顶账房冲抵钢材款合同纠纷经典案例解析

经典案例

经典案例分析

拿账的房子用来抵扣钢材款｜合同纠纷

2011年5月2日，原告衡某与案外人连云港XX建筑安装工程有限公司宝某财富广场第一项目部（以下简称XX公司宝某财富广场项目部）签订合同，约定由原告向XX公司宝某财富广场项目部供应钢材，双方就钢材种类、供货方式、结算方式、违约责任等进行了约定。

2011年10月20日，原告恒公司作为甲方与某公司宝某财富广场项目部作为乙方、被告宝某公司作为担保人达成《补充协议》，约定宝某房地产有限公司财富广场及1号、12号、13号楼地下室工程由某公司宝某财富广场一项目部承建，一项目部与恒公司签订钢材供货合同。截至2011年7月30日，一项目部欠恒公司钢材款项800万元（该款项已得到一项目部的确认）。

后双方就还款问题达成多次补充协议，但被告未按约定还款。宝地产公司所用的在建房屋有4号楼：1X59、1X60、1X61、1X62，2号楼：1X26、2X23、2X25、2X24，6号楼：1X77、1X76、1X68及4号楼内住宅用房：7X1、5X4室，用以抵扣所欠衡公司的全部欠款，共计人民币16,449,029.5元。剩余60万元赔偿款由衡公司以现金形式返还给宝地产有限公司。

2012年2月29日，原告衡某、顾某与被告鲍公司签订《商品房买卖合同》，购买被告鲍公司开发的鲍财富广场商业街1X26、1X59、1X60、1X61、1X62、2X24、2X25、2X30号八套房产，售价分别为1316938元、2549936元、2558332元、2679059元、2614261元、559040元、527440元、304960元，共计13109966元。

2012年7月8日，双方就被告宝某公司开发的宝某财富广场商业内街1X76号、1X77号、1X78号、4栋1单元7X1室4套房子签订了《商品房买卖合同》。房价分别为：939769元、841028元、519203元、521762元，共计2821762元。该12套房子总价为15931728元。合同签订后，被告向原告开具了该12套房子的购房发票，原告为涉案12套房子缴纳了契税。 因涉案房屋不能按时交付，被告鲍某公司于2013年11月20日向原告邮寄了《延期交付通知书》。原告衡某某、顾某某提起诉讼。

原一审判决：原告胜诉，被告交出房屋并支付违约金

连云港市海州区人民法院认为，原告、被告确有以宝祥公司开发的房屋抵偿所欠原告的工程费、利息及损失的真实意图，且从现有证据看，原告、被告不存在恶意串通损害他人利益、进行虚假诉讼的行为。双方签订的12份《商品房买卖合同》应当认定有效，对双方均有约束力。原告要求支付2013年12月1日至2016年3月1日期间逾期交付的违约金，有法律依据。被告应向原告支付该期间逾期交付的违约金2,473,377.11元（15,081,567.73×0.0002×820）。 抵扣原告已支付给被告的850160.27元后，被告还应支付原告1623216.84元。法院还作出（2016）苏0706民初1337号等12份连云港市海州区人民法院民事判决书，判决：1、被告连云港市宝某房地产有限公司继续履行原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告连云港市宝某房地产有限公司于判决生效后十日内向原告衡某、顾某支付逾期交付房屋的违约金1623216.84元。

但判决生效后，被告连云港市鲍某置业有限公司申请再次审理，以（2021）苏0706民再6号等12号《连云港市海州区人民法院民事判决书》驳回了一审判决。

二审判决：推翻一审再审判决，上诉人胜诉

1、衡某、顾某对（2021）苏0706民再6号等12份《连云港市海州区人民法院民事判决书》不服，上诉至连云港市中级人民法院，要求撤销连云港市海州区人民法院（2021）苏0706民再6号等12份《连云港市海州区人民法院民事判决书》。2、请求依法维持连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初1337号等12份《连云港市海州区人民法院民事判决书》。（即判令被申请人宝某公司继续履行《商品房买卖合同》，并承担逾期交付房屋的违约金）。3、请求判令被申请人宝祥公司承担本案诉讼费用。 最终，连云港市中级人民法院作出（2022）苏07民再21号江苏省连云港市中级人民法院民事判决，裁定：1、撤销连云港市海州区人民法院（2021）苏0706民再6号等12件民事判决；2、维持连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初1337号等12件民事判决。

许曙光律师简介：

1995年执业，执业证号11101199510413032，从业27年，擅长办理刑事辩护、经济纠纷、合同纠纷、拆迁安置等领域的案件，执业至今已办理数千件案件，在刑事辩护、合同纠纷方面有丰富的经验。

徐曙光律师注：

该案因一起房屋买卖合同纠纷引起，涉及买卖合同纠纷、民事合同效力、担保问题、商品房买卖、违约金及相关法律问题等多项法律问题。

许曙光律师接受委托后，从再审的合法性角度入手，推翻了此前的一审再审判决，从再审程序本身严重违法、损害了上诉人的合法权益入手，最终以本案有事实依据为由胜诉。

更为可贵的是，除了个案本身之外，该案为房屋买卖合同纠纷中涉及合同效力及违约金的法律问题提供了极具实践价值和借鉴意义的判断方法与思路。

在民事纠纷中，买卖合同纠纷十分常见，由此引发的抵押、连带责任问题也十分常见。当法律纠纷出现时，多数当事人选择通过诉讼方式解决。律师在代理具体案件时，应全面、综合、系统地梳理相关证据材料，审视案件形成的法律路径，最终形成完整的证据链，力图化解不确定性与风险。