房屋买卖合同不是不动产专属管辖，别搞错

裁判要旨：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条所规定的，适用专属管辖的不动产纠纷，仅仅局限于“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引发的物权纠纷”。案涉合同是因房屋买卖致使不动产权属变动，归属于因合同关系产生的债权类纠纷，并不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定的专属管辖。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2018)最高法民申1175号

提出再审申请的一方（在一审期间是被告，在二审期间是上诉人）：名为北京西曼国际服饰有限公司，其公司所在的地点是北京市北京经济技术开发区地盛西路**院**楼****。

法定代表人：高金魁，该公司董事长。

委托诉讼代理人：范刚奇，该公司员工。

委托诉讼代理人：乔占祥，北京市金台律师事务所律师。

成为被申请人的一方（此方在一审时作为原告，于二审阶段又成为上诉人），乃是辛集市万福服饰有限责任公司，其所处位置，也就是住所地，在河北省辛集市安定大街那东段的路北。

法定代表人：雷彦轻，该公司总经理。

委托诉讼代理人：雷彦杰，该公司员工。

一审被告、二审被上诉人：高金魁。

因房屋买卖合同纠纷一案，再审申请人是北京西曼国际服饰有限公司，也就是以下简称的西曼公司，被申请人是辛集市万福服饰有限责任公司，即以下简称的万福公司，一审被告、二审被上诉人是高金魁，西曼公司不服河北省高级人民法院(2017)冀民终593号民事判决，故而向本院申请再审，本院依据法律规定组成合议庭，针对本案展开审查，如今已审查完毕，审查终结。

西曼公司呈申请再审之状称，其一，一审法院与二审法院，于管辖相关问题之上，在法律适用层面存在差错，此案件理应适用不动产纠纷之专属管辖法定规则，二审法院应当对原判予以撤销，并且把该案件移送至具备管辖权的人民法院展开审理。其二，案涉的土地以及房屋坐落于北京市XXX的xxx之处，其性质属于工业用地以及厂房。其三，依据北京经济技术开发区所拥有的特殊政策，土地使用权的获取以及房屋产权的登记、过户，均需要经由当地政府相关部门的特殊审批手续。所以，涉及案件的厂房买卖合同属于政策性房屋买卖合同，应当适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款的规定，适用不动产纠纷专属管辖的规定，由北京市大兴区人民法院管辖。其次，高金魁不是本案合适的被告，万福公司把高金魁列为被告，目的是规避专属管辖。2011年7月8日《股权投资协议书》以及《股权投资协议附件》的合同签订地、履行地、西曼公司住所地都在北京，一审法院对本案没有管辖权。高金魁在上述协议上所进行的签字这个行为属于履行职务行为，一审判决明确做出认定显示高金魁不承担责任，可是，二审法院在明明知道并且认定高金魁不承担责任的此种状况下，却仍然没有针对恶意把高金魁列为被告进而致使本案管辖权出现错误的这一问题展开实质性审查，2013年10月31日《股权投资协议书》连带《之补充协议》里头表明的股权转让相关事宜同样和高金魁没有关系，万福公司声称协议涉及转让高金魁股份这一说法和事实互相不符。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十一条的规则，鉴于本案适用不动产专属管辖的规定，所以二审法院理应依照法律对一审法院有没有管辖权进行审查。（二）一审法院的诉讼程序是违法的，并且存在认定事实的主要证据没有经过质证的情况，这剥夺了西曼公司的诉讼权利，而二审法院对于此并没有予以纠正。在第一次开庭的时候，一审法院通过《人民法院报》于2017年2月23日刊登了应诉以及开庭日期的公告。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十二条第二款的规定，此案件的开庭日期应当是2017年5月29日。然而，一审法院却在2017年5月26日进行了违法缺席开庭。在第二次开庭的时候，一审法院既没有直接去通知西曼公司以及高金魁，也未曾进行公告，而是径直于2017年6月6日开庭，其程序是违法的。二审法院在明明知道一审程序存在违法情况的情形下，却并没有主动去进行核实并且依法予以纠正。（三）一审法院认定事实有误，二审法院同样认定事实有误，往来邮件里的《股权投资协议》没成立，《附件》没成立，《协议及补充协议》也没成立，不存在要去调换厂房的那种合意，更不存在继续履行之类的问题，万福公司强占C3房屋的行为不该受到法律保护，上述协议都没形成正式的、书面的盖章或者签字这类版本所以没成立，西曼公司和万福公司之间的邮件往来只是在合同签订以前去磋商，并未就调换厂房达成一致约定。并且，于万福公司申请执行异议以及异议之诉期间，自始至终都未曾给出把西曼国际项目A₂厂房变更成C₃厂房的有关证据。（四）一审判决、二审判决超出了万福公司的诉讼请求范围，万福公司在没有经过西曼公司同意，并且案涉房屋已被北京市大兴区人民法院查封、执行的状况下强行占据C₃厂房，没有交清全部款项，而且没有取得西曼公司的同意与准许，不应受到法律保护。以《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定为准，一审法院判决继续履行协议、办理物业及入住等相关手续是错误的，二审法院那样判也是错误的。一审的时候，万福公司诉请的第一项是让西曼公司继续履行合同，去办理厂房交付手续。然而，一审判决的第二项却判令西曼公司在判决生效十天内为万福公司办理物业和入住等相关手续。一审法院违规为万福公司变更还增加了诉讼请求，二审法院对这个情况并没有进行纠正。和北京市大兴区人民法院依法查封了案涉的土地以及房屋，万福公司向要求西曼公司去办理厂房交付的手续，并且一审、二审判决办理物业以及入住等相关手续显著不妥当。（五）一审判决把西曼公司与万福公司之间的房屋买卖关系给错误地界定成了租赁关系，二审判决虽然将本案的案由界定为房屋买卖合同纠纷，可是对于一审判决里有关租赁关系的认定却没有进行纠正，这属于认定事实出现错误。（六）万福公司以及其他购房人提起的诉讼已经被北京市三级法院给驳回。（七）虽说这个案子诉讼标的规模不大，然而跟这个案子直接关联的诉讼案件数量不少，所涉及的总金额达到数亿元之巨，涉案的债权人人数众多，产生的影响颇为重大，所以应当由最高人民法院进行提审或者指定北京市具备管辖权的人民法院予以再审。西曼公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项、第九项、第十项、第十一项规定来申请再审。

万福公司呈交意见表明，其一，一审与二审判决在运用法律方面是正确的，对事实的认定清晰明了，故而应当驳回西曼公司的再审申请。首先，双方所签订的协议并未违背法律以及行政法规的强制性规定，该协议具备合法性且有效。协议当中所约定的厂房已然建成并且通过了验收，万福公司也已然实际占有并加以使用。其次，西曼国际项目的建设已经获得当地部门的审批同意，并且取得了一系列的许可证明。案涉合同并不属于那种处于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条所规定的范畴之内，即并没有因处于未取得预售许可证明的状态从而致使合同无效的这种情形。万福公司借助股权投资这一方式，并且最终达成了取得案涉房屋产权的目的，不存在那种违法开展房屋产权转让的情形，这同样也是双方达成的某种合意。万福公司是经由政府招商引资才来到西曼国际科技园的，而且亦庄“一谷五园”项目里其他用于招商转让的厂房都已经进行了办理产权分割手续这项操作。（二）在本案当中，一审以及二审的程序都是符合法律规定的。西曼公司于上诉状里针对程序违法以及管辖权问题作出陈述，二审法院针对此的认定理据充足，一审程序具备合法性，西曼公司凭借此理由申请再审不存在依据，西曼公司宣称本案属于政策性房屋买卖合同，然而却未提供任何证据来加以证明，房屋合同所引发的纠纷应当归类至因合同关系而产生的债权类纠纷，并不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定的专属管辖。并且依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定，管辖权问题无法成为申请再审的法定事由。（三）西曼公司声称，存在生效法律文书足以将一、二审判决推翻，此说法，可没有事实依据，也没有法律依据。（四）西曼公司在另外一个案件当中，明确对万福公司于2015年10月就自行进入案涉厂房，并且经营到现在的事实予以认可。所以，西曼公司在这边这个案子里主张万福公司没有实际占有并使用案涉房屋，这和事实是不相符的。在本案二审期间，西曼公司也从来都没有主张过案涉房产已经被北京市大兴区人民法院执行查封这件事。（五）西曼公司提出的再审申请，已经超过了法定的时限。

本院觉得，对于本案再审审查而言，其焦点问题是这样几个：其一，本案一审以及二审的审理程序，是不是违背了法律规定；其二，本案是不是应该适用专属管辖规定；其三，案涉协议的效力，以及能不能继续履行的问题。

（一）本案存在一审、二审审理程序是否违反法律规定的情况，此事涉及相关问题。依据二审查明的事实来看，在一审法院对案件开始开庭审理以前，借助邮寄送达、前往西曼公司直接送达等多种送达方式，向西曼公司、高金魁送达有关案件文书，然而均未能实现有效送达。并且，一审法院邮寄及现场送达所采用的地址，与西曼公司营业执照注册登记地址一致，同时和西曼公司在其他案件里使用的地址相同，还与西曼公司向本院申请再审时所提供的送达地址、联系电话等信息一样，所以不能排除西曼公司存在故意拒收一审法院诉讼文书的嫌疑。在此种情形之下，一审法院运用公报送达的方式，于2017年2月23日，在《人民法院报》上刊登了应诉以及开庭日期的公告。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，自公告发出的那一日起，经过六十日，便视为送达。西曼公提出再审申请，主张一审开庭日期应当是2017年5月29日，然而自我陈述称是2017年6月才看到《人民法院报》刊登的本案公告，就算本案真是2017年5月29日开庭审理，西曼公司也绝对不可能以及也实际没有到庭应诉，换句话讲西曼公司没能到庭应诉并不是因为公告开庭日期的计算存在差异才致使的。另外，2017年6月6日一审法院核对证据原件的询问程序同样不违背《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。一审法院，其审理程序是合法的，对于期间的计算，虽然和西曼公司所主张的存在差异，然而并没有对西曼公司的实体权利造成影响，西曼公司针对此点的申请再审理由是不成立的。

（二）针对于本案究竟可不可以适用专属管辖规定这件事情。首先，按照案涉那份《股权投资协议书》当中的约定，双方所订立合同的目的是，万福公司借助支付股权投资款项这样的方式，从而获取西曼国际项目里面积大概是2500平方米厂房的产权，这份协议从名称上看是股权投资协议，然而实际上却是房屋买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条所规定的，适用专属管辖的不动产纠纷，仅仅局限于“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引发的物权纠纷” ，然而案涉合同是因房屋买卖致使不动产权属变动，这属于因合同关系产生的债权类纠纷。所以，本案并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定的适用专属管辖规定的情形。其二，一审法院认定，高金魁于《股权投资协议书》上签字之举，乃是履行职务的行为，此行为下，其对违约赔偿金不承担连带责任，且在不适用专属管辖规定之时，一审法院受理本案诉讼，并无不当之处；二审法院亦认定了相同情况，即就高金魁在《股权投资协议书》上签字属履行职务行为，对违约赔偿金不承担连带责任，以及一审法院在不适用专属管辖规定时受理本案诉讼并无不当一事。

（三）涉及到案涉协议的效力以及能不能继续履行的相关问题，其一，按照原审查明的事实情况来看，案涉西曼国际项目的建设得到了政府部门审批同意，而且取得了《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等一系列相关证照，双方于《股权投资协议书》当中约定了买卖A2厂房，并且还针对后续办理产权分割等问题作出了明确的约定。如协议第二条表明了产权分割所要具备的条件，第三条约定在产权分割条件具备以后，由西曼公司负责去办理产权分割手续，在经过北京经济技术开发区有关部门批准之后发放产权证。所以案涉协议是双方当事人于平等自愿基础上作出的真实意思的表示，约定的内容不违背法律规定，应当认定为合法有效。其一，双方所签的《股权投资协议书》以及《股权投资协议附件》，其签订于二零一一年七月八日。其二，另案所查知的案涉项目，被西曼公司用以设立抵押的时间乃是二零一三年十二月十日。其三，也就是可知万福公司签订协议的时间，要早于案涉项目抵押设立的时间。其四，依据合同之中的约定，西曼公司在二零一三年九月三十日时应当交付A2厂房。其五，然而协议签订之后，西曼公司却并未按照约定建成A2厂房。其六，西曼公司逾期交付案涉房屋的这种行为构成了违约。其七，应该按照合同约定支付违约金。其八，原审法院对于此予以认定，并没有不恰当之处。双方多次借助往来电子邮件的方式约定，把 A2 厂房换成已然建设好的 C3 厂房，与此同时，针对万福公司的投资总额以及厂房交付时间，也开展了约定变更。虽然未曾形成书面合同形式，仅仅是电子文本的往来，但是邮件内容涵盖西曼公司同意把原 A2 厂房调换为 C3 厂房的约定，属于西曼公司对协议事项的认可。2015 年 5 月 20 日，西曼公司还出具了《承诺书》，明确承诺对 A2 厂房予以调换。2015 年 10 月，万福公司自主入住并实际使用 C3 厂房直至如今。所以，西曼公司再审时所提出的，关于双方协议不成立，并且不存在调换厂房合意，进一步来讲更不存在继续履行的主张，是缺乏事实以及法律依据的，本院不会去采信。第三点是，原审判决西曼公司要为万福公司办理物业以及入住等相关手续，而并非是判令办理房屋产权过户登记手续，这部分内容在双方当事人所签协议里是有约定的，属于西曼公司应承担的合同义务。因而，该判项属于支持继续履行合同的内容，并非是超出万福公司的诉请范围来进行判决。第四，案涉房产在另案当中，被担保权人申请了查封，然而并没有证据能够表明，该房产属于西曼公司唯一能够被执行的财产，并且抵押权会因为主债权实现从而归于消灭，所以对于西曼公司援引《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，主张一审判决存在错误的观点，本院并不予以支持。另外，西曼公司的其他申请再审理由，同样理据不充足。

综上，西曼公司用以申请再审的理由是不成立的。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款的规定，作出如下裁定：

驳回北京西曼国际服饰有限公司的再审申请。

审判长　　刘银春

审判员　　付少军

审判员　　司　伟

二〇一八年五月二十五日

法官助理 柳凝

书记员　　 武泽龙