政策解读、市场预判、买房观点、楼盘点评：成都主城区低密新盘万科锦园值得买吗？

政策解读 | 市场预测 | 购房思路 | 楼盘点评

全文约4700字，阅读需要8分钟。

众所周知，成都是全国限购最严的城市之一，2020年至今，虽然成都的调控政策并未放松，房地产投机依然受到严格限制，但相信不少购房者都能明显感受到，随着低价地块库存的减少，以及高价地块项目的逐步入市，成都尤其是核心区域的购房门槛在逐步提高。

除了少数幸运儿有机会竞得剩下的几套热门房源外，大多数购房者要么增加购房预算，要么从主城区迁往更便宜的二线城市，要么减少住房需求：想要四单元公寓的人会买三单元公寓，想要三单元公寓的人会买两单元公寓。

不过最近有读者在问答平台上问到一个全新的楼盘——万科锦园。查了资料发现，它具备主城区、低密度、纯板式低层、纯三四房等特点，但单户建筑面积只有105~125㎡左右，可以较好地控制总价。

因此，这很可能是主城区购房者以基本需求的预算购买品牌改良房的机会。

但因为我在成都没有见过万科类似的产品，所以本着对读者负责，也为了满足自己的好奇心，昨天我驱车前往现场进行了实地考察，以下是今天的报道。

房源基本信息

项目名称：万科锦园

面积：约82英亩

产品型号：8~11F

发货标准：装修

建筑面积：约105~125㎡

电梯与家庭的比例：1部电梯对应2户家庭

容积率：2.0

总户数：979户（含人才住房27户）

停车位数量：1314个（其中人才停车位27个）

开发商：成都万华金鑫置业有限公司

物业公司：成都万科物业服务有限公司

物业费：3.7元/㎡/月

交割时间：2022年

项目地址：成华区龙岗二路

01.产品与规划

纯板式低密度社区，成都万科仓储王

说白了，万科锦园的产品创新充分展现了万科作为房地产龙头企业的产品力，解决了当下购房者的诸多痛点，甚至在销售带我看房时，我也频频听到其他购房者对户型设计的称赞。

项目沙盘实拍

首先，项目所在地的先天条件比较良好。

项目占地面积约82亩，方正，无道路的完整地块，在小街区制推进的当下，已经是一个比较大的社区。同时，该地块为纯住宅用地，容积率仅为2.0，注定是一个低密度的纯住宅项目，没有商业干扰。

项目的三种工艺解决方案

第二，项目规划为纯板式低层建筑，无高低搭配，更加公平。

据销售人员介绍，项目在规划设计之初就有三种户型方案：纯T4高层大围护、T4高层+叠层高低配置、纯T2低层，万科最终选择了均匀度最强的纯T2低层方案。

整个小区共有21栋住宅楼，除一栋14层的单元（人才房）外，其余商品房均为8-11层的真小高层，万科称之为“洋楼”（12-18层的所谓小高层只能算是假小高层）。

小区所有楼宇均为一梯两户设计，约80%楼宇为南北向排列。

从售楼处现场展示的规划蓝图可以看出，南北向的楼间距与建筑高度的比例大部分大于1：1（只有最南侧的两排略小于1：1），东西向布局的四栋楼间距更大。

这样就保证了每栋房屋都有良好的通风和采光，整个社区杜绝了“公寓”，包括人才房在内的全部都是合格的“住宅”。

三是适当控制户型面积，降低实层购买门槛。

2015年，成都新增土地供应逐步开始“去产能”，随后成都房地产市场商品房供应迎来“改善型为王”时代。

在层出不穷的改善项目中，被开发商称为“洋房”的T2板楼颇受追捧。不过，这些“板楼洋房”往往面积不小，至少130平米起，很多买家即便看中也未必买得起。

作为纯板房项目，万科锦园将户型控制得十分人性化，三房两卫面积仅有105平米左右，最大的四房两卫面积也控制在125平米左右。

这对于购房者来说应该具有相当的吸引力，无需花费巨额资金就能享受到“板式西式建筑”的居住体验。

这次最担心的是建筑面积变小后，室内空间会不会变得拥挤，我们先来看看户型图。

建筑面积约105㎡，三套房两卫

作为项目的入门级三房，客厅跨度达到4.2米，超过市面上大部分同户型产品；主卧也比较大，户型图中的衣柜长度至少有5米；厨房采用内凹式空间设计，即便摆放了大容量双开门冰箱和高柜之后，厨房的操作空间和活动空间依然比较开阔。

因此，这套公寓在公共空间和主卧空间方面都满足了提升的标准。

相比于充裕的公共空间，两间次卧就显得紧凑了许多，最小跨度也仅有2.75米，可以当做书房或者儿童房，但对于成年人来说就有些局促了。

另外，由于面积限制，本户型取消了客厅阳台，这样做的好处是厨房空间不用专门预留客厅阳台的门，厨房功能更加齐全。缺点是洗衣、晾衣功能只能整合到景观阳台，虽然洗衣机预留位置设计成内凹式，客厅不容易看到洗衣机，但如果将衣物挂在景观阳台上，还是会很碍眼。

不过从我个人的使用经验来看，虽然我家阳台很大，阳光充足，但是自从买了烘干机之后，我基本就不把衣服挂在外面晾了，包括大床单、被子，都是直接晾干的，烘干机真的太棒了，强烈推荐给大家。

建筑面积约125㎡，四间双卫生间

项目中的四户型采用时下流行的横厅设计，横厅尺寸为6.6×5.2米，面宽略小（一般横厅面宽应在6.8​​米以上），但进深比市面上同面积的横厅要大，因此整个居住空间看上去更加方正，销售人员也称之为“方厅”。另外横厅外还设有一个等宽的全尺寸景观阳台，因此整个居住空间的大小可以满足大家庭的需求。

需要指出的是，户型图上展示的电视位置，是万科推荐的生活场景模式。销售人员介绍，这样的设计相当于两组沙发背对背摆放，让横向大厅形成餐厨、观影、互动娱乐三个区域，从而提高空间利用率。

对于喜欢传统横厅布局的家庭，也可以将平面图上的电视墙打造成一整面收纳柜墙，将电视摆放在右边的墙上。

此外，项目还有一套三户型公寓，建筑面积约116平米。其实这是一套特殊楼层（一楼）的四户型公寓，没有入口旁的书房，适合喜欢横厅，只需要三房的家庭，本文就不单独列出了。

从以上两大户型可以看出，该项目的户型设计在建筑面积有限的情况下，牺牲了部分次卧或者书房的面积，优先考虑客厅、厨房、主卧等公共区域的空间尺度。虽然整体的空间感不如170、180平米的大户型，但也并不会让人觉得局促。

销售人员介绍，由于项目所有楼盘均为一梯两户设计，公有面积仅约13~15%，意味着户型比例更高，室内空间自然比不少同面积产品显得更大。

相信除了建筑本身公摊面积较低之外，万科在装修设计上也一直非常注重空间利用和收纳设计，这为产品的空间体验加分不少。

细心的读者从户型图中应该已经发现，万科锦园很多室内门的位置都做了一定程度的移位，这样很多房间的门后就有更多的空间可以放置柜子，提高了空间利用率。

第四，装修设计注重功能性和实用性。

十几年前，在政府推动全装修房交付之前，万科、恒大等大型开发商就已开始大批量建设精装修房。

从我十年前买的万科全装修公寓来看，虽然装修设计比较大众化，不像现在的很多全装修公寓那么豪华，但从实用性上来说，万科十年前的产品也能胜过现在很多华而不实的全装修公寓设计。

万科在装修的功能性和实用性方面确实有很多精心设计的细节，而万科锦园可以说是近年来我看到的成都万科精装修房子中，储物设计最极致的一套。

《800图书馆》实拍

比如，每套公寓的入口处，除了配备其他楼盘项目都有的鞋柜、衣柜等设施外，还专门设计了一个“800仓库”（销售人员解释，800仓库就是“深度800mm的小型仓库”），可以存放行李箱、婴儿车、购物车等各类大件物品。

可惜的是，只有面积约105平方米的单位标配了800立方米的柜体，其余单位仅预留了800立方米的柜体槽，需要业主后期自费安装柜体。

家政储物空间实拍

此外，入口附近还设有家政储物空间，可用于存放吸尘器、维修工具、清洁纸制品等杂物。不过这个柜子并不包含在所有户型标准交付中，只会预留空间，后期业主需自费安装柜子。

虽然这两项并不是房屋交付时的标准配置，但在户型设计上有这两项预留物品，相当于凭空给房子多了一个储藏室。

在厨柜收纳方面，除了一般楼盘项目均有的拉篮外，万科锦园还专门针对转角柜增加了转角拉篮，提高了橱柜空间的利用率。

厨房实拍

我觉得最贴心的是炉灶下方的三层抽屉设计，特别是最上面一层的薄抽屉，可以用来存放调料、烹饪工具等小物件，做饭煎炸都非常方便，调味瓶罐等都可以收纳在柜子里，不仅美观还更干净卫生。

主卧实拍

与其他楼盘主卧套房标配更衣室、卫生间不同，万科锦园给客户展示的主卧空间还设有主卧水吧、书桌。销售人员称，这是考虑到很多人口多的家庭，有时需要一些独处的空间。业主可以在主卧空间内兼顾休息、工作、喝茶等功能，减少家庭成员间的交叉干扰。

我觉得这个描述很有道理，相当于把主卧改造成了功能齐全的酒店套房。可惜这只是样板房展示的场景设计。万科也只预留了空间和电势，这不是房子的标配，后期需要业主自费安装。

三房装修示范户型客厅

当我向销售员抱怨装配式房屋柜子太多、不符合交房标准时，他表示，这是万科锦园精装修示范户型的独特之处。

因为跟我们以往看到的所有展示都有一个很大的不同，那就是它的所有家具、电器、软装、服饰、餐具、清洁用品，甚至玩具、书籍、鲜花等室内物品，全部都是市场上可以买到的实物，并且都是按照一个家庭的正常使用方式摆放在样板房里。

这意味着金源展示的所有家具尺寸，客户入住后都可以购买，并没有使用比例较小的家具来让空间显得更大的花招。

一般家庭中，该放橱柜的地方就放全尺寸的橱柜，该放冰箱的地方就放普通的冰箱，不会为了让样板房的空间显得更大而刻意缩小摆放面积。

约125平米门厅（左）、客厅（右上）、主卧（右下）

此外，万科这次做的柜子太多了，除了衣柜，还有各种书柜、电视柜、收纳柜、餐边柜等，大部分都不是交房时的标配，但或许会让万科锦园成为史上第一个业主拿到房子后发现房子居然比示范单位还大的楼盘。

硬件配置上，万科锦园有地暖、新风，缺点是没有中央空调。个人觉得在成都，中央空调应该比地暖优先，如果要选空调和地暖，我肯定选中央空调。

02. 地理位置及配套设施

成华3.5环，配套设施有待完善

万科锦园位于成华区东三环外龙岗二路北侧，属于龙潭寺区域。

项目位置图（自己绘制）

因为龙潭寺长期以来作为成都的物流仓储基地，居住氛围一直不浓厚。比如项目西侧就有一座占地面积约1200亩的龙钢城，我开车经过时看到大货车不断驶过，噪音和灰尘对居住影响很大。

项目西侧龙港钢城实拍

但随着主城区建设不断向外拓展，龙潭寺原有的产业也将遭到替代，从网上政务查询平台可查询到，项目西侧的龙港钢铁城未来将搬迁至青白江。

项目的东侧和南侧有保利、中粮在建的项目，还有一所正在建设中的小学和已经投入使用的西南财经大学天府学院，还有一座已经完工的公园，看上去比西侧好看多了。

项目北侧处于待开发状态，目前仅有一所幼儿园。

项目东南侧街景实拍

交通方面，由于项目旁边就有大学，因此项目附近已开通14路、87路、128路、204路等多条公交线路。

轨道交通方面，龙潭寺区域已经在建17号线，但从万科锦源到17号线龙潭商务区站大约有2000米，需要骑自行车或者坐公交车。如果想步行坐地铁，只能等待成都地铁规划的第二环线9号线东半段尽快获批。

商业配套方面，由于万科及周边几个项目都是纯住宅，目前基本生活消费需要依赖龙岗路南侧的保利林语溪社区商业，不过距离也只有200多米，还是比较方便的。

项目周边商业社区实拍

教育配套方面，项目北侧有已建成的幼儿园，东南侧街对面正在建设小学，距离很近，以后入学会比较方便，但因为这两所学校还未投入使用，所以目前还不清楚是什么品牌、由谁来办。

项目东南侧在建小学实拍

总体来说，整个龙潭寺以东西向的龙岗路为界，可以分为南北两个区域。龙岗路以南区域开发较早，目前街道形象和配套设施都比较完善，而项目所在的龙岗路以北区域刚刚起步。不过北区大型开发商集中度较高，且距离龙潭寺东站TOD较近，未来将具有后发优势。

03.价格及购买建议

目前，万科锦园尚未取得预售证，最终售价仍是未知数。但据销售人员口头估计，该项目首批房源计划于近期领证，预计售价区间为1.9万至2.1万元/㎡，对于目前的龙潭寺区域而言，这个价格无疑仍属偏高。

但仔细想想，由于项目产品面积控制得当，三房总价预计在200万左右（销售员称首批三房大部分可能低于200万），四房总价预计在250万左右。

这个总价范围内的三、四房公寓，位于低密度、纯板块式社区，对于想要留在主城区的购房者来说，应该还是很有吸引力。

或许唯一让人纠结的就是项目周边环境、配套还有待大大完善。但说实话，像锦源这样的产品如果搬到二环，价格肯定要上涨好几个档次。

因此，对于预算有限，又想留在主城区的购房者来说，必须认真考虑一个问题：是买成熟地段高密度的二手老房，还是买稍微偏僻一些，但产品舒适的低密度新房？

这个问题对于不同家庭情况的购房者可能有不同的答案，但我建议大家在做选择之前一定要去万科锦园项目看看。

我个人肯定会选择后者，因为位置会随着时间的推移越来越好，但高密度的老小区永远不可能改造成低密度的新地产项目。

文/黄曦