商铺投资大坑：95%的人注定成为炮灰，你还敢进场吗？

一个月前，我写了一篇文章，告诉大家要小心，避免店铺投资的大陷阱。

因为门店投资始终存在一个悖论：

很多人想通过投资商铺发财，一铺可以养活三代人。但矛盾的是，那些真正经营良好、租金收入高的商铺，几乎都是自营的。

因此投资商铺的人一定会面临一个问题：

这个市场90%的商铺一开始就计划是收现金卖的，给开发商赚钱，也就是让你买来填坑。

商铺投资最基本的逻辑就是只杀不埋。

在商铺投资的这条路上，或许有人会赚得盆满钵满，但更多的人会开着宝马，推着永远的自行车，哭着离开。

注定了95%的人将来都会成为商铺投资的炮灰。

在上篇文章的最后我阐述了自己对于店铺投资的理解：

您最应该避开的商店类型是：

1.所有承诺退还租金的店铺一律作废。

2.远郊区批发市场的分店将被全部取消。

3.城市商场内分割店铺的现象应该废除。

有一点要提醒大家：在与自营商场外的商业街上用于收取现金的独立店铺打交道时要非常小心。

可以考虑：大型住宅小区的底层商铺，位置好，靠近大门的，但要注意价格。

对于以上三类要坚决摒弃的店铺，很多粉丝留言说不太明白，要求我分门别类的讲，我想了想觉得有必要详细讲一下。

在第一篇文章中，我们将从郊区批发市场的细分商店开始。

说到批发市场，大家心中的首选就是义乌小商品城，这应该是中国批发市场的开山祖师了。

不过，今天我们要举的案例，是号称专业批发市场领头羊的华南城。

据官网介绍，华南城集团是一家在香港联交所上市的综合性商业物流企业，是大型综合商业物流中心的领先者。

核心业态包括专业批发市场、仓储及物流配送、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套、综合物业管理。

显然，以上说法全都是错误的。

华南城真正的核心资源是大型批发市场商铺以及配套的住宅楼盘，重在可销售性，是商铺投资杀不埋没的最典型例子。

如今，华南城已进入深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆。

在上述所有城市中，我选择了郑州华南城作为分析的典型案例。华南城是目前在全国范围内流行的模式。郑州华南城的情况与南宁、南昌、西安、哈尔滨、合肥、重庆华南城的情况基本相同。

据官方数据显示，郑州华南城规划总建筑面积1200万平方米，总投资逾200亿元，项目建成后每年将新增5万个创业机会、20万个就业机会和数十亿税收。

这些因素使得华南城成为中原地区最大的现代综合商贸物流中心。

对于郑州来说，华南城是一个庞然大物，2017年开通的地铁2号线南延线，仅华南城就有3座车站。

上图是郑州华南城的设计概念图，不知道大家看到这张图的时候，会想到什么呢？

我看到的是一个巨大的坑，你看那些长方形的灰白色建筑，全是巨大的批发市场，分别叫皮革原料及辅料交易市场、五金建材及灯饰交易市场、纺织品交易市场、机电设备交易市场、副食品及干货交易市场、酒店用品及厨具交易市场、小商品交易市场、家具及家居饰品交易市场和奥特莱斯贸易休闲中心。

然后，每个批发市场又划分出几十到几百、几千平方米不等的店铺进行销售。

郑州华南城于2014年5月开始试营业，今年已经是第五年了。那么，我们以华南城的核心场馆，也是最早开放的场馆1号馆为例，来看看郑州华南城五年来最真实的状态。

一楼的主街是整个一号馆最繁忙的一条街，全是铺装路面，但主街外的小巷则基本空无一人。

但更离谱的是，1号馆二楼两侧也大面积空置，该馆一共6层，三楼以上情况更加惨不忍睹。

场地闲置了，不过可以用来避风避雨，尤其是冬天，毕竟比露天暖和多了。所以附近村子里的大妈们就把广场舞场地搬到这里来了，反正也没事干。

除1号馆外，华南城目前已建成的十余个场馆中，入驻率最好的当属建材卫浴业务。这得益于华南城的地理位置，这里位于刚需客户最集中的龙湖镇，多年来这里开发了大量高密度住宅楼，直接拉动了华南城建材卫浴业务的发展。

但除建材展馆、机电展馆、汽配展馆外，其余大部分展馆基本仍处于未运营状态或处于招商阶段。

因为场地经营不太好，商业环境低迷，招商力度不大，很多购买了商铺的业主后期租金收进非常乏力。

一位粉丝于2013年11月13日购买了华南城最早开的店铺——A栋1馆二楼的一间商铺，建筑面积116.2平方米，房屋总价加维修基金加代收代缴手续费加契税共计1105454.52元。但到今天还没出租出去，店铺原本是买来投资的，但到今天还没任何收益，唯一一次有人咨询他，是想把他的店铺租出去当仓库。

按照郑州市政府的规划，郑州将拥有十大市场集群，包括：全国最大的农产品市场集群、全国最大的汽车批发市场、全国最大的建材市场集群、中西部地区钢材集散地、中部地区最强最大的家具产业链、中西部地区最大的小商品集散地、具有全国影响力并辐射中西部地区的服装批发市场集群。

郑州市政府规划的十个市场中，有九个是专业市场，几乎每个专业市场都被定位为全国或中部地区最大。

在此情况下，唯一的综合市场华南城就显得比较尴尬，它什么都有，却不是什么最强，但却是政府支持力度最大、信誉最高的市场。

我们再看一张图片。

这是华南城周边三公里内专业市场分布图，目前华南城生意最好的场馆有两个，一个是建材，一个是机电，我们分别来说说吧。

我们说过，建材厅是华南城出租率最好的，然而华南城的南边，还有一家主营板材建材的华商汇，华商汇里面都是大代理商，而这些大代理商也会在华南城开店，但只能起到对华商汇的补充作用。

原因有二：

1、华南城商铺种类过多、种类繁多，秩序混乱，顾客寻找困难。

2、华南城没有仓库，这对于建材来说，是最致命的问题，商家需要花费大量的仓储费用。

我们再来看机电，此前郑州五金机电市场总营业面积约20万平方米，而仅郑州华南城一期五金机电市场的市场规模就达到30万平方米，显然供给大于实际需求，难以填补。

华南城五金机电市场正北600米处，占地约252亩、总建筑面积约23万平方米的飞宇五金机电市场开业了。相比包罗万象的华南城，这是一座志在打造中原五金机电总部基地的专业机电市场。

因此，华南城更像是一个搅局者。

从价值链角度看，华南城的出现不仅没有改变城市原有价值链的价值，而且它的进入强烈冲击了这些城市原有的商业格局，造成了商业项目的重复建设和过度饱和。

不仅不能带动产业链的升级转型，反而造成产业价值链的波动和不稳定，最终对当地产业链的价值产生较大影响。

这是华南城市最大的固有疾病。

在百度华南城论坛中，“华南城现状”是出现频率很高的一个词，另一个则是商铺出租的信息。

商铺投资者的所有疑问都可以归结为一句话：人气上升了吗？人气是现在大家关心的首要问题。

受访者均给出了肯定的回答，称还未火爆起来，只是在努力坚持。坚持，是华南城商铺投资者和租户目前面临的现实。

不过，投资者并不担心未来，政府的扶持政策和市场外迁的大趋势给了他们强大的信心。投资者将目前的荒凉归咎于道路不通，他们坚信，地铁2号线南延线开通、多条公交线路开通后，华南城将迎来彻底的蜕变。

但如今，华南城地铁开通已经一年多了，惨淡依旧，但希望仍在未来的路上。

偶尔出现的对华南城持悲观态度的不和谐声音，就像是一部唯美爱情电影中突然响起的枪声，毫无疑问会成为众矢之的，最终会以投资者对悲观者进行人身攻击而告终。

一直以来，华南城都是一个美丽的梦想，政府、开发商、投资者齐心协力，让这个梦想越来越充实，越来越美好。

王玲2013年通过团购购买了华南城汽配厅一套70平方米的商铺，价格为每平方米6500元。2014年房屋交付后，一直空置。今年8月，市场统一出租，签订5年合同，每年交一次租金。

租金结构方面，前三年是15元每平米，后两年涨幅未知，前三年她能拿到的租金每月不到1100元，甚至不够还银行贷款。

不过王玲并不着急，因为在她看来，现在商场正处于吸引人气的阶段，便宜的租金是吸引人气的必要手段之一，只要等到五年后，人气起来的时候，才是真正盈利的时候。

但最终的问题是，华南城真的能如大家所希望的那样，挺过五年后的寒冬吗？