房地产、建筑企业营改增后增值税发票抵扣攻略

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营业税改后，房地产、建筑企业增值税专用发票哪些可以抵扣，哪些不能抵扣，困扰了不少房地产、建筑企业财税人员，本文旨在解决上述困惑。

1.增值税专用发票开具金额不一致

《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税发[1995]192号）第一条第三项规定：“纳税人购进货物或应税服务，支付运输费用的收款人，必须与开具抵扣凭证的销售单位或服务提供者为同一收款人，方可抵扣进项税额，否则不予抵扣。”根据这一规定，发票金额不一致的，不得抵扣进项税额。

2. “反发票”不能用于抵扣进项税

1. 与发票相关的税务风险

所谓“反发票”，是指当发生“销售退货”时，采购方为避免赤字发票的麻烦，让退货公司另行开具一张专用销售发票，视为已采购，然后再销售给原生产商的行为。

有纳税人认为，利用双张发票解决“销售退回”问题，相当于把这批不符合质量要求的货物“卖回”给销售者，对买卖双方来说都不会造成税收损失，因为退回者已经将此张发票记入账户，并已计提了销项税，不存在少缴或偷税的问题；对供货商来说，只不过是用这张进项发票冲减了应计的销项税，也不存在偷税的问题。

使用分割发票解决退货问题，实际上就是将退货视为对卖方的再次销售，法律并不禁止，如果不禁止，就不认为是违法的。其次，使用分割发票解决退货问题，从经营目的上看，并不代表买卖双方主观上有偷税的故意，实际上也不会造成税收流失的客观结果。纳税人的上述认识是错误的。

1.发生销售退回时，如未按规定开具红字专用发票，实行重新开票，可能增加税负。

《增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：“一般纳税人销售货物或应税劳务并开具增值税专用发票后，发生退货、折价、发票有误等情况的，企业应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。未按规定开具红字增值税专用发票的，其增值税税额不得从销项税额中抵扣。”因此，企业如有销售退回的，应当按规定开具红字发票。未按规定开具红字发票的，重新开具发票的增值税税额不得从销项税额中抵扣，将被重复征税。

2.“倒开发票”会遭到税务局的罚款。

纳税人未按照规定开具红字发票的，税务机关对有证据的，可以依照《发票管理办法》第三十六条的规定责令限期改正，没收违法所得，并处以1万元以下的罚款。纳税人未按照规定开具发票的，税务机关可以依照《发票管理办法》第三十六条的规定没收违法所得，并处以少缴、少缴或者骗缴的税款1倍以下的罚款；有上述两种以上行为的，可以分别处罚。违反发票管理规定，造成其他单位或者个人少缴、少缴或者骗缴税款的，由税务机关没收违法所得，并处以少缴、少缴或者骗缴的税款1倍以下的罚款。

3.没有货物交易记录的发票可能被视为假发票。

《最高人民法院关于执行全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造、盗卖增值税专用发票犯罪的决定》的通知（法发[1996]30号）明确规定，有下列行为之一的，应当认定为虚开增值税专用发票：（一）没有购进、销售货物或者提供或者接受应税服务，为他人、自己、为他人或者介绍人开具增值税专用发票的；（二）在购进、销售货物或者提供或者接受应税服务的过程中，为他人、自己、为他人或者介绍人开具虚假数量、金额的增值税专用发票的；（三）在实际经营活动中，要求他人为自己开具增值税专用发票。为完成总公司下达的销售收入考核指标，成对开具的增值税专用发票，因没有购销货物、没有提供或接受应税服务，符合“虚开增值税专用发票”行为的特征，极有可能被认定为虚开增值税专用发票，情节严重的，可能追究刑事责任。

4、缴纳更多的印花税，将增加企业的税务负担，同时降低因缴纳较少的企业所得税而带来的税务稽查风险。

《印花税暂行条例》规定，凡在中华人民共和国境内签订或者接受购销合同的单位或者个人，为印花税纳税人。复式发票被企业视为新的销售行为，签订合同的，应按购销金额的万分之三缴纳印花税。与正常的销售退回处理相比，增加了纳税人不必要的税务负担，如不按时缴纳，还可能存在罚款。

发票是成对开具的，意味着企业通过发票增加了一笔新的销售收入，虽然对增值税没有影响，但会影响企业所得税的计算。《企业所得税法实施条例》规定了多种扣除项目，很多费用扣除项目都是以销售收入为依据的。例如，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费，按发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的0.5%。企业发生的符合条件的广告费、业务推广费，不超过当年销售（营业）收入的15%。如果企业以虚增的销售收入为依据计算费用扣除，就会造成扣除数额多，应纳税所得额少。

纳税人将销售退回转为销售收入，夸大销售收入的同时，也增加了应在所得税前扣除的费用。税务机关有证据证明因夸大收入而增加的扣除金额是人为伪造的，税务机关可以依照税收征收管理法第六十三条的规定，对纳税人擅自伪造、变造、隐匿、销毁帐簿、凭证，在帐簿上多列费用，不列或者少列收入，经税务机关通知拒绝申报或者作虚假纳税申报，不缴纳或者少缴纳应缴税款的，税务机关予以处罚。

（二）管控策略：销售退回开具红色发票

一般纳税人有退货业务时，应按规定开具红字增值税专用发票。《国家税务总局关于修改增值税专用发票使用规定的通知》（国税函[2006]156号）第十四条规定，一般纳税人取得专用发票后，如发生退货、发票错误等情形，但不符合核销条件，或发生部分退货、销售折让等情形，购货方应向主管税务机关填写《开具红字增值税专用发票申请表》。《申请表》对应的蓝字增值税专用发票应经税务机关认证，如认证结果为“认证符合”，且已抵扣增值税进项税，一般纳税人在填写《申请表》时无需再填写对应的蓝字增值税专用发票信息。

3.房地产和建筑业企业营业税改征增值税过渡期内三类增值税专用发票不得抵扣进项税额

（1）已经履行营改增前签订的材料采购合同，但该工程材料是在营改增后收到的，且用于营改增前未完工的工程，并在营改增后才向供应商付款，并收到材料供应商开具的增值税专用发票。

（二）增值税改革前购进的材料，已用于改革前已完工的工程，但材料价款是在改革后支付的，并且从供货方取得了增值税专用发票。

（三）营业税改前购进并支付的设备、劳动防护用品和办公用品，营业税改后从供应商处取得增值税专用发票的。

4. 营业税改后房地产及建筑业企业七种增值税专用发票不得抵扣进项税

（一）在没有供应商销售清单的情况下开具“一批材料”、运输汇总发票、办公用品发票、劳动保护用品发票。

国税发[2006]156号第十二条规定，一般纳税人销售货物或提供应税劳务，可以开具专用发票。开具专用发票时，应使用防伪税控系统开具《销售货物或提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或发票专用章。因此，没有供应商开具销售清单而开具的“一批材料”、汇总运输发票、办公用品、劳动保护用品等发票，不能用来抵扣进项税额。

（二）按照简易征收方式获取供应商开具的增值税发票

《国家税务总局关于简化增值税征收率有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第36号）规定，一般纳税人销售下列自产货物，可以选择按照3%的简易办法计算缴纳增值税，同时不得开具增值税专用发票。

1.建筑施工和建筑材料生产所用的砂、土、石料。

2.利用企业自采的砂、土、石或其他矿物连续生产的砖、瓦和石灰（不包括实心粘土砖、瓦）。

3.商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。

因此，建筑企业采购的砂、石料如果按照简易计征方式向供应商采购，那么建筑企业只能取得增值税普通发票，不能抵扣进项税额。

（三）购买员工福利产品增值税专用发票

财税[2013]106号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十条（一）规定，企业购进货物、加工修理修配劳务或者接受简易计税方法计税服务、非增值税应税项目、免税项目、集体福利或者个人消费等发生的进项税额，不得在销项税额中抵扣。

（四）发生非正常损失的材料和运输成本中包含的进项税（例如，施工现场的钢材和水泥被小偷偷走）

财税[2013]106号附件1：营业税改增值税试点实施办法第十条第二项规定，非正常损失的购进货物以及相关的加工、修理修配服务和运输服务的进项税额不得从销项税额中扣除。 财税[2013]106号附件1：营业税改增值税试点实施办法第十条第二项规定，非正常损失的在产品、产成品耗用的非正常损失的购进货物（不包括固定资产）、加工、修理修配服务和运输服务的进项税额不得从销项税额中扣除。

（五）建筑施工企业为本单位建设工程采购建筑材料取得的增值税专用发票。

（六）对于房地产企业开发的、由其自有拥有并经营的商铺、商场、写字楼等开发产品，其上述开发产品所耗用的建筑材料和建筑企业提供的建筑服务的进项税额，不得在销项税中抵扣。

（七）取得的增值税专用发票超过法定证明期限180日的。

《国家税务总局关于调整增值税抵扣证明抵扣年限的通知》（国税函[2009]617号）第一条规定，增值税一般纳税人取得2010年1月1日后开具的增值税专用发票（货物运输增值税专用发票）、机动车销售统一发票，应当自开具之日起180日内向税务机关申请认证，并在认证通过后的次月申报期内向主管税务机关申报抵扣进项税额。根据该规定，超过法定180日认证年限后取得的增值税专用发票不得抵扣进项税额。

编辑：土木工程