房屋买卖引发的钢材买卖合同纠纷是否适用专属管辖？

2020年03月17日

裁判要旨：

适用于专属管辖的不动产纠纷，被限定于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条所规定的，仅为“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引发的物权纠纷”。案涉合同是因房屋买卖致使不动产权属出现变动，这属于因合同关系而产生的债权类纠纷，并不适用于《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项所规定的专属管辖。

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

(2018)最高法民申1175号

再审申请人，也就是一审被告以及二审上诉人，是北京西曼国际服饰有限公司，其住所地在北京市，位于北京经济技术开发区地盛西路，具体是某院某楼某层某号。

法定代表人：高金魁，该公司董事长。

委托诉讼代理人：范刚奇，该公司员工。

委托诉讼代理人：乔占祥，北京市金台律师事务所律师。

那个被申请人，也就是一审时的原告、二审时的上诉人，是辛集市万福服饰有限责任公司，它的住所地在河北省辛集市某街某号。

法定代表人：雷彦轻，该公司总经理。

委托诉讼代理人：雷彦杰，该公司员工。

一审被告、二审被上诉人：高金魁。

再审申请人是北京西曼国际服饰有限公司，也就是西曼公司，因房屋买卖合同纠纷一案牵扯到被申请人辛集市万福服饰有限责任公司，即万福公司，还有一审被告、二审被上诉人高金魁，不服河北省高级人民法院(2017)冀民终593号民事判决，故而向本院申请再审。本院经过依法组成合议庭对本案展开审查，现在已经审查终结啰。

西曼公司向法院提出了再审申请，其称，首先，一审法院以及二审法院，在案件的管辖这个问题上面，法律的适用出现了差错，而对于这起案件来讲的话，是应当适用于不动产纠纷所特有的专属管辖规定的，并且，表示希望二审法院能够撤销原来所做出的判决，然后，把这起案件移送到拥有相应管辖权的人民法院那里去进行审理。其一，涉及到本案的土地、房屋，它们所处的位置是在北京市XXX的xxx，其性质为工业用地以及厂房。依据北京经济技术开发区所具有的特殊政策，土地使用权的获取，还有房屋产权的登记、过户，这些全部都需要经过当地政府相关部门所设置的特殊审批环节。因此，关于案涉厂房的买卖合同属于政策性房屋买卖合同，这种情况下应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款所规定的内容，也就是要适用不动产纠纷专属管辖方面的规定，进而应由北京市大兴区人民法院来进行管辖。2、高金魁并不是本案当中合适合格的被告，万福公司把高金魁列为被告，其目的是想要规避专属管辖。2011年7月8日的《股权投资协议书》以及《股权投资协议附件》，它们的合同签订地点、履行地点、西曼公司的住所地全都在北京，一审法院对本案是没有管辖权的。高金魁在上述协议上签字，属于履行职务行为，一审判决明确认定高金魁不承担责任。二审法院明明知道且认定高金魁不承担责任，却依然没有对恶意将高金魁列为被告，进而导致本案管辖权错误的这一问题，进行实质性审查。2013年10月31日的《股权投资协议书》以及《之补充协议》所表述的股权转让事宜，同样与高金魁没有关系，万福公司声称协议涉及转让高金魁股份，这与事实不相符。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百三十一条规定，鉴于本案适用不动产专属管辖规定，所以二审法院应当依照法律对一审法院有没有管辖权展开审查。（二）一审法院诉讼程序是违法的，并且存在认定事实方面主要证据没经过质证的情况，其剥夺了西曼公司的诉讼权利，二审法院对于此却没有进行纠正。在第一次开庭的时候，一审法院通过《人民法院报》于2017年2月23日登载了应诉以及开庭日期公告。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十二条第二款的规定，此案件的开庭日期本应是2017年5月29日，然而一审法院却在2017年5月26日进行了违法缺席开庭。在第二次开庭的时候，一审法院既没有直接通知西曼公司以及有高金魁，也没有进行公告，而是直接于2017年6月6日就开庭了，这一关于程序的做法是违法的。二审法院在明明知晓一审程序乃是违法情形的状况下，却并没有主动去进行核实以及依照法律规定予以纠正。（三）一审法院认定事实有误，二审法院同样认定事实有误，往来邮件里头的《股权投资协议》没成立，《附件》没成立，《协议及补充协议》也没成立，不存在调换厂房的合意，进而不存在继续履行之类的问题，万福公司强占C3房屋的行为不该得到法律保护。上述那些协议都没形成正式的、书面的盖章或者签字版本，所以并未成立。西曼公司跟万福公司之间的邮件往来只是在合同签订之前进行磋商，并没有就调换厂房达成一致规定。并且，是在万福公司申请执行异议以及异议之诉的过程当中，自始至终都未曾提供出，能够把西曼国际项目A2厂房变更成为C3厂房的相关证据。（四）一审判决、二审判决均超出了万福公司所提出的诉讼请求，万福公司在没有经过西曼公司同意的状况下，并且案涉房屋已经被北京市大兴区人民法院进行查封、执行的情形下，强行占据C3厂房，没有交清全部款项，而且没有取得西曼公司的同意以及准许，这样的情况不应受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定，一审法院判决继续履行协议、办理物业和入住等相关手续是错误的，二审法院判决同样错误。在一审中，万福公司诉请的第一项是要求西曼公司继续履行合同，办理厂房交付手续。然而，一审判决的第二项却判令西曼公司在判决生效十日内为万福公司办理物业和入住等相关手续。一审法院违法为万福公司变更，并增加了诉讼请求，可二审法院对此并没有予以纠正。案涉的土地以及房屋，已经被北京市大兴区人民法院依照法律规定进行了查封，万福公司向要求西曼公司去办理厂房交付的手续，并且一审、二审判决办理物业跟入住等相关手续，明显是不恰当的。（五）一审判决把西曼公司与万福公司之间的房屋买卖关系错误地界定成了租赁关系，二审判决虽然将本案的案由界定为房屋买卖合同纠纷，可是对于一审判决里有关租赁关系的认定没有给予纠正，这属于认定事实出现错误。（六）万福公司以及其他的购房人所提起的诉讼，已经被北京市三级法院给驳回了。（七）案子的诉讼标的规模不大，然而，跟此案直接关联的诉讼案件数量不少，所涉及的总金额达到了数亿元之巨，涉案的债权人数量众多，造成的影响颇为显著，所以，应当由最高人民法院进行提审，或者指定北京市具备管辖权的人民法院展开再审。西曼公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项、第九项、第十项、第十一项的规定，提出再审申请。

万福公司呈交意见表明在这一情况下，一、二审判决对于法律的运用是正确无误的，在事实认定方面也是清晰明了的，所以应当驳回西曼公司提出的再审申请。首先，双方签订的那份协议并没有违背法律以及行政法规之中具有强制性的规定，该协议是具备合法有效性的。协议之中所约定的厂房已然建造完成并且通过了验收，万福公司也已经实际上对于其进行了占有以及使用。其次，西曼国际项目的建设已经获得了当地部门的审批并且给予了同意，并且取得了一系列的许可证明。那涉及案件的合同，并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用于法律若干问题的解释》第二条所规定的，因没有取得预售许可证明从而致使合同无效的那种情形。万福公司借助股权投资，最终获取了涉及案件房屋的产权，并不存在违法进行房屋产权转让的情况，这也是双方达成的合意。万福公司是经由政府招商引资来到西曼国际科技园的，并且亦庄“一谷五园”项目里其他的招商转让厂房，都已经办理了产权分割手续。（二）在本案中，一审和二审的程序都合乎法律规定。西曼公司于上诉状之中，针对程序违法以及管辖权问题作出了陈述，二审法院针对此的认定，理据十分充分。一审程序是合法的，西曼公司凭借此理由去申请再审，不存在相应依据。西曼公司宣称本案属于政策性房屋买卖合同，然而却未提供任何证据来加以证明。房屋合同所引发的纠纷，应当归类到因合同关系而产生的债权类纠纷之中，并不适用于《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项所规定的专属管辖。并且依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定，管辖权问题不可成为申请再审的法定事由。（三）有一种说法是，西曼公司声称存在著生效法律文书，而这生效法律文书足以去推翻一审以及二审判决，然而这种说法是根本不存在事实依据以及法律依据的。在另外一个案件当中，西曼公司明确地认可了这样一个事实，即万福公司在2015年10月的时候就已经自行进入到了案涉厂房，并且一直经营到如今。所以呢，西曼公司在当前这个案件里主张万福公司没有实际占有并且使用案涉房屋，这与事实是不相符的。在本案二审进行期间，西曼公司也从来都没有主张过案涉房产已经被北京市大兴区人民法院执行查封。还有，西曼公司所提出的再审申请啊，已经超过了法定的时限。

依据本院的观点来看，在此次案件之中，关于再审审查会存在的重点问题是这些：其一，就是该案件在一审以及二审的审理流程方面，到底有没有违背法律所规定的相关内容；其二，是这个案件是不是应该去适用专属管辖的规定；其三，涉及到案涉协议的效力情况以及能不能够继续履行这样的疑难问题。

（一）就此涉及本案一审、二审审理程序是不是违反法律规定的问题而言，依据二审查明的事实来看，在案件即将开庭审理之前，一审法院采用了挂号、专递等邮寄形式送达，以及亲自前往西曼公司那种直接送达等多种多样的方式，向西曼公司、高金魁送达相关案件文书，然而均没能实现有效的送达，并且一审法院邮寄以及现场送达所使用的地址，跟西曼公司营业执照注册登记的地址是一样的，同时和西曼公司在其他案件当中所使用的地址也是一致的，还跟西曼公司向本院申请再审的时候所提供的送达地址、联系电话等信息是相同的，所以不能排除西曼公司存在有故意拒收一审法院诉讼文书的嫌疑。这样子的情形之下，一审法院采用了公告送达的方式，在《人民法院报》，于2017年2月23日刊登了应诉以及开庭日期的公告，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定，从公告发出之时起，经过六十日之后，就被视作送达。西曼公提出再审申请，主张一审开庭日期应当是2017年5月29日，然而，其自己讲述是在2017年6月才看到《人民法院报》刊登的关于本案的公告 ，纵然本案于2017年5月29日进行开庭审理，西曼公司没办法并且实际上也没能到庭应诉 ，就是说西曼公司没能到庭应诉不是由于公告开庭日期的计算存在差异而造成的。另外，2017年6月6日一审法院核对证据原件的询问程序也没有违背《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。一审法院，其审理程序具备合法性，对于期间的计算，固然与西曼公司所主张的存在差异，然而却并未对西曼公司的实体权利造成影响，西曼公司针对此点提出的申请再审理由，并不成立。

（二）对于本案是不是适用专属管辖规定这一问题，其一，按照案涉《股权投资协议书》所约定的内容，双方签订该合同想要达成的目的是，万福公司借助支付股权投资款这种形式，去获取西曼国际项目中面积大概为2500平方米厂房的产权，这份协议表面上称作股权投资协议，实际上本质是房屋买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条所规定的，适用专属管辖的不动产纠纷，仅仅局限于“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引发的物权纠纷” ，然而，案涉合同是因为房屋买卖导致不动产权属变动，属于因合同关系产生的债权类纠纷。所以，本案并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定的适用专属管辖规定的情形。首先，存在一点，那就是一审法院，还有二审法院，它们都认定了这样一种情况，即高金魁在《股权投资协议书》上面签字的这个行为，它其实是属于履行职务的行为啦，然后呢，对于违约赔偿金不承担连带责任，接着，要是在不适用专属管辖规定的这种情形之下，一审法院受理了此次本案诉讼，这并没有什么不恰当的地方。

（三）围绕案涉协议的效力以及能不能继续履行这个事儿，其一，按照原审查清的事实来看，案涉西曼国际项目它的建设得到了政府部门审批通过，而且拿到了《国有土地使用权证》，拿到了《建设用地规划许可证》，拿到了《建设工程规划许可证》，拿到了《建筑工程施工许可证》等一系列相关证照。双方于《股权投资协议书》当中约定要买卖A2厂房，并且还针对后续办理产权分割等诸多问题作出了清晰明确的约定。比如协议的第二条，指明了产权分割所要具备的条件，第三条规定，在产权分割条件具备以后，由西曼公司负责去办理产权分割的手续，经过北京经济技术开发区相关部门批准之后，发放产权证。所以，此案所涉及的协议是双方当事人在平等且自愿的基础之上作出的真实的意思表示，约定的内容并不违反法律规定，应当认定其合法有效。其二，双方所签的《股权投资协议书》以及《股权投资协议附件》，时间为2011年7月8日，另外一个案件查明，案涉项目被西曼公司拿去设立抵押的时间是2013年12月10日，也就是说万福公司签订协议的时间，要早于案涉项目抵押设立的时间。按照合同规定，西曼公司在2013年9月30日本该交付A2厂房,然而协议签订后，西曼公司却没有按照约定建成A2厂房。西曼公司逾期交付案涉房屋这个行为构成违约，要按照合同约定支付违约金，原审法院针对此进行认定，并没有不妥之处。经双方多次以往来电子邮件的方式约定，将A2厂房换成已建成的C3厂房，并且对万福公司的投资总额以及厂房交付时间也做出了变更约定，虽未形成书面合同形式，只是电子文本往来，然而邮件内容含有西曼公司同意把原A2厂房调换为C3厂房的约定，此为西曼公司对协议事项的认可，在2015年5月20日西曼公司还出具《承诺书》，明确承诺对A2厂房予以调换，在2015年10月，万福公司自主入住并实际使用C3厂房直至如今。因此，西曼公司再审提出的双方协议不成立，不存在调换厂房合意，更不存在继续履行该主张，缺乏事实依据与法律依据，本院对此不予采信。第三，原审判决西曼公司为万福公司办理物业及入住等相关手续，并非判令办理房屋产权过户登记手续，该部分内容在双方当事人所签协议中有约定，是西曼公司应承担的合同义务。因此，该判项属于支持继续履行合同的内容，并非超出万福公司的诉请范围进行判决。第四，案涉房产在另案当中被担保权人申请进行了查封，然而并没有证据能够表明此房产属于西曼公司唯一能够被执行的财产，并且抵押权会因为主债权得到实现从而归于消灭，所以对于西曼公司援引《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定来主张一审判决存在错误这种观点，本院并不予以支持。另外，西曼公司的其他申请再审理由，同样是理据不足。

综上所述，西曼公司用以申请再审的那些理由是不成立的，按照相关规定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，作出如下裁定：

驳回北京西曼国际服饰有限公司的再审申请。

审判长　　刘银春

审判员　　付少军

审判员　　司　伟

二〇一八年五月二十五日

法官助理      柳   凝

书记员 　武泽龙