房地产转让中划拨土地使用权的相关法律规定及裁判要旨

【裁判概要】

根据《城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让或者抵押”，以及《物权法》中的“房地一体”或“房地一体”的规定，按照“土地随房屋而去，土地随房屋而去”的原则，虽然房屋权利人对其房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，但房屋转让必然涉及土地使用权的转让。 《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当依照国务院的规定办理。”《国务院关于城市国有土地使用权转让暂行条例》第四十四条、第四十五条也明确规定，未经市、县人民政府批准，以划拨方式转让房地产的，须经有批准权的人民政府批准，房地产使用权不得转让。”《最高人民法院关于执行<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法施行后，人民法院确认合同无效的，依照全国人民代表大会及其常务委员会和国务院制定的法律的规定处理。”上述规定属于行政法规的强制性规定。据此，该房屋所涉及的土地以划拨方式取得的，土地使用权人无权处分土地使用权，有批准权的人民政府无权处分土地使用权，划拨土地上的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。

此外，参照《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“土地使用者未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立土地出让合同的，或者在诉讼前未经有批准权的人民政府批准土地使用权的，该合同应当认定为无效。土地使用权出让的审批手续和划拨土地上的房屋买卖合同也应当认定为无效。”

【裁判文书】

中华人民共和国最高人民法院

民事判决

（2017）最高人民法院民事再审第70号

上诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。

投诉人（一审被告、二审上诉人）：哈尔滨市不锈钢制品厂，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区彩衣街125号。

法人代表：李洪志，厂长。

实际代理人：曹先锋，黑龙江晨辉律师事务所律师。

代理律师：童张伟，黑龙江富英律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：李燕。

投诉人哈尔滨不锈钢制品厂（以下简称不锈钢厂）因与被投诉人李艳房屋买卖合同纠纷一案，不服（2008）黑龙江省高级人民法院（2016）高检民建字第97号民事判决，向检察院提起诉讼，申请监督。最高人民检察院以（2016）高检民建第144号民事抗诉函向本院提出抗诉。本院作出（2016）最高民法民诉初字第104号民事裁定，对本案进行了审查。本院审查后，组成合议庭，公开开庭审理了本案。最高人民检察院指派副检察员周永刚到庭参加审理。上诉人不锈钢厂委托诉讼代理人曹先锋、童章伟和被上诉人李燕到庭参加本案诉讼，本案现已审理结束。

2003年6月27日，原告李艳向黑龙江省哈尔滨市中级人民法院起诉称，2003年4月6日，李艳与不锈钢厂签订了《房屋买卖协议》，协议约定不锈钢厂将其位于哈尔滨市××区蔡××街××号、面积为3986.93平方米的房屋全部转让给李艳，售价为300万元。李艳在签订协议时应先支付定金49万元，并在4月10日前将房屋交付不锈钢厂。预付定金121万元，并约定不锈钢厂在5月底前办理房产、土地权属过户手续。剩余款项在不锈钢厂将房产证、土地证转到李艳名下后，一次性支付给不锈钢厂。按照协议约定，李艳于4月7日支付定金49万元，4月8日支付定金121万元，不锈钢厂也将房屋交付李艳使用。同时，李艳投入设备，进行了大规模装修，但不锈钢厂未在约定的期限内为李艳办理相应房产权属变更登记手续，构成违约。故法院请求不锈钢厂继续履行购房协议。法院为李艳办理了房产权变更登记手续，适用了定金违约金，并判令不锈钢厂双倍返还定金49万元，并承担本案全部诉讼费用。

不锈钢厂辩称其无法继续履行双方签订的协议，因案外人中国农业银行哈尔滨汇金支行的申请，哈尔滨市中级人民法院于2003年5月8日作出（2003）哈民初字第242号民事裁定书和协助执行通知书查封了该财产，不锈钢厂因此无法继续履行购货协议；根据双方签订的购货协议第十一条规定，一方违约，协议终止，本协议终止。

哈尔滨市中级人民法院一审查明，2003年4月6日，李艳与不锈钢厂签订了《房屋买卖协议》，约定不锈钢厂收购位于哈尔滨市XX区蔡家街的楼房南侧一栋2328.93平方米的院落，该院落内有一栋平房，建筑面积60.67平方米，院落后面的二楼建筑面积701.80平方米（以上均有房产照片），院落南侧一栋建筑面积175平方米，院落内有一小锅炉房，建筑面积60平方米，简易仓库一栋，建筑面积约660平方米（以上均无房产照片）。不锈钢厂保证该房产的出售已经主管部门批准，并经厂职工代表大会批准。房价为300万元。不锈钢厂负责办理该有产权房产的过户手续，一切过户税费由不锈钢厂承担。支付方式为，双方签订合同之日，李艳向不锈钢厂支付定金49万元。同年4月10日前，李艳向不锈钢厂支付预付款121万元，剩余款项在不锈钢厂将房屋证、土地证寄给李艳时支付，并在交付李艳的当天将所有房产一次性交给不锈钢厂；不锈钢厂在5月底前完成全部过户手续，当李艳支付300万元给不锈钢厂时，不锈钢厂将已转让的土地证、房产证交给李艳。李艳向不锈钢厂支付定金后，即可搬入所购房产进行装修。违约责任如下：1、一方违约，本合同终止。2、不锈钢厂违约，不锈钢厂应承担违约责任，厂方将李艳支付的购房款全部退还。3、李艳违约，李艳支付给不锈钢厂的49万元定金归不锈钢厂所有。

合同签订后，李艳于2003年4月7日向不锈钢厂支付定金49万元，同年4月8日向不锈钢厂支付预付款121万元。同时，李艳搬入所购房屋进行装修购置房产，并于同年6月24日、9月22日取得汽车美容、汽车修理营业执照，现已开业营业。在不锈钢厂交付合同规定的全部过户手续的期限届满后，李艳多次与不锈钢厂联系，但不锈钢厂拒绝交付相关过户手续和履行双方签订的合同，称其出售的房屋被法院查封，协议无法履行。市中级人民法院于2003年7月9日对不锈钢厂位于哈尔滨市××区蔡××街××号办公楼中央门右侧(南侧)的一至四层房屋予以查封。并查明不锈钢厂出售涉案房屋是经单位职代会批准的。另查明涉案房屋于2003年5月8日由案外人中国农业银行哈尔滨汇金支行出售。2003年10月27日，哈尔滨市中级人民法院作出(2003)哈民三初字第70号民事裁定，决定查封该房产。 2003年11月10日，哈尔滨市中级人民法院作出（2003）哈民三初字第242号民事裁定，解除对纠纷房屋的查封。2003年11月10日，哈尔滨市中级人民法院根据李艳的财产保全申请，查封了纠纷有证房屋，解除了×号不锈钢厂的产权。×号办公楼中门右侧（南侧）一至四层房屋被查封。

2003年11月17日，哈尔滨市中级人民法院作出（2003）哈民一初字第70号民事判决，认为双方签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合同合法有效，但合同中的违约条款违反了《中华人民共和国合同法》第五十四条关于订立时显失公平的合同应当变更或者撤销的规定，属于无效条款，应当予以撤销。被告反诉对方辩称该条款已成立，其违约，应解除合同，因违反法律规定，不予支持。李燕目前已按照双方签订的合同履行义务，并已按照合同约定进驻其办公场所，所购房屋已装修完毕，设备已购置，相关营业执照已办理完毕并投入使用。李艳要求不锈钢厂继续履行合同并交付已过户到李艳名下的房产证和土地使用证，应予支持。办理土地流转审批、更名、过户时需要李艳协助，其应当配合。根据合同第六条规定，办理土地流转、产权变更、过户等一切费用均由不锈钢厂承担。不锈钢厂以双方买卖的房屋已被法院查封为由不予履行合同。争议房屋已被解除查封，因此不锈钢厂的反驳也无效。李艳主张不锈钢厂违约，请求法院依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，判令不锈钢厂在履行合同的同时支付定金。其要求双倍返还定金的诉讼请求已得到支持，不再支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条的规定，现判决：一、《房屋买卖协议》合法、有效；二、本判决发生法律效力后十日内，协助不锈钢厂办理位于哈尔滨市XX区蔡XX街XX号南配楼面积2328.93平方米的房屋购买事宜。面积701.93平方米（有房屋执照）的后院二层、面积175平方米（无房屋执照）的南侧建筑、面积60平方米的小锅炉房、面积约660平方米的简易仓库的土地出让审批手续、房屋手续，不锈钢厂应承担办理土地出让、产权变更及产权证、土地使用权证过户手续所产生的全部费用；3、本判决生效后十日内，不锈钢厂应交付涉案房屋；在取得房产证、土地使用证的同时，李艳一次性支付的购房款130万元；4、双方当事人的其他诉讼请求不予支持，案件受理费18510元、诉讼保全费9020元由不锈钢厂承担。

不锈钢厂不服，提起上诉，请求撤销原判决，依法宣告合同无效；要求追加第三人黑龙江省一片绿食品开发有限公司（以下简称一片绿公司）加入诉讼；诉讼费用由李艳承担。 理由：1、双方于2003年4月6日签订《房屋买卖协议》，未经职代会同意，此为厂长丁文杰个人行为，原判决未提供任何证据证明职代会同意出售房屋。 2、合同第10条、第11条第一款已明确解除条件，根据双方约定，合同自动解除的条件已具备，不应继续履行。不锈钢厂补充上诉理由称，诉争房屋所涉及的土地使用权转让必须依法进行，并须经过政府批准，否则转让无效。

李艳答复称，签订合同时，房产未抵押，也未被法院查封。丁文杰为不锈钢厂法定代表人，合同上加盖了不锈钢厂公章，合同中明确写明，合同是在厂职工代表大会后签订的，全体职工都签了字，工人们也表示同意。诉状所附的职代会决议表明，职代会同意转让工厂。李艳已按合同约定全面履行义务，支付了170万元货款，按约定入住房屋，对破旧厂房进行了改造、装修，购置了设备，并领取了工商营业执照。目前已投入400万元，现已开始营业。合同第十一条第一款规定，一方违约，合同终止。这不利于保护守约方的利益，也不能体现合同法鼓励交易的宗旨，当事人之间的权利义务严重失衡，不锈钢厂作为法人，理应自行参与诉讼，李艳与一片铝公司不存在任何法律关系。

黑龙江省高级人民法院在二审中确认了一审判决认定的事实。此外，法院审理过程中，不锈钢厂的上诉状附有职工代表大会决议，李艳对职工代表大会决议无异议，并提供决议书复印件4份。证据：证据一：员工诉求书，证明不锈钢厂员工不同意该厂与一片铝公司合并；证据二：职工代表大会决议，证明房屋过户已经不锈钢厂职工代表大会同意；证据三：哈尔滨市圣龙房地产经济咨询有限公司员工马文东、香坊区房地产交易所员工张明森作证称，其在办理涉案房屋过户手续时，看到了职工代表大会关于卖房的协议，遂向法院申请对二人进行调查；证据四、一组照片，为了证明无证无照房屋属于附属物，李艳已经对房屋进行了装修，并投入了设备。不锈钢厂对李艳提供的上述四份证据进行了质证，认为上访信所涉及的员工应该出庭作证。李艳表示，员工在法庭外，可以出庭作证。不锈钢厂也表示不会要求证人出庭作证。会议表示保留；由于证人未出庭，对两名证人的证词未进行质证；照片被认为与案件无关。同时查明，不锈钢厂以划拨方式取得本案争议房屋的土地使用权。

2007年8月20日，黑龙江省高级人民法院作出（2004）黑龙江民一终125号二审民事判决，认为本案争议焦点为李艳主张权利所依据的《房屋买卖协议》的效力。

关于不锈钢厂与李艳签订的合同的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和房屋范围内的土地使用权同时转让、抵押。”不锈钢厂作为权利人，对其自有房屋享有占有、使用和收益的权利，但根据上述规定，房屋转让必须涉及土地使用权的转让。本案《房屋买卖协议书》所涉及的土地是不锈钢厂以划拨方式取得的，房屋的处分也涉及划拨土地使用权的转让。对此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定报有批准权的人民政府批准。”虽然法律没有明确规定未经批准的转让无效，但国务院《城市国有土地使用权出让暂行条例》第44条、第20条却有规定。第45条明确规定，未经市、县人民政府批准，不得转让以划拨方式取得的土地使用权。该规定属于行政法规强制性规定，违反该规定的，视为无效。因此，双方签订的《房屋买卖协议》所涉及的土地是通过划拨方式取得的，未经有批准权的人民政府批准，土地使用者无权处分土地使用权，双方签订的合同违反了行政法规。 《中华人民共和国合同法》的强制性规定，与第五十二条第五项的规定相符，本案中的《房屋买卖合同》应认定为无效，李艳要求履行无效合同的诉求不能受法律保护，本院予以支持。李艳若要求赔偿因合同无效造成的损失，可以另行主张权利。至于不锈钢厂依据合同第十一条提出的上诉理由，由于合同因前述原因无效，不能依据无效合同的规定提起合同解除。而且，经审查，合同第十一条关于违约责任的规定，规定一方违约，协议解除。基于诚实信用原则，该规定只能理解为遵守合同的一方有权依据另一方违约主张解除合同。违约方无权以其自身违约行为请求解除合同，因此不锈钢厂的诉求不成立。

由于该合同已因违反行政法规的强制性规定而被认定为无效，双方关于职代会是否同意向李燕出售房屋的事实争议已不具备实质性意义，本院不予认可。

关于一片铝公司是否应参与诉讼。本案涉及的房屋买卖纠纷，是李艳与不锈钢厂之间发生的纠纷，一片铝公司与不锈钢厂之间的合并，是另一法律关系。无论本案结果如何，均不会影响一片铝公司就其认为遭受的损失向不锈钢厂主张权利。同时，由于原审法院未将一片铝公司列为诉讼当事人，因此一片铝公司与不锈钢厂之间可能产生的纠纷，可以另行解决。

综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决：1、撤销哈尔滨市中级人民法院（2003）哈民一初字第70号民事判决的第一项、第二项、第三项、第四项；2、驳回李艳的起诉。一、二审案件受理费共计37020元。诉讼保全费9020元由李艳承担。

李燕不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审，该院经审判委员会讨论后，于2008年11月26日作出（2008）黑龙江民监初字第76号民事裁定，决定再审本案。

再审时，李艳表示，本案为房屋买卖协议纠纷，并非简单的土地使用权转让，应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》，二审适用国务院《城市国有土地使用权转让暂行条例》，认定双方签订的协议无效，适用法律错误。

黑龙江省高级人民法院再审，确认了二审判决认定的事实。法院认为，本案争议焦点是李艳与不锈钢厂签订的《房屋买卖协议》的效力问题。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，第五十七条规定：“民事行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”法律行为自成立时起即具有法律约束力，行为人非经对方同意或者依法不得变更、解除。该协议是双方意思表示的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定，“房地产转让、抵押时，房屋所有权及房屋范围内的土地使用权同时转让和抵押”。房屋转让必然涉及土地使用权的转让。本案《房屋买卖协议》所涉及的土地为不锈钢厂以划拨方式取得，房屋的处分也涉及划拨土地使用权的转让。对此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，房地产转让应当按照国务院的规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府批准转让的，受让人应当办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；以划拨方式取得土地使用权的，在报批转让房地产时，有审批权的人民政府可以按照国务院的规定决定不办理土地使用权转让手续，由转让人按照规定将转让房地产所得土地收益上缴国家或者以其他方式处理。根据该规定，涉案《房屋买卖协议》所涉及的划拨土地转让审批手续，属于土地使用权变更手续，是双方履行合同的行为，能否获得批准只影响土地使用权和产权的变更，并不影响《房屋买卖协议》本身的效力。因此，本案双方当事人应当按照上述法律规定履行协议义务，办理相关审批手续，缴纳相关出让费用。

综上，二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正；哈尔滨市中院一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。本院经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，现判决如下：1、撤销本院（2004）黑龙江民一终125号民事判决；2、维持本院（2004）黑龙江民一终125号民事判决；作出（2003）哈民一初字第70号民事判决。一、二审案件受理费37020元，诉讼保全费9020元，由不锈钢厂承担。

至高无上的人对海伦吉安（Heilongjiang）省级人民法院（2008年）的诉讼提出上诉。土地使用权是通过分配获得的，应根据国务院第44条的规定进行审查和批准，将房地产转让给人民政府。通过分配获得了“协议”的土地，而没有批准人民政府批准“房屋购买和销售协议”的权利。此外，指的是对最高人民法院在涉及国家拥有的土地使用权的案件中的法律的解释第11条合同应视为有效的，如果案件中涉及的“房屋购买和销售协议”被视为有效，则涉及该案的房屋购买和销售协议。

经过调查，发现双方签署的众议院购买和销售协议的第11条规定：“如果当事方或B违反了合同，则应一方面终止。”此外，该条款不违反法律和行政法规的强制性规定，另一方面应视为有效。第72条关于最高人民的意见关于几个问题的实施，指出了中国人民共和国民法的一般原则（审判实施），“一个一方利用其优越性或对方的经验不足，或者在同意的情况下，既不是均无意义的，何时造成胜利而且，李·扬（Li Yan）在诉讼中没有对任何法院的存在提出任何要求，以证明明显不公平的原因，法院没有对上述违反合同责任条款的审查进行必要的审查，因此在审判中撤销了违反合同的违约性案例。 3.最初的审判和重审判决并未将Yipianlv公司作为被告参加诉讼，导致诉讼遗漏，发现2003年5月18日，Yipianlu公司作为合并的企业签署了竞争派对，并签署了竞争派对。在合并方的所有雇员中。“就权利和义务而言，双方同意“（合并一方）同意承担合并方的所有索赔和债务”；在相关责任方面，双方同意“合并方将负责返回合并方为购买房屋而支付的350万元人民币。合并方还将负责终止购买协议，签署了李Yan，Jiang Jiang和合并的党派和所有随访的交易工作。

"It can be seen that Yipianlu Company has assumed the debts and liabilities arising from the sale of the house by the stainless steel factory to Li Yan in accordance with the enterprise merger agreement. Article 34 of the Provisions of the Supreme People's Court on Several Issues Concerning the Trial of Civil Dispute Cases Related to Enterprise Restructuring Article 12 stipulates: "After an enterprise is absorbed and merged or newly established, if the merged enterprise should go through the industrial and commercial deregistration procedures but fails to do so, and a creditor sues the merged enterprise, the People's Court shall inform the creditor to add the responsible party based on the specific circumstances of the enterprise merger and The responsible party shall be ordered to bear civil liability. "According to this, in this case, the People's Court did not inform the creditor Li Yan to add Yipianlv Company as the responsible party to the lawsuit, resulting in the omission of the litigation party.

The complainant, the stainless steel factory, said that it agreed with the protest opinion and had the following additional opinions: 1. The original court did not take into account the change of circumstances in the performance of the contract. During the retrial, major changes had already occurred. The original retrial did not conduct an audit, depriving the green company of the rights it had acquired due to the contract. 1. The contract performance content violates public order and good morals. The disposal behavior violates the public interest. 2. The counterparty of the contract, Li Yan, did not acquire the contract in good faith. He knew that the stainless steel factory had no disposal power, but still signed the contract. It does not constitute a third party in good faith. The acquisition of Yipianlu Company was recognized by the State-owned Assets Supervision and Administration Commission and the government, and the court did not examine which selling behavior can be protected. 4. It cannot be assumed that the validity of the contract will definitely produce the effect of changing the property rights. 与Li Yan签署的合同可以被视为有效，当不锈钢工厂没有获得批准时，该财产的绩效不应附加。

受访者李Yan认为：1。房屋的购买和销售协议是有效的，最初的重审判决和最高法院对解雇的裁决清楚地确定了事实并正确地应用了法律，因此应维持此案。与批准的政府相反，该合同规定，只要受到批准的人民的批准，就可以继续执行该文章的法律和法律法规。与法律和法院有关的IANCE不应接受。请求维护原始的重试判决并拒绝上诉人的重审请求。

该法院在此案中裁定，在这种情况下，争议的重点是：（1）涉及该案的房屋购买和销售协议是否有效；

（i）房屋购买和销售协议是否有效

根据中华人民共和国的城市房地产管理法第31条，“房地产被转让或抵押时，房屋的所有权和房屋占领区内的土地使用权应同时转移或抵押，而“房地产法律”的原则是占据房屋的范围。从房屋中受益和处置，房屋的转让将不可避免地转移土地使用权。根据州议会的规定进行审查和批准。”州议会关于城市国有土地使用权转让和分配第41条和第45条第44条也明确规定，未经市政或县人民政府的批准，不得转让分配的土地使用权。根据第4条的解释，关于中国人民共和国（i）的实施合同法的几个问题，“在执行合同法之后，如果人民法院确认合同是无效的，则该法律应基于国家人民的国会及其州立委员会的规定使用不锈钢工厂的权利持有人没有获得批准当局的批准。 utes，“如果土地用户与如果没有批准土地的使用权，则在未经批准的情况下，将其视为无效的土地，如果没有批准土地，则将其视为批准案件，因此将其视为批准，因此将其定为批准。确实是法律申请的错误。

（ii）最初的审判是否省略了将Yipianlv Company添加为诉讼主题

由于案件涉及的房屋购买和销售协议的当事方是不锈钢工厂和李Yan，因此Yipianlu公司合并不锈钢工厂的行为是另一个法律关系，并且不锈钢工厂的主题资格仍然存在于该规定的第34条，该规定仍在与企业企业有关的企业企业企业企业相关。”过程尚未这样做，债权人起诉合并的企业，根据企业的合并，应根据法律的规定进行合并，应将合并和责任方的特定情况告知债权人。可以通过法律手段解决。

总而言之，最初的判决清楚地确定了法律的适用，最初的二stance判决适用于法律，应根据《人民共和国》第107条，第170条，第170条，规定，应根据第200条的规定来实现检察官的抗议意见。

1.海伦吉安省高等法院的民事判决（2008年）被废除了海伦吉安省民事重审。

2.维持海伦吉安省高级人民法院（2004年）海伊·米兹（Hei Min Yizi）第125号民事判决。

这个判断是最终的。

Judgment Chief Sun Xiangzhuang

法官丁·朱芬

代理法官天·兰林格（Tian Langliang）

2017 年 12 月 29 日

秘书刘Yuan​​yuan