武汉金地保利褐石公馆项目规划公示，普通商品住宅户均 123 平

7月18日，武汉市国土资源和规划局公布了武汉泰达诚悦置业有限公司位于洪山区白沙路以东、庆岭西路以西、滨河路以北的新建住宅项目——金地保利棕石府项目规划图。

据规划公告显示，金地保利棕石府净用地面积55872平米，总建筑面积186867平米，住宅建筑面积128004平米，容积率2.41，绿化率30%，总户数1122户，其中普通商住楼987户，公租房135户，停车位1327个，普通商住楼均面积123平米！

金地保利布朗斯通项目共计20栋住宅楼，其中1号楼高34层，2号楼高48层，3号楼高29层，4号楼高18层，5号楼高11层，6号楼高17层，7号楼高13层。8至20号楼为4-6层复式别墅。

项目采用南低北高的布局，容积率不高，使得整体布局和采光更加合理。

阳光图：

早在5月16日，阿松就发表文章揭秘金地保利布朗斯通豪宅项目秘密。

网友调侃武汉终于迎来了一栋落满灰尘的别墅~

据置业顾问介绍，项目包含高层+低层+叠拼别墅产品，其中高层面积预估为108-140平米，别墅面积预估为140-160平米。

土地拍卖回顾：

P(2017)173号地块位于洪山区白沙路以东、庆岭西路以西、滨河路以北。该地块占地面积55990平方米，容积率2.4，建筑面积约13.4万平方米，起拍楼面价5254元/平方米。在2017年上一届土地拍卖会上，经过一次性竞拍，武汉地安君泰房地产开发有限公司（金地）以11.28亿元拿下该地块。楼面价8397元位列白沙洲地王榜第二位，仅次于万科白沙洲地王项目。

该地块为白沙洲罕见的非城中村地块，且地价远高于白沙洲其他以底价拿地的城中村项目。

该地区地图：

金地保利布朗斯住宅位于洪山区白沙洲三环内，庆岭西路与庆岭河北路交汇处。

社区位置：

北侧为绿地及规划教育用地，预计为广埠屯小学庆龄城花园分校；

西侧有白沙步道、庆龄城市花园；

南面是绿地、三环路、以及一条疑似高铁走廊；

东面是庆岭西路和郑商金隅世家。

项目南侧紧邻三环路，虽然三环路与项目之间有绿化带，但三环路的噪音、粉尘还是可以充分享受的。近日规划图显示，西武高铁走廊有望沿三环路建设，若是属实，项目也能亲身享受高铁速度了！

虽然西武高铁方案还未最终敲定，但网上关于高铁走向的传言还是不少，白沙洲铁路长江大桥有可能建在白沙洲附近。

武汉市留言板并未对这句话做出正面回应。

项目距离五号线白沙五路站约1.2公里、距离十二号线罗家村站约1.6公里。

该地块的取得公司为武汉地安君泰房地产开发有限公司，但目前的开发商实际为武汉泰达诚悦置业有限公司。

根据股东名单，中国平安、金地集团为大股东，持股比例分别为36.5%；保利集团持股比例为25%。

这又是平安出资的地王项目（你买保险的钱都在这里了~），据了解，该项目由金地负责产品，保利负责营销。

这并不是金地与保利的第一次合作。2018年4月9日，保利为其2017年拿下的每平米单价15606元的四新地王举行了开工仪式。不过，从现场拍摄的照片来看，该项目并非由保利负责运营，而是由绿城和金地共同负责运营。该项目暂定名为“武汉绿城金地·国博项目”。

此外，从开工仪式底部来看，华侨城、平安也参与了这个15606元/平米的新地王项目。

在高地价的背景下，地产商联手共担风险、金融巨头在背后提供资金支持，成为一种颇为狡猾却又无奈的操作手段。

总的来说，这个项目非常有趣，原因如下：

1、金地、保利两大开发商联手，背后有平安投资，只要是平安作为唯一投资方，必然要求较高的利润率（参考万科翡翠九熙、招商东城华府、杨思港龙湖春江碧岸、滨江金茂府等）。

2、作为白沙洲三环内首个别墅项目，尘封的白沙洲将营造出“小区外是非洲，小区内是欧洲”的场景，值得期待的是，白沙洲的别墅，尤其是面向三环的一线别墅，到底谁来买单。

3、项目预计2018年下半年入市，规划建筑面积仅13万平方米，面积不算大。

关于价格：

目前白沙洲三环以内价格基本在10800+2500元/平米，包括保利在内的多家开发商均未有突破。新批项目地价很高，按成本测算，肯定要超过13300元/平米的价格，8000多的地价如果还以13300卖，那肯定是亏本的！不过，突破备案价天花板并不容易，郑商金域世家、金地保利棕石府、中建铂金府谁会率先涨上去？还是万科云谷？还不好说！但只要有一家突破，其他的就更好了！

按照目前的情况来看，这批新盘中，金地保利棕石豪庭和郑商金域世家或将率先开盘。郑商是外行，金地保利等郑商突破价格似乎不太现实，估计要金地保利自己先抢占先机了！

近期南山十里星空也突破了地价6000多的盘龙城宋家岗挂牌价不足8000元/平米，直接到了10000+2500元/平米，所以，一切皆有可能，但你要忍！

白沙洲三环内已形成“5+4”格局

日前，阿松还发表了《改朝换代！白沙洲三环内三个纯新盘诞生！价格将再创新高！》的文章。白沙洲三环内目前在售项目5个，待售项目4个，是武汉刚需供应最多的区域。三环内五个纯新盘分别是：正商金域世家、金地保利布朗斯达、万科云城、中建铂金府、锦绣江城。

白沙洲三环内楼盘（在售+待售）：

郑商金域世家

首次销售预计将于 2018 年 10 月开始

带装饰出售

大楼开建时间待定

部分楼层平面图已发布

外展点开放

目前可供查看

正商集团2017年12月首次进入武汉以拍卖方式拿地，以总价20016.7万元拿下白沙洲P（2017）174号地块，成交楼面价8389元/平方米，溢价率59.75%。

P（2017）174地块于2017年12月29日土地拍卖中流拍，2018年1月2日被郑商集团竞得。

正商金域世家位于洪山区白沙洲片区，三环以内，庆岭西路以东，白沙五路以南，滨河路以北。规划净用地面积95433平方米，最高建筑面积不超过238583平方米。地块上需建设一所规模不低于9班的幼儿园，用地面积不低于3780平方米，建筑面积不低于2730平方米。还需按相关要求建设公租房。

社区位置：

北邻白沙五路、文体用地；

西侧毗邻金地保利布朗斯住宅及绿地；

南面是三环路；

东侧规划有长途汽车站和公共交通枢纽。

目前，郑上金域世家所在地点可在高德地图上搜索。

项目位于白沙洲东部南部，紧邻三环路，项目与三环路之间有一段很宽的隔离带，预计距离在100米以上。

正商金域世家的展点已经开放，展点位于华润紫云府店。据项目方介绍，由于项目周边道路尚未通车（洪山区真是的，只卖地不修路），项目首发前正式售楼处可能都不会开放。大家要去这个临时展点看项目啊！这么小的展点能容纳白沙洲庞大的购房者数量吗？阿松真的为项目着急……

项目占地面积约9.5万方，总建筑面积约23.8万方，容积率约2.5，这个容积率在白沙洲算是很低的了，低于东园七城、保利尚城等地产项目。

正商金域世家规划采用南低北高的布局，共计18栋住宅楼，南侧为11层低层建筑和18层高层建筑，整个小区没有超高层建筑，区域内相对较低的密度是小区的一个优势。

低层预计11层为1梯2户的纯板楼，高层多采用2梯3户（无走廊）结构。

113平米的户型，2电梯3单元，三房两厅两卫，三开间朝南，南面采光面积比较宽，缺点是北面不通透。

124平米三室两厅两卫公寓，三间房朝南：

该套公寓面积为125平方米，拥有三间卧室、两间客厅、两间卫生间、两个南北阳台以及三个朝南的房间。

但整体来看，该项目设计的飘窗优化面积并不大。

万科云城

7月9日上午，市重大招商引资项目洪山区分局开工仪式在万科云城项目施工现场举行。该项目占地面积12.17万平方米，总投资约64亿元，是万科集团在武汉的又一力作。

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万科云城项目位于八潭路，处于杨泗港大桥武昌段桥头堡的关键位置，也是白沙洲产业升级的重点功能区之一，将打造成为集商务写字楼、酒店式公寓、商业、高端住宅、创客中心等为一体的大型城市综合体。

丨万科云城项目效果图丨

据介绍，项目内部规划构建四大景观岛、四条轴线，打造集设计中心、创客中心、办公、居住中心为一体的全球生活美学综合体；聚焦大城市更新与产业升级的发展布局，依托新兴产城生态圈带动周边城市更新；优化白沙洲区域土地综合价值，为区域注入创新产业活力，展现武汉南方城市新面貌，树立武汉南部新名片。

2017年12月5日，白沙洲P（2017）129号地块住宅用地一次性招标，最终由万科旗下武汉阳光万悦房地产开发有限公司以3.8654亿元竞得，楼面地价为9073.71元/平方米，创下白沙洲地区最高楼面地价纪录。

P(2017)129号地块位于洪山区白沙洲巴坦路，要求建设1所12班幼儿园，用地面积不低于4860平方米，建筑面积不低于3600平方米，邻里中心不低于6400平方米，原为中铁物资地块。

Asong的分析：

1、武汉今年的定价策略是老项目开盘涨不起来，新项目有涨幅空间，特别是地价最高的项目，基本是保本微利的“保利”策略，开发商提供开发成本，按照成本定价，这样会因为地价上涨，导致新项目挂牌价上涨。

2、按照白沙洲8000-9000+的地价，带装修预计售价15000-16000元/平米（参考中海光谷金城，地价8200元卖到15800元）。14000-15000元/平米基本是开发商的成本价，而且白沙洲区域目前整体价格偏低，地王价格突破目前的10800元/平米几乎是确定且合理的。

锦绣江城

锦绣江城项目净用地面积46254平方米，总建筑面积246491平方米，总建筑面积182135平方米，住宅建筑面积139131平方米，其中商品房106424平方米，新建建筑29491平方米。容积率3.94，建筑密度19.1%，绿化率40%，总户数1295户，机动车停车位1666个。

项目规划图显示，目前公示的K15地块共有6栋商住楼、1栋在建楼、1栋商业楼。其中4号楼32层、5号楼32层、6号楼44层、7号楼44层、8号楼55层、9号楼43层、12号楼51层在建。整体密度较高，建筑以超高层为主。

根据项目效果图显示，项目还有另一地块，包括1、2、3栋住宅楼和10栋商业楼：

地点：

锦绣长江项目位于洪山区白沙洲大道与建国路交汇处，杨丝浦港快速路北侧，白沙洲新二环内，紧邻白沙洲大道主干道，距离地铁五号线建国路站不远。

社区位置：

西侧为白沙洲大道高架桥、张家湾小学、烽火钢材市场（规划图显示为商业用地）；

南面是建国路、保利商城；

东侧为和孚金盛建材市场（规划图上显示为绿地）、烽火崇文兰亭；

北面为江南汽车交易市场（规划图显示为规划绿地）

位置評論：

阿松此前认为保利上城是白沙洲一号项目，原因有二，一是保利上城紧邻白沙洲大道主干道，二是保利上城紧邻地铁五号线站。而锦绣江城看似比保利上城更靠近武昌核心区，但距离五号线建国路站却比保利上城远。阿松依然认为，白沙洲一号项目并未易主。

但白沙洲三环以内区域目前仍是大片工地，居住环境十分恶劣，粉尘极多，空气不好。居住在白沙洲的居民说，即使不开窗，两三天不擦桌子，桌子上也会积一层灰尘。这种情况恐怕五年内都不会有改善。

运输：

地铁：规划中的5号线建国路站位于保利尚城东侧丰盛路，距锦绣江城约200米，预计2021年通车。5号线白沙洲段为高架轨道交通。5号线车站近期也进行了调整，具体变化为：江民路站南移470米（改为地下站），江盛路站取消，江国路站南移130米。保利尚城仍为一线地铁项目。

5号线白沙洲段车站位置调整如下：

该地块为武汉市烽火房地产开发有限公司竞得的P(2012)276地块。该地块为烽火村城中村改造B包地块，净土地面积68350平方米，成交价格约5亿元，楼面地价仅为1900元/平方米左右。

该项目于2015年100%转让给武汉新奥房地产开发有限公司。

项目附件：

中建铂金大厦

2018年首场土地拍卖会上，中建三局以底价拿下P(2017)190商住地块，总成交价39.1亿元，楼面价6528元/平方米，项目已基本定名中建铂金公馆，预计2018年底前开盘。

听到中建铂金大厦这个名字，很多人都会想到光谷的中建大厦。阿松想到了昌黎玻璃厂的转型，“铂”和“玻”谐音，是不是由“中建玻璃大厦”演变而来的？哈哈~

中建铂金公馆项目位于武汉市洪山区白沙洲大道与八潭路交汇处，地块呈方形，东、南临城市主干道白沙洲大道，西临菁英城项目，北临杨思港快速路，分为K1、K2两个地块。项目虽然位于白沙洲西部，但几乎处于白沙洲三环的几何中心，紧邻白沙洲大道高架桥，位置还是很不错的。

最近，东园七城K1地块规划已经公布，可以说白沙洲的供应量还是充足的，但是别指望纯新房的价格能像现在这么便宜，首先地价更高，其次纯新房备案价也有一定的上升空间，如果白沙洲新房价格超过1.6万，你还会买吗？所以，现在就应该把握机会！