上海闽路润贸易有限公司买卖合同纠纷案

1、受托人以自己的名义与第三人订立合同时，如果第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系，该合同对受托人和第三人均具有约束力。受托人因第三人的原因未向委托人履行义务的，受托人向委托人披露第三人后，委托人可以选择是否行使介入权：委托人行使介入权的，该合同直接对委托人和第三人具有约束力，委托人可以要求第三人承担违约责任；委托人不行使介入权的，根据合同的相对性原则，该合同仍然对受托人和第三人具有约束力，受托人可以向第三人主张违约责任，受托人与委托人之间的纠纷按照委托合同的约定另行解决。

——上海敏路润商贸有限公司与上海港益商贸有限公司买卖合同纠纷案（刊登于最高人民法院公报2016年第1号）

最高法院认为：本案涉案购销合同是民路润公司与港益公司基于星盟公司的委托而订立的，没有证据证明港益公司在与民路润公司订立合同时知道其与民路润公司之间的合同是基于星盟公司的委托，因此不能依据《合同法》第四百零二条的规定认定该合同直接对星盟公司具有约束力。

合同法第四百零三条第一款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系，受托人因第三人的原因未履行对委托人的义务的，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道委托人，就不会订立该合同的除外。

根据该规定，隐名代理的受托人向委托人披露第三人后，委托人可以行使介入权，直接向第三人主张权利。委托人行使介入权的，合同直接约束委托人和第三人，委托人成为合同的主体而非受托人，受托人不能行使合同权利；委托人不行使介入权的，合同仍然约束受托人，受托人可以行使合同权利。在民路润公司向港益公司主张权利前，星盟公司未向港益公司主张权利，因此不能认为星盟公司行使了介入权。由于星盟公司未行使介入权，因此其不是《购销合同》的主体，不享有《购销合同》项下的权利。

闵路润公司虽然是基于星盟公司的委托与港益公司签订《购销合同》，但其是以自己的名义与港益公司签订合同的，在星盟公司未行使介入权的情况下，闵路润公司仍为《购销合同》的主体，有权行使《购销合同》项下的权利，故在满足法定解除条件的情况下，闵路润公司有权解除《购销合同》，并要求港益公司返还货款。

2.在判断合同效力时，不能仅因合同一方当事人实施了涉嫌犯罪行为而认定合同无效。此时，仍应依据合同法等法律、行政法规的规定对合同效力进行审查判断，以保护合同无过错方当事人的合法权益，维护交易安全和秩序。在合同本身不构成无效事由的情况下，合同一方当事人实施的涉嫌犯罪行为并不影响合同的效力。

——上海敏路润商贸有限公司与上海港益商贸有限公司买卖合同纠纷案（刊登于最高人民法院公报2016年第1号）

最高法院认为：依据上海市第二中级人民法院关于李强合同诈骗案的（2012）沪二中初120号刑事判决书，李强以兴盟公司名义委托敏路润公司采购钢材，敏路润公司按照李强的指定向钢益公司采购钢材。李强通过贿赂钢益公司业务经理，让钢益公司从其控制的铁神公司采购货物，并伪造敏路润公司公章签订担保合同。敏路润公司、钢益公司均已支付相应货款，但李强通过铁神公司收取钢益公司支付的货款后，并未发货。

上述事实仅证明李强利用其控制的公司实施犯罪，但无证据证明敏路润公司对李强的犯罪行为知情或参与。根据（2012）沪二中民初字第120号刑事判决书确认的事实，钢益公司向李强控制的铁神公司采购钢材，是因为李强向钢益公司工作人员行贿。在没有证据证明敏路润公司对李强的犯罪行为知情或参与的情况下，敏路润公司与钢益公司签订的《购销合同》的效力不受李强犯罪行为影响。钢益公司主张《购销合同》因李强犯罪而无效的主张，缺乏法律依据，不予支持。

3.《合同法》对“交易习惯”问题作出了相关规定，旨在完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人合同权利义务的确定性。在运用“交易习惯”判断当事人交易行为的“可疑性”时，应尤为谨慎。

——洪秀峰与昆明市安八家房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案（刊登于最高人民法院公报2016年1号）

最高法院认为，根据《合同法解释（二）》第七条的规定，“交易习惯”是指不违反法律、行政法规强制性规定，在交易地或者某一领域、行业中为惯常做法，为订立合同时为对方所知或者应当所知，或者为双方经常使用的习惯做法。《合同法》对“交易习惯”问题作出相关规定，其本意在于完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人合同权利义务的确定性。但本案并不涉及以交易习惯来弥补当事人合同约定不明确、不完备而造成的权利义务不明确问题。除了前述立法本意外，以“交易习惯”来判断当事人交易行为的“可疑性”应当极其谨慎。

4、签订房屋买卖合同后，出卖人应当向买受人履行权利和实物的双重交付。如果买受人已取得房屋产权但未实际占有房屋，仅以产权请求为由要求权利人迁出，法院应当审慎审查。如果占有人对房屋的占有合法、正当，买受人应当以合同相对人为被告提起债务清偿之诉，要求对方履行交付房屋义务，或者在客观上不能交付房屋的情况下承担相应的违约责任。

——连成先诉臧树林排除妨害案（刊登于《最高人民法院公报》2015年第10期）

上海市第一中级人民法院认为：生效裁判已经确认当事人外李震作为被告人臧树林的代理人与当事人外谢伟忠签订的诉争房屋买卖合同无效，即一手买卖房屋并非原产权人臧树林的真实意思表示，该买卖合同自始对臧树林不发生法律效力。其自2008年8月起居住于诉争房屋，至今有合法的居住、使用房屋的基础。因此，产权人连成先在未从卖房人谢伟忠手中取得房屋实际支配权的情况下，直接要求实际居住人臧树林搬出，法院不予支持。

在二手房买卖交易中，连成先与案外人谢伟忠就争议房屋签订了房地产买卖合同并支付了相应价款。该买卖合同已被生效裁判确认为有效合同，对连成先和谢伟忠均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行相应义务。鉴于此，连成先对争议房屋的权利应当通过房地产买卖合同的履行（包括房屋权利的交付和实物交接）实现。本案中，连成先虽然已于2012年4月5日取得争议房屋的房地产证并完成房屋权利的交付手续，但其始终未取得对争议房屋的占有和使用权。 对此，连成贤应当依据其与案外人谢伟忠签订的房地产买卖合同的约定，以债权人请求权为依据向合同相对人主张权利。鉴于本案情况，由于一手房买卖合同已被确认无效，第三人谢伟忠自始至终未合法取得涉案房屋，客观上无法履行向连成贤交付房屋的义务。因此，连成贤应当就其无法交付房屋导致合同无法继续履行而向谢伟忠主张违约责任。

5. 判断当事人之间订立的合同是主合同还是预备合同的根本标准，应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意于将来订立新的合同，以最终明确双方某一法律关系的具体内容。当事人之间是否存在预备合同或者主合同，不能仅以当事人之间签订的协议为依据，而应该综合考察相关协议的内容以及当事人为达成交易而进行的后续谈判及相关履行，探究当事人的真实意思表示，对当事人之间的法律关系性质作出准确界定。

——成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限公司、四川友利投资控股有限公司房屋买卖合同纠纷案（刊登于最高人民法院公报2015年第1号）

最高法院认为，预约合同是指为将来订立某一合同而订立的合同。判断当事人订立的合同是主合同还是预约合同的根本标准，应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意于将来订立新的合同，以最终明确双方某一法律关系的具体内容。如果当事人有明确的将来订立主合同的意图，那么即使预约合同的内容与主合同十分接近，即使通过合同解释可以从预约合同中推断出主合同的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。

本案中，蜀都实业公司与讯捷公司于2006年9月20日签订的《房屋买卖协议》对双方拟买卖的房屋位置、面积、价格等进行了明确的约定，应该说已经具备了正式房屋买卖合同的主要内容，无需另行签订合同即可直接履行。但双方还在协议中约定：“……3、甲乙双方应按本协议的原则就购房合同及付款方式进行具体协商。……5、甲乙双方签订房屋买卖合同后，本协议自动失效。”可见，虽然双方就房屋位置、面积、总价等问题已经达成一致，但双方仍一致同意，未来需要就付款方式等问题进一步协商。双方的这一意向是明确的。而且，双方还在协议第5条中进一步明确，未来将另行签订合同，以最终明确双方房屋买卖法律关系的具体内容。 因此，本案《购房协议》的性质为预约合同。

6. 判断当事人之间是否存在预备合同或主合同，不能仅依据当事人之间签订的协议条款，而应综合审查相关协议内容以及当事人为达成交易而后续进行的谈判、相关履行行为等事实，探究当事人的真实意思，并据此对当事人之间的法律关系性质作出准确界定。

——成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限公司、四川友利投资控股有限公司房屋买卖合同纠纷案（刊登于最高人民法院公报2015年第1号）

最高院认为，不能仅根据孤立协议来简单判定当事人之间是否存在预约合同或主合同，而应综合考察相关协议的内容以及后续当事人为达成交易而进行的谈判乃至具体履行行为，探究当事人的真实意思表示，并在此基础上准确界定当事人之间法律关系的性质。

本案中，双方签订《购房协议》时，讯捷公司作为买受人，已实际支付定金并约定在一定条件下自动转换为购房款，蜀都实业公司作为卖出人，也接受了讯捷公司的交付。《购房协议》签订三个多月后，蜀都实业公司将合同项下的房屋交付给讯捷公司，讯捷公司接受了交付。但根据《购房协议》的保留性质，蜀都实业公司交付房屋的行为不应视为合同的履行。在双方不存在租赁等其他有偿使用房屋法律关系的情况下，蜀都实业公司的行为应视为基于其与讯捷公司之间的房屋买卖关系而进行的交付。 因此，由于蜀都实业公司在房屋买卖法律关系中的主要义务是交付涉案房屋，根据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人就房屋买卖事宜达成协议，建立了房屋买卖法律关系。

7、在房屋买卖法律关系中双方当事人的主要权利义务已经确定的情况下，合同中未规定的其他争议，可以通过《合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同解释原则予以救济，不构成法律或者事实上的履行障碍。

——成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限公司、四川友利投资控股有限公司房屋买卖合同纠纷案（刊登于最高人民法院公报2015年第1号）

最高法院认为，当事人在合同中对房屋的位置、面积、价款等事项已作出明确具体的约定，蜀都实业公司已将涉案房屋交付迅捷公司，迅捷公司已支付定金1000万元。尽管当事人对迅捷公司是否应向蜀都实业公司支付涉案房屋的场地占用费以及是否应承担房屋出售的全部税费并未达成一致意见，但在双方当事人在房屋买卖法律关系中的主要权利义务已经确定的情况下，上述争议可通过《合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同解释原则予以救济，故不构成法律上和事实上的履行障碍。

8、根据《物权法》第15条的精神，处分行为不同于设定抵押权的行为，合同解除不是处分财产的方式，合同解除与否，不涉及财产权属的变化，只取决于当事人是否继续承担合同约定的义务。

——成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限公司、四川友利投资控股有限公司房屋买卖合同纠纷案（刊登于最高人民法院公报2015年第1号）

最高法院认为，根据《物权法》第15条的精神，处分不同于设定抵押，合同解除不属于处分财产的方式。合同解除与否，不涉及财产权属的变化，只与当事人是否继续承担合同约定的义务有关。本案中，蜀都实业公司确实仍拥有房屋的所有权，但这并不意味着其可以在不符合当事人的约定或者法律的规定的情况下，随意解除双方的合同关系。在双方的房屋买卖法律关系成立生效后，蜀都实业公司虽然是房屋的所有人，但其应当按照合同的约定充分、实际履行房屋买卖法律关系中的义务。 二审判决认为，买卖标的物转移前，权利人对其标的物享有占有、使用、收益和处分的权利，并进一步认定蜀都实业公司有权选择处分财产解除合同，判决迅捷公司将房屋腾空给蜀都实业公司，此举违反了《合同法》保障交易安全的基本原则，是对《物权法》的错误理解和适用，本院予以纠正。

9、房地产开发商委托中介机构销售房屋的，如果中介机构未告知其该套房屋已售出，导致开发商重复销售同一套房屋，属于开发商选择和监督中介机构的经营风险，不应转嫁给购房者，房地产开发商应对销售中介机构的行为承担责任。

——湖北锦华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案（刊登于最高人民法院公报2014年1号）

最高法院认为，浩宇公司的销售行为构成委托代理，理由如下：第一，金华公司在销售涉案房产时，全程授予浩宇公司独家代理权；第二，浩宇公司销售涉案商铺是以金华公司的名义，而非浩宇公司自己的名义；第三，06号合同、07号合同尾部均由苏金水签署，且06号合同尾部加盖卖方金华公司的销售合同专用章，07号合同尾部也加盖了浩宇公司作为金华公司的委托代理人的销售合同专用章；第四，苏金水在购买商铺过程中，还取得06号、07号商铺的《<楚天星座>商品房认购合同》，两份认购合同均加盖了金华公司的销售合同专用章。 五、苏金水在物业售楼处签订了06号合同、07号合同，并通过现场POS机支付了购房主款。

可见，浩宇公司以金华公司名义向苏金水销售涉案商铺的行为足以认定为授权代理，而苏金水作为普通购房者也有充分理由认为浩宇公司具有代理权销售涉案商铺。浩宇公司基于有效代理关系实施的代理行为，不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为有效。其代理行为的法律后果应当直接约束委托人，由此产生的民事责任由委托人直接承担。

10、只要出卖人在签订商品房买卖合同后实际将房屋出售给第三人，买受人无法取得该房屋的，可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定并未包含以出卖人有恶意违约为前提适用该赔偿责任的规定。

——湖北锦华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案（刊登于最高人民法院公报2014年1号）

最高法院认为，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第八条规定：“有下列情形之一，致使商品房买卖合同目的不能实现，买受人不能获得房屋的，可以请求解除合同，返还已支付的价款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担已支付价款一倍以下的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未通知买受人，将房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人将房屋出售给第三人。” 可见，只要商品房买卖合同订立后出卖人实际将房屋出售给第三人，买受人无法获得该房屋的，可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定并未规定该赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约为前提。

2006年4月，浩宇公司作为委托代理人与苏金水签订了06号合同、07号合同，其法律后果是委托人金华公司与苏金水签订了06号合同、07号合同，此后金华公司将房屋出售给苏金水以外的第三人，致使苏金水无法获得06号、07号商铺。苏金水有权依据本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第八条第二款的规定，要求金华公司承担不超过其支付价款一倍的赔偿责任。