十分平庸。专业批发市场的商品要便宜，店铺租金和运营成本也要低。如果搬进租金和运营成本都很高的新商场，成本必然会反映到商品价格上，专业市场的价格优势也就失去了。所以专业市场的供需双方更关心的是商品的价格，不像生活型购物中心注重环境的舒适度和品质！ 专业市场环境、交通、消防等都要改善，但笔者看到，专业市场升级改造存在着不合理性和盲目性，路桥日用品批发市场南侧紧邻该地块，建成了高端升级市场“财富商贸城”，但至今惨淡空置，教训深刻。

5、想象专业批发市场会带动第三产业繁荣。专业批发市场区域内规划酒店、公寓、商业设施，但最后发现，并没有什么消费需求。在城市郊区规划专业批发市场时，往往规划高层酒店、高层公寓，商业设施则布置在市场外。但真正的批发市场其实类似于商贩办公的工业园区，商贩们以工作为业，并没有想象中的高频消费。以路桥中国日用商品批发城为例，笔者实地调研，管理层告诉我，原规划的酒店无法经营，已改建成当地园区政府的办公楼。原规划的临街餐饮业态也很多未能起步，最后被大型商贩当做专业店展厅。原因在于商贩们主要在上午进行交易、送货，下午三点半市场就关门了，楼里空无一人。 商户们要么自带午餐，要么叫外卖，周边城中村的安置房充分满足了商户的餐饮、住宿需求。

2. 当前分析

讲完故事、讲完道理，回到南通，要打造世界一流的国际家纺贸易中心、全球创新创意设计中心、全球领先的高端家纺研发中心、全球精品集散中心、产城融合发展示范新城，我会对这些耳熟能详的关键词一一进行分析：

1、打造世界级国际家纺交易中心——这个概念是要把专业市场升级起来。至于世界级，这个没法说，也没有可比性，因为除了中国，其他国家都没有专业的家纺批发市场。

2、打造全球领先的创新创意设计中心。家纺园区将创新设计作为家纺产业高质量发展的生命线，积极鼓励企业拓展自主品牌，建设创意设计中心，积极引进国内外领先的创意设计企业和优秀团队入驻园区，加速产业向高端发展。 ——国内外领先的创意设计企业已经和南通家纺企业有合作业务了，要求他们搬去市场应该是不太可能的，因为创意设计企业要靠大城市发展自己，辐射全国的客户。而且从上海到南通非常方便！

3、建设世界领先的高端家纺研发中心。家纺园区将以园区大企业、高新技术为龙头，大力推动企业智能制造和数字经济发展，推动高端制造业发展。——制造业数字化、智能化转型是行业趋势，但转型过程中所需的巨额成本只有龙头企业才能承担，因此，少数龙头企业可以率先实现。

4、打造联通全球的精品商品集散地。家纺园区大力发展现代物流和智能仓储，推进智慧物流体系建设，形成快速反应、快速分类、快速输出的配送中心和转运枢纽。通过云计算、大数据技术，不断提升商户和物流服务商效率，促进物流快递业和电子商务协同发展，联通全国、辐射全球。——我国配套专业市场的第三方物流已经非常成熟，物流企业的能力已经达到上述预期。

5、产城融合示范新城。——这是南通要发展培育新的城市群。叠石桥市场、志豪市场经营了这么多年，人气很旺，但能不能做大？商户能不能留下来、成为常住户，要靠政府投入城市化各种要素和资源，把城郊村变成城市，光靠专业市场自己是做不到的。泉州水头石材城是全国最大的石材市场，这几年又有一些房地产开发、医院配套，形成了一个小规模的集群小镇。

南通国际家纺产业园相关报道：本项目功能定位对标国际水平，以“家纺贸易”为主题，打造集区域性、文旅性、产业性为一体，集“展贸商贸、文化娱乐、旅游”为一体的高端大型贸易体验综合体。时尚家纺广场要突破行业边界，弥补设施和功能的短板，打造集家纺体验、展示、展销、服饰、娱乐、餐饮、超市、影院等功能于一体的复合型家纺贸易综合体。家纺园区一方面着力推动原有市场升级改造，大力发展新业态、新模式，另一方面以展贸为核心打造中心功能区，着力打造家纺贸易服务新平台、城市形象首站。 打造商贸金融中心、外贸服务中心、国际展销中心等贸易服务平台，加速推动园区由大家纺向大家居、由国内市场向国际国内结合市场转变。 ——本文中的种种名词，对应着我在过去专业市场故事中看到的5种幻想。基于历史和现实的判断，我对结果并不乐观！再提醒几点：1、文旅业态与专业市场无关联性；2、生活方式业态与专业市场关联性较弱，但如果周边居住消费的人足够多，可以建购物中心，但不要抱有依赖专业市场的幻想。至于以展贸为核心建设中心的提议，恐怕也无法取代上海会展中心的作用，正如下面南通新闻稿所说：

2020年8月24日至26日，2020中国国际家纺及辅料博览会在上海举办。南通国际家纺产业园“首度亮相”，不仅向参展商大力推介园区，还组织20余家园区企业参展，现场成交额超过150万元，意向订单近6000万元。2021年3月17日，中国国际家纺及辅料博览会在上海国家会展中心举办。在园区组织下，宝曼、紫罗兰、家纺联盟等29家企业首次以“南通家纺”名义亮相大会，从设计研发到“织造、染整、印花”再到外贸、电商、平台经济，全产业链涵盖，充分展现南通家纺深厚的产业基础和集成创新发展实力。

随着高铁过江，上海与南通的接轨将更加便捷，南通不再需要充当面向全国、面向世界的窗口，而应该发挥产业基地的作用。

在我国经济发展和城镇化进程中，“愿景”是一股驱动力，但回头看，我们也经历了不少“幻灭”，幻灭的项目给地方财政和社会资本造成了巨大损失。近期我将推出“愿景与幻灭”系列文章。作为中国先进地区三十年发展的亲历者和研究者，我想说，我们经历过，更应该理性清醒。对于“有远见”的规划，我们应该极其谨慎，严格验证！（完）