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之前没写过住总清悦公馆（其实住总也是北京城建集团旗下的一个子公司），最近有人问买清悦公馆还是龙湖冠翠，这两个位于不同街区，而且和旁边的梧桐星辰、北京建工嘉景里比起来，还是很值得说一说的。

1. 土地

1.1. 祝宗清月府

2024年2月23日，北京市昌平区白山镇中心区西部一级土地开发项目CP01-0901-0004、0006、0013、0014（R2二等居住用地、A33基础教育用地，土地面积12.08万平方米，建筑面积14.88万平方米，容积率1.21/1.26/1.09/1.27/1.40，限高：13-15米，配套有1所幼儿园、800平方米养老院、公共卫生间、社区卫生服务站等）。

拍卖规则：（该地块合理上限价为4.025亿元，当竞买价达到该地块合理上限价时，不再接受更高竞买，采用现场摇号方式确定中标人。参加现场摇号的竞买人须提交《高标住宅建设承诺书》）。

仅有北京住总一家公司签约。

最终：首创集团以35亿元底价拿下该地，楼面价2.35万元（配套建设还是偏高），销售指导价5.6万元/平方米，上浮幅度10%。

②、北京建工-嘉景里

2023年11月30日，北京市昌平区沙河镇西沙屯村、满井西堆村棚户区改造项目土地开发CP01-0201-0001、0002、0009地块（二级住宅及基础教育用地，土地面积65957.258平方米，规划建筑面积154439.929平方米，楼面价22900元/平方米，需建一所6969平方米的幼儿园。其中住宅用地，0001地块容积率为2.55，0002地块容积率为2.6，控制高度60米，需建一所15个班的幼儿园）。

拍卖规则：（该地块合理上限价为40.71亿元，当竞买价格达到该地块合理上限价时，不再接受更高的竞买，竞买将以此价格为依据转入“现房”区域现场竞价程序，“现房”区域起拍面积为1000平方米，同时，本次土地出让“现房”区域上限设定为3万平方米，当“现房”区域现场竞价面积达到设定的上限面积时，将采用现场摇号方式确定中标人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》）

最终：北京建工以35.4亿元底价中标，销售指导价5万元/平方米（期房）、5.2万元/平方米（现房，现按底价出售），上浮幅度8%，起拍住宅楼面价约2.4万元/平方米。

③、梧桐星辰

2023年7月20日，北京市昌平区沙河高教园区四期（二期）一级开发项目CP01-0302-0002、0003、0004、0009、0010、0012、0008、0013号地块（以下简称“沙河高教园区地块”）（R2二级居住用地、A33基础教育用地、A8社区综合服务设施用地国有建设用地，地块面积61471.54平方米，地上建筑面积2127341.904平方米——绝对是大尺度地块，容积率2.0-2.5，机场限制，高度控制45米，起拍价27.8亿元，合理上限价约31.97亿元，上限待售面积为 23,000 平方米）。

拍卖规则：（该地块合理上限价为3.197亿元，当出价达到该地块合理上限价时，不再接受更高出价。本次竞价以此价格转入“现房”面积现场竞价程序，“现房”起拍面积为1000平方米。同时，本次土地出让“现房”面积上限设定为2.3万平方米。当“现房”现场竞价面积达到设定的上限面积时，将以现场摇号方式确定中标人。参加现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。）

该地块共吸引25家房企及财团报名（华润、东方雨虹、中铁建、中海地产、北京能源、中建新和（五局）、大悦城、保利、山西宇通盛、越秀、建发、首开、城建、招商蛇口、厦门国贸、金茂、建工、北辰、中能建、金域迪、绿城、中铁、海门海泰、太原翠峰、万科）。现场拍卖前共收到25个出价，最终出价31.16亿元。

地块特点：地块由8个小地块组成，每个小地块都较为方正，利于后期住宅规划布局。现场地块报价迅速冲顶，达到31.97亿元。现房销售也迅速冲顶（售出现房2.3万平米）。

最终：首凯以31.97亿元+2.3万平米现房销售面积幸运中签，该地块综合成交楼面价约2.51万元/平米，溢价率15%，销售指导价5.5万元/平米（期房）、5.7万元/平米（现房）。

项目最终由首开、中国建筑、越秀三家国企联合开发，越秀负责管理，项目名称为梧桐星辰（首开“梧桐”系列、越秀“星”系列、北京建工“辰”系列的组合）。

简单来说：这三个项目虽然都位于昌平中心区沙河高教园区周边，但是地块受欢迎程度差别很大。靠近地铁站的梧桐星辰，被25家公司竞相争夺，最终以抽签的方式拿下。住总清悦府和北京建工嘉景里，均被一家公司以底价报名拿下（原因是距离地铁站有点远），而且地铁站周边的配套都已经抽签，所以大家认为可以优先考虑，距离地铁站稍远的区域也已经抽签，但开发商的选择比较谨慎。 基本楼面价在2.3-2.5万左右，销售指导价在5-5.6万不等（最终拍卖的竹宗清月府虽然距离地铁较远，但比去年热追的地铁房梧桐星辰还要贵1000元，新地越来越贵的逻辑显而易见）。

2. 位置与交通

2.1. 祝宗清月府

①、地点：

本项目位于昌平区，北六环与北五环之间，紧邻北六环高教园桥（距离高教园桥大概680米，北六环与北五环的距离还是很远的，从这里开车去市中心基本都要转京藏高速走小路，沙河水库挡住了南边）。具体位置在顺沙路与会昌路交叉口东北角。

②交通：

道路交通

项目紧邻北六环，东西向南为北六环、顺沙路，南北向为南风路（该路在南部沙河库区中断，形成终点路），京藏高速、京新高速，目前西边两条高速、北边六环为进出城区基本（特点是早晚高峰时道路依然拥堵）。

轨：

项目最近的地铁站是昌平线沙河高教园站，距离1.7km（这个距离超出了地铁房1.5km的概念，所以不能算是地铁房），只能算是有地铁的房子，但是步行距离还是有点远（还是要有电动自行车才行）。

2.2. 建功嘉靖里

1. 地点

本项目位于昌平区，北六环与北五环之间，紧邻北六环百格大桥东南侧（项目与百格大桥距离1.1km），项目紧邻京藏高速（距离高速约150米，建议买家一定要到现场感受一下高速的噪音问题），项目具体位置在京藏高速与大小路交叉口东北侧，沙屯路西侧。

② 交通

道路交通

这里紧邻京藏高速和北六环，上京藏高速非常方便，西边也可以走京新高速。（这里的京藏高速已经成为社区重要的交通支撑，很多时候即使堵车，还是走京藏高速，绕开堵车要走很长的路，还不如一点一点往前走，不然还不如早出晚归，最好是隔壁上班，或者有一份没有固定上下班时间的工作）。

轨

距离最近的地铁站为昌平线沙河高教园区地铁站，距离为3.8km（步行基本无法到达），因此该公寓不能算是地铁公寓，也不能算是近地铁公寓。

未来此处西侧将有东北环线城轨（线路改造后运行速度为160km/h），远期高峰时段每3分钟就有一趟列车。

项目距离东北环线沙河北站约1.5km（需过京藏高速走立交桥），这个距离基本是步行距离的极限了，勉强算地铁房。

大家会问这条线路改造完通车需要多久时间？

我只能说，这条线路是北京铁路局的，改造主要是北京市政府出钱，所以建设需要双方的配合，两家高层的配合在拉锯战中一直在往前推进（之前2018年领导给的规划是2025年改造完成，现在的进度是合资公司成立了，设计图也做完了，环评也公开了，意义大家都提到了，那就继续改吧，什么时候说通车，这个真的不好说，很多时候不是技术、工人加班的问题，而是土建还没开始的问题）。结论是往前推进了，通车的时间又近了一步，但到底什么时候通车，还真不知道。 我知道的是2025年肯定不会通车，按照建筑常识，就算今天开工，也要2029年左右才能通车（关键不是今天通车）。

嘉景里目前公共交通较差，因此开通了班车弥补这一短板（每10分钟就有一班社区班车供业主直达地铁站，基本可以满足3站到朱辛庄、4站到生命科学园、5站到西二旗的出行需求）

2.3. 梧桐星辰

1. 地点

项目位于昌平区北六环与北五环之间，南丰路西侧、北沙河中路东侧、曼王路北侧、高教园中街南侧（项目距离昌平地铁线沙河高教园站约850米）。

② 交通

道路交通

项目旁边是南北走向的南丰路（目前为死胡同，未来有开通计划，但时间难定，开工才能知道什么时候通车），向北接北六环，向南需转京藏高速。

轨

紧邻昌平线沙河高教园区地铁站，步行到地铁站大概800米，典型的地铁房（高出地面的线路，虽然加装了隔音屏障，但是因为项目太靠近线路，所以买房的时候最好亲自去感受一下——因为这里的售楼处在朱辛庄，光看沙盘还是感受不到的——售楼小姐肯定会说没有声音）。

总之：三个项目均位于昌平中部，沙河高教园区内，北六环以内，去北六环非常方便（庆月公馆距离六环只有300米左右，北侧的噪音问题可以现场感受到。嘉景里距离京藏高速更近，噪音问题不容忽视，相比五通星辰，距离环路和高速稍远，但距离地铁昌平线很近，噪音情况还是需要现场感受）。如果开车进城，基本绕不了京藏高速，稍微绕路也可以走京新高速。 但是早晚高峰确实会堵车（最主要的是没有绕行路，耗时较长，所以高速上慢慢走就好，最好早开晚回，避开高峰）。梧桐星辰就是典型的地铁房。其次，竹总清月府已经超出1.5km地铁运行距离，所以不能算是地铁房（只能算是远处有地铁）。建工嘉景里目前还不能称之为地铁房，未来的东北环线沙河北站距离项目1.5km，勉强算是未来的地铁房（但是这条线路通车真的还是个未知数，从目前的进度来看，2029年之前不会通车）。昌平地铁线直通生命科学园、西二旗、清河、学院路到北三环。 一次换乘可以到达市区大部分地区，但是距离稍远。

3. 章节

3.1 历史

昌平的历史非常悠久，西汉时就设县（距今已有2000多年的历史），有“京师之枕”之称。昌平之名，即寓意“富强、和平”。整个昌平地区在历史上都是屯兵之地，也被称为抵御北方少数民族的边疆地区，平时是农战结合（这种形式元代称为军事驻地，清代这里基本是和平时期，这里的田地基本都变成了民田，军营也变成了村落）。这里有很多*各庄，这是由“各庄”演变而来的，这里的“各”不是尊称，而是农民的等级：各级官兵定休，各是最低的等级。 若某姓人家在此垦荒种田，则称某各庄（如：石各庄：某姓石的人家在此垦荒种田）。至今，昌平仍有不少地方适合驻军（靠近山区，有沙河军用机场等）。

沙河高教园区和白山（明代，因村西侧有一白色岩石小山丘，故名白石村，后因山上有一条白蛇，故称白蛇村。清代后因村民热心公益，参与修路，改名白山，沿用至今）位于昌平中南部。昌平具有历史意义和古迹遗迹的地方有昌平县城、十三陵、沙河巩华城等，其它地区基本都是围绕这些地点形成的一些村落。1956年，昌平由河北划归北京，改为昌平区，1960年改为昌平县，1999年改为昌平区。

之所以选择沙河高教园区，除了因为这里自然环境好，地处京郊，更重要的是这里是农村地区，拆迁成本较低，这也是一个重要因素。

总之：昌平有着厚重的历史。回归正题，作为一个写房地产的公众号，我们关注这里的历史，不只是要感受厚重的历史文化底蕴，更重要的是看这里是否受到化工污染（昌平最大的垃圾填埋场阿苏卫综合垃圾处理中心距离住总清悦府项目最近的一个，在5km以外，另外两个距离更远）。

3.2沙河高教园区现状

板块东侧

目前这三个项目的周边基本都是（空地+农田+学校+小区的组合）。沙河高教园区的东侧就是朱总清月公馆所在区域，我们先说一下朱总清月公馆周边这个地方。北侧就是空地对面的北六环，过了六环之后一直到南邵还是大片的农田。项目西侧就是中央财经大学（沙河新校区）。 项目东侧已拆迁，再往东是白格路3号院（这里是牛方圈、二德庄的安置房，周边确实没有配套建设，村民有种菜的习惯——占用绿地私自种菜，也上过新闻），再往东是别墅区（2004-2006年建成的顺驰林溪一期、二期，单价约3-3.7万元，总价约1200万元）。这里没有规划建设大型商业设施。 项目南面是大片农田、树林（地铁旁是央企国机线束农机院，周末可以带着孩子来这里挤牛奶、捡鸡蛋、放鸭子、开拖拉机，体验当季的农业活动——这里大概会一直这样）。

中央板

街区的中间区域就是梧桐星辰所在的地方，以梧桐星辰为中心，东边是南风路和昌平地铁线（因为靠近地铁线，所以噪音还是有的，南边是南风路的死胡同，所以车辆相对较少）。

项目北侧是沙河高教园区地铁站旁的一块空地（周边的学校、住宅都建好了，就剩下这块空地，但是我们还是想好好利用它，所以一直没建。昌平线站开通已经快14年了，拖延了太久，现在规划完成了，距离实施时间又近了一步）。再往北就是北六环（六环外是南邵工业园区）、中央财经大学西校区和高教园区北三街北面的一大片空地。

项目南面是外交学院对面的兆丰家园和共华家园，都是安置房小区，没有产权证。兆丰家园比较老，共华家园比较新（因为这些小区靠近沙河地铁站，很多家庭都有好几套，所以租客比较多，挂牌单价在2.5万左右，有一定没有产权证的风险，涨价逻辑也一般，没必要冒大风险去买）。这附近还有一个特别老的小区——民园小区，不仅到处都是小广告，而且基本没有产权证。 再往南就是沙河两岸的别墅区（2004-2013年建成的别墅小区，中海尚湖世家，东边是复式，中间是联排，西边是独栋，单价基本在4.3万左右。2005年建成的三水青青庄园，单价4.8万。这些的总价基本在1000-2500W左右）。这附近也有别墅。

项目西侧为北京航空航天大学、中国矿业大学、首都师范大学等高校校园（该区社区以本科生为主，有45个学院、9个一级学科、66个一级学科、49个国家及省部级重点实验室、约6万名师生）。

恒大城

西北是北街家园系列小区（一至八区，2008年至2010年建成），单价在3.7万至4.6万之间。西北是恒大城，2016年建成（恒大虽然已经停业，但已经交付，是高教园区的保障性住房，一部分是政府购买的公租房，一部分是分配给教师的福利房，五年限售期已过，还未开始交易，老师还有办法上新闻，让记者咨询政府部门，具体细节还在研究，等领导批复）。

西盘

这里有一个新的住宅项目，北京建工嘉景里小区。

东沙河与北六环的京藏高速形成一个三角形区域，基本都是围绕中间的绿地开发的。有大片的拆迁空地，中间散布着几家企业。嘉景里与其隔着北侧一大片空地，与北六环内的北京吴裕泰茶叶公司相邻（就是我们常买的花茶——北京人都喜欢喝这个，我也喜欢），剩下的就是钢材市场+空地。大楼南侧是金禾水务建设集团（这家公司绝对是这一带的领头羊，在旁边的公司自有土地上建了金禾嘉园小区，但一直没有办理产权，暂时以公租房的形式出租给业主，之后还发生了各种纠纷，别说办理产权证，说不定哪天就被赶出来了，故事太多了）。

楼东侧是安置房项目，已经停工很久了（这么多年一直烂尾，还是有很多故事的），楼西侧紧邻京藏高速（基本直线距离150米左右，所以噪音肯定很大——这也是这个小区最大的败笔），高速路西侧是中国石油天然气集团公司所在地（里面有中国石油科技园、中国石油数据中心、科技交流中心、石油机械公司、石油化工研究院。就连这里的路名都和石油有关——昆仑路、能源西路）。

南侧有个楼盘叫中海汇智里，同样是降价维权楼盘——7折的特价房，引发了维权。 This location is really hard to sell, and it is difficult to deal with it because of Zhonghai's strong brand (this property is about to be delivered, but new houses are still being sold. I haven't written about this property in detail before. Today I will just state the conclusion: the guide price of this property must be very unworthy of buying. The price is favorable. If you work in the science and technology park in this area, you can still consider it. It is still okay to buy it for self-use, especially for employees of the Petroleum Science and Technology Park. It is still very convenient for work, the quality is not bad, and the house type is not bad. The appreciation is average, and the value preservation depends on how much you buy. There are two positive factors for the sector in the future: 1. The development of surrounding industrial parks. 2. Shahe North Station will be set up 800 meters next to the Northeast Ring Line - this line will be as convenient as the subway. The opening time is advertised as 2028, and I estimate it will be opened in 2030 在最早）。

简而言之：Shahe高等教育公园部门与高等教育公园的定位相一致。接下来是一个更大的Shahe高等教育公园）。 该部门的大学主要集中在中心区域，建造了相应的安置住房，以及一些教师的福利住房（其中大多数都没有房屋契约，现在不能私下交易，并且在过去的两年中，居住在两年中在东区的Qingyue豪宅，除了安置住房和两个社区外，银行家只有空置的土地和土地（显然支持设施不足，预计将来将在中心地区共享支持设施）。 中心区域相对成熟（Shahe高等教育公园地铁站周围的区域始终是空置的。Wutong Xingchen这次确实利用了地铁的便利性。许多人因此在这里购买），地铁站旁边的支撑计划已经确定了（这一切都太晚了。横跨东沙阿河的东岸建设相对成熟（大学和居民区集中，生活的气氛强烈），而西岸的荒凉住房却尚未完成。 剩下的是一大批空置土地和未经责备的企业（Wu Yutai +领导人Jinhe Water Convernancy Enterprises不敢在自己的遗址上建立具有不确定的财产权的社区等）。

3.3。

在Shahe高等教育园区的北部是Nanshao（许多公司 - 制药公司，机械，电力等）也在地铁站沿岸分布，这是构成新城市的主要核心区域（那里有一个热门销售的新财产-Jianfa Guantang Guantang Mansion）。

该街区的南侧是变换线上的Shahe地铁站周围的区域（该区域也主要由安置住房和村庄组成，是北京移民工人的重要聚会区域。由于Shiguzhuang被拆除了，因为Subway站在每一个早晨的段落中都有限制的人。沿着沙赫河的两侧。

在盘子的东部是小米，不仅容纳了Asuwei垃圾填埋场，而且还设有Shahe机场。

盘子的西侧是由北京西部高速公路，北京 - Xinjiang高速公路和铁路（北京 - Zhangjiakou高速铁路，北京 - 巴托线，东北环线）的交叉，空置的土地 +工业公园 +这些行业在这里开发了一定的发展基本上是基于制造的，而中国人占据了相当大的领域）。

简而言之：将来，盘子的东侧将是绿色的。它用于开发，购买房屋也类似于这种逻辑（沿着地铁线购买了刚刚需要的住房，豪华住房建在稀缺的资源上，例如Shahe Reservoir）。

3.4未来

2016年，州议会发布了“北京的整体计划，以加强国家科学和技术创新中心的建设”和北京城市总体规划“ 2016-2035”，将北京定位为科学和技术创新的全球领导者，在高端经济增长的领域，是一个高端经济增长的核心，以及对创新型和创造型群体的首选。 Ancun Science City，Huairou Science City，Changing Future Science City和北京Yizhuang经济和技术发展区。

Changping的未来计划重点介绍了两个领域：Shaohe高等教育公园的新城镇和未来的科学园区属于未来的科学城市规划区域。

①。

②东侧靠近海德·宗哥软件公园，南侧靠近生活谷（也被称为生命科学公园，现在收集了许多药品和生命科学研究机构，实验室和企业。最近正在大力推广的季风的未来。

③。西北方面的高等教育公园是我们文章的重点。

Shahe高等教育公园是北京市政党委员会和市政政府确定的两个大学公园之一。很难超越它，因为它主要是在Haidian中进行的。

现在，已经计划了房地产所在的每个区域。

the板的西侧

jiajingli是上述图中的0001和0002，其中0009是jiajingli的幼儿园（15个班级）。东侧的道路是未完成的安置房屋（这肯定会建造，这只是时间等待）。

②，Wutong Xingchen，Shahe高等教育公园的中部

这里周围的基本基础设施已经完成，将来唯一剩下的土地在地铁站旁边（它位于Wutong Xingchen的北侧，具有体育中心，社区设施，学校，各种综合设施，商业建筑，社区老年护理等）。

Shahe高等教育公园的总计划建筑区域约为586万平方米。公园的阶段，例如埃弗格兰德市和玫瑰园，已被交付供占用。

Wutong Xingchen的北侧位于Shahe高等教育公园的核心区域，靠近生态景观轴。

，，Zhuzong Qingyue大厦

居住区计划在当时的Qingyue豪宅附近，因为它靠近机场，这主要是低密度的房屋。

简而言之：Shahe高等教育公园是计划未来科学城市的三个关键工业发展点之一（其他两个是南侧的生命谷，而东侧的能量谷则必须在Life Valley附近。对于高等教育公园，下一个建筑和重点将是在北方地区的中心地点。东侧的行业公司将慢慢搬迁，这将对街区的二手房屋的价格几乎没有影响。住房价格是隔壁的东北环线城市铁路的完成）。

iv行业

Shahe高等教育公园属于该部门，其核心是核心（主要是本科教育，它不属于学校总部，基本上是校园。

②在这里，北京的西侧是北京的西部，这里有一些petrochina的行业。艾维经常成为阻碍大部分僵化的门槛。

③该行业的东侧基本上是住宅，基本上没有大型工业聚会（主要与这里的位置有关，并且在机场和垃圾处理周围形成草莓。

因此，在这里基本上依靠在市区的各个工业区域运输方便的运输（其中铁路运输尤其至关重要）。

简而言之，除了大学和相应的支持设施外，Shahe高等教育公园基本上没有大规模的有效行业。

5.学区

这里是丰富的大学资源（北京师范大学，北京邮政与电信大学，中国矿业与电信大学，北京科学与技术大学，北京科学技术大学。这里的一所房屋。

该行业中间的周围设施相对成熟。

在该行业的东部地区，Gongjialian地区的建设将配备相应的幼儿园。

简而言之：Wutong Xingxing拥有九个年龄的学校和高中，而近距离的教育设施相对丰富，周围大学带来的教育氛围也更好（很多时候，您都可以在未来的计划中与他人一起去上学。很好。

6.生活支持

6.1，商业区

①在Jianjiajing周围缺乏相应的商业设施（交货后，这是对各种小商店，超市和理发店的商业支持）。

②除了计划未来计划的商业领域外，Wutong Xingyu还可以将地铁带到地铁南侧的各个商业区（Yaoyaoli，Longxing Shopping Plaza，beijing Yuehui Plaza，Zhuxinzhuang Wanda Plaza，TBD Vanke Vanke Vanke Vanke Vanke Vanke和Earth，Earth和Earth，Super Chorealth，Super Chorealth等）。

③居住在清朝总统，周围地区也缺乏相应的支持设施（未来交货后，楼下是各种小商店，超市，理发店和其他商业设施）。

简而言之：在这里，将在高等教育公园地铁站组建100,000平方米的商业区（该计划是在等待的。

6.2，医疗

除了楼下的社区医院和小型药房外，其他医疗支持资源相对较少。

简而言之，这里的年度医疗资源相对稀缺。

6.3，公园

现状

图书馆周围的滨水公园在这里行走相对较少。这些区域的空气是这些区域北部的空气是城市地区的两倍（这也是从北到南的空气管道。

未来

Shahe高等教育公园计划在城市公园举行。

当时，我们在13个陵墓的一个训练中心也关闭了半个月以上。

简而言之，近距离公园的资源相对较少（Jiaye是北京-Tibet高速度旁边的大绿色，或者将来是Dongsha河的绿色带。印度河Xingxing将通过北侧的这个商业综合蛋糕吸引所有人。北侧的商业综合蛋糕。采摘鸡蛋不远。

8.社区

这三个社区分布在Gao Fang公园的三个典型区域（最有前途的必须是白菜单星。其次，还有两次价格战。这两个房地产的缺点是否可以接受）。

8.1，开发人员

①住在总统青尤豪宅中

北京居民（现在是当地国家企业北京城市建设集团的第二级子公司）：

【国家工匠的血液脉冲】

北京住房和联合会成立于1983年，在北京是一家大型国家的企业。

【声誉北京】】

四十个之后，北京住房援助组织的联合会已经沉积了，其业务已蔓延到包括北京-Tianjin -Hebei在内的31个省和城市，并将其扩展到亚洲，非洲和欧洲的许多国家和地区。

rongguang trail】

Ingenu的杰作，例如Lijing Changan，Housing Council，Tang Song Villa和其他杰作，同时，与许多品牌开发商一起，共同组织了经典的房地产，例如Ossen One和Haidian Happys。

②，北京江港

北京建筑业（北京当地国家拥有的企业，被称为一部分 - 一部分 - 成长街的时间建设）：

自成立新中国以来，北京的建筑工人在他们的71年中创造了无数的经典建筑，其中80％的建筑物在长大的街道上，蒂安安曼和他们的身边，例如人民的大厅。我豪宅，江华盛顿等

③，Wutong Xingyu

中间土地的第一个开业，最后是另外两个共同开发的（第一股和北京建筑锣＆yuexiu。销售办公室位于Yuexiu网站上）。

首次开设股票（北京当地国家拥有的企业）：

首次开放股份与北京大型国家拥有的企业相关。

北京建筑工程（北京当地国家拥有的企业）

自成立以来，北京建筑业集团一直在中国建筑业的领先地位。

Yuexiu（广州地方国家 - 拥有的企业）：

在9月，Yuexiu截至9月，Yuexiu是一家超过100万的所有者，在全国排名前15位的中国跨国公司和30个城市的广州企业企业创造了超过100万的所有者。 Haidian的季节）。

简而言之，这三组由北京当地国家拥有的企业主导（北京建筑工程参与了两个领导Jiajing的项目，并参加了印度银行（Indus Xingyu。

8.2，社区的规模

青亚大厦

该项目位于Baishan地区的宫殿，土地分为三个正方形。

在Jiajing

Jiajing分为两个北边和南部，整体上呈现一个狭窄的矩形（建筑物间距仍然相对较大）。

③，Wutong Xingyu

印度恒星的整体情节仍然相对较大，但总体分为6个小块，这极大地限制了花园的性能。

简而言之，这三个房地产的区域仍然相对较大，但它们分为2-6个小块。

8.3，社区基本信息的比较

8.4，花园和建筑物

①住在总统青尤豪宅中

清朝的整体定位是一个别墅级别的房屋社区（分为三个土地，是第一阶段最南端的土地）。

青年夫：“清”是指纯净的，不仅代表周围静脉的景观，而且还意味着该项目将创建一个纯净的低生活区域。

花园： - 高级花园景观

门渲染

门口的效果（这相对更现实）

社区使用人们转移，并且使用了两层。

该地块的大小相对较大（超低的地块比例为1.25，导致了较大的花园区域。

第二个是绿色空间的规划在这里的绿色速度中发挥了作用。

渲染

房地产南侧的显示图，这基本上更现实

北

每个人都发现中间有倾斜的绿色空间，这也是非常规定的。

这也是社区中最大的错误。

建筑：

采用传统的中间对称性，上和下三阶段类型，屋顶采用对角线屋顶调节，静脉继承了歌曲式建筑的屋檐结构，将“意图，境界，形状，押韵”的仪式浸入建筑物上。

玻璃+金属线+真正的石材油漆基本上是标准配置，并且整体效果很好。

②，jiajingli

该建筑物是一个整体上的分布。

该大门使用人物和车辆的大门长48米。

花园：

社区中大约有45,000平方米的花园景观。

建筑：

The community is mainly high -rise, and the intermediate symmetrical design is inspired by the style of modern college. It cleverly integrates the classic red brick element, creating a remarkable high -value building facade (this is similar to the Zijin Academy in Huilongguan, which is a real brick, most of which are true, and most of them are imitation). Temperament, through exquisite lines and scattered layouts, shows the sense of culture, nobleness and quality of architecture (the architectural temperament is consistent with the positioning of the University of Higher Education).

"Yue Ji" center-to put it bluntly, it is a business life support

This developer is still considering good. It is also through investigation. It is found that there is indeed no decent commercial facilities here. The developer built a corresponding commercial facilities of about 2100 square meters (such as the owner cafeteria with fireworks, fresh fresh markets, convenience merchants, gym, pharmacies, laundry, etc. (Objective: Let your physical and mental health, let your family live with peace of mind, and relax your life).

Considering the characteristics of far from subway stations, the community has set up a shuttle service to and from the subway station.

③, Wutong Xingyu

From three aspects of spatial quality, life theater, and college, it creates the circle culture of the elite community.

花园

This real estate is divided into 6 communities, and there is a municipal road in the middle (although the vehicles are relatively small, after all, it is also a municipal road). Functional venues, the sequence of rituals at the gate, sunshine lawn, restaurant rest, center living room, theme children's activity area).

Basically, every small community is in the center of the building, forming a specific landscape area, and it is also the activity area of ​​the community (social space, sunshine lawn, forest restaurant, and children's theme happy field. The overall five -dimensional scenes in the six communities meet the needs of all -year leisure and entertainment).

建筑

The buildings of the community are decorated and distributed in these areas. It is relatively different from the "star" of the community name, which is relatively scattered.

In short, these three disks have their own characteristics. The common points in common are that the scale of the three disks is relatively large (the number of households exceeds 1,000 households). The unit and area segment and the total price are basically to meet the typical demand and the demand for improvement (between 300-780W, the main type is from two to four rooms). The basics of the property are not large. Lines+real stone paint (just have some differences in shape and color. Qingyufu and Indus Star are gray -white, and Jiajing is a red brick style in the college). The main difference is the distribution position of the three real estate, which determines that each aspect is inconsistent (limited by Shahe Airport, which is military, and there are relatively few planes, but all aspects of the surrounding areas are still cooperating with it). Because of the lowest plot ratio, the building community with the lowest plot ratio is the lowest in the building (the middle of the three plots is an airport. The overall quality of the garden landscape and building building in the community is still better (after all, the low density is easy to play, followed by the area of ​​a single community is relatively large). Small pieces, greatly weakening the space of the garden landscape of each community (the bending after meals is a bit stretched, it is not so convenient to cross the community next to the road). Jiajing is the longest to the airport, so the plot ratio is relatively the highest (but also 2.5, which is a normal level). Here are the high -rise buildings. The community is divided into two north and south. It is close to the high speed and is far from the rail transit. The surrounding commercial facilities are lacking. The movement of the house and the enterprise are looking around, so the community gardens have become a bend, and the developers are attentive).

Comprehensive community comparison: The purchase suggestion is: Wutong Xingxun> Qingyufu> Jiajingli.

Nine, apartment type

9.1, apartment structure

① Living in the President Qingyu Mansion

The house types of the House House in President Qingyu are 85 square meters/98 square meters of three bedrooms, and 125 square meters/140 square meters four -bedroom.

The plot ratio is 1.26 (absolutely comparable to the villa level).

There are two households in one staircase, and due to the relaxation of the newspapers, there is a equipment platform on the north side.

②, Jiajingli

The apartment type in Jiajing is 74 square meters two bedrooms, 86 square meters of three -bedrooms, 96 square meters of three -bedrooms, 105 square meters of three -bedrooms, 125 square meters of four -bedrooms, 140 square meters of four -bedroom four -bedroom, 154 square meters of four -bedrooms (rich in apartment types).

There are two ladders, two ladders, two households, and two staircases.

③, Wutong Xingyu

The units of the community are involved from a 59-square-meter-up one-bedroom to 127 square meter four-bedroom (covering a variety of choices such as one-bedroom to four bedrooms, from just need to improve. Total price: 320W-700W).

In short, the units of these three communities are basically satisfied with just demand, and they have been changed to supplement.

Nine, apartment type

9.1, apartment structure

① Living in the President Qingyu Mansion

The house types of the House House in President Qingyu are 85 square meters/98 square meters of three bedrooms, and 125 square meters/140 square meters four -bedroom.

The plot ratio is 1.26 (absolutely comparable to the villa level).

There are two households in one staircase, and due to the relaxation of the newspapers, there is a equipment platform on the north side.

②, Jiajingli

The apartment type in Jiajing is 74 square meters two bedrooms, 86 square meters of three -bedrooms, 96 square meters of three -bedrooms, 105 square meters of three -bedrooms, 125 square meters of four -bedrooms, 140 square meters of four -bedroom four -bedroom, 154 square meters of four -bedrooms (rich in apartment types).

There are two ladders, two ladders, two households, and two staircases.

③, Wutong Xingyu

The units of the community are involved from a 59-square-meter-up one-bedroom to 127 square meter four-bedroom (covering a variety of choices such as one-bedroom to four bedrooms, from just need to improve. Total price: 320W-700W).

In short, the units of these three communities are basically satisfied with just demand, and they have been changed to supplement.

9.2, apartment analysis

9.1, area section: less than 80 square meters below

①Chongfong Xingyu-59 square meters of one-bedroom

In one bedroom, the only one in these three plates.

The biggest features: just demand apartment, the total price is about 320W, 107 sets, the number accounts for 8.6%, basically it will still be grabbed-Puzhai apartment (you can still buy it), 35%of the down payment, the down payment can be available in about 1 million, it is still more fragrant.

②, Jiajingli-74 square meters

This apartment belongs to the smallest apartment in Jiajing, two-bedroom apartment, full south, and the overall surface is 2.5 (also known as the south direction three sides, the living room, master bedroom, and second bedroom to the south-the second bedroom, so I calculate it at 0.5, the kitchen is east. The apartment of the former commercial houses and four households, the house type in recent years).

The biggest highlight of this apartment is ①, there are separate housekeeping rooms.

According to the current preferential price: it can be won at about 320W, and the down payment is about 100W (this price buys a one -bedroom in Wushuang Xingzhang, you can buy a two -bedroom room with a lot of functions that are upgraded by the resettlement room).

③ Wutong Xingyu-75 square meters two bedrooms

75 square meters of two bedrooms, and the south is 2.5 (also known as the south direction three sides). This apartment has no bay windows except for the south direction and secondary bedrooms. Other aspects are basically consistent with the 74 square meters of units in Jiajing.

The price / performance ratio is relatively high, about 4 million, and the number is relatively large. The whole south direction of two bedrooms (those who can buy two bedrooms can avoid the above 59 square meters of one -bedroom, the practicality and future liquidity will be much better).

In short: the above three types are actually two types. One is the one-bedroom one of the Indus Xingxing (about 100W of the down payment, which can be safe next to the subway). The room is basically the same as the prices of the first room of the Indus Star).

9.2, area segment: more than 80 square meters, less than 90 square meters below

① Live President Qingyu House-85 square meters-81% of the housing rate

85 Pingnan to both sides and two -bedroom two -bedroom and two guards (this two guards are considered small bonus projects).

Advantages: ①, there are lockers on both sides of the porch, and the porch is facing the corridor wall, and the privacy is good.

② The U -type open kitchen forms a large open space with the living room and restaurant. The overall transparent is a lot (this is also the mainstream processing method). The biggest highlight is the window of the 270 -degree corner band bay ("L -shaped right -angle bay window". Essence

③ There are independent housekeeping.

④ There are two bathrooms as a whole. The aioli uses a suite pattern and has a bay window (this two guards are regarded as a small bonus project).

⑤ There is a equipment platform on the children's room on the north side.

总之：这个户型算是之前同类户型的升级版，还是不错的刚需和刚改户型。

②、梧桐星宸--85平米三居室

85平米三居室，南北通透，全明格局，南向两面宽（南向卧室和客厅带飘窗）。

特点：1、入户玄关处不仅有柜子，还有洗衣机（这个把洗衣机房门口的确实比较少见，建议把洗衣机房厨房的台面下，也比门口好一些。这样弄得汶口有一些拥挤），入户长长的走廊还是有点浪费（面积接近4平米）。

2、客厅与餐厅，厨房（U型厨房，面积还是比较大的）实现了等宽一线一体化设计，通透性确实不错。

3、主卧朝南，户型相对比较方正。两个次卧朝北。

4、卫生间不仅实现了干湿分离，而且实现了洗手池与淋浴马桶的物理分割（这个实用性极强，早起家人能错开洗漱如厕，就是把这个门改成推拉门，要不然太占面积了，并且边户实现了明卫）。

总之：整体户型比嘉境里的85平米，三居室还是一些（首先户型方正度好一些，其次整体面宽大一些。北侧更宽敞一些）。最主要在大面宽，短进深这个指标上。这个户型算是小区的一个主力户型。

③、嘉境里--86平米

86平米三居室，属于南向两面宽（主卧和客厅朝南，并且南向都有飘窗赠送）。全明格局。这个还是不错的。

特点：①、大门正对着厨房，算是一个小小的不足吧。玄关处有储物柜，算正常配置。

②、这个面积段厨房做成U型还是不错的，厨房、餐厅和客厅构成一个L型布局。

③、南向主卧紧邻洗手间。一个洗手间对于三个卧室有些紧凑，但是实现了三分离，就不用在早上逼的区厨房洗脸刷牙了。

④、北向两个卧室空间都比价小，但是规划的活动室，北向有赠送是黑科技，还算是补充了一点。

④、嘉境里--96平米

特点：这个属于南向两面宽户型（赠送飘窗，特别是客厅的大转角飘窗还是不错的），这个户型算是嘉境里86平米的放大版（升级版本），除了主卧的卫生间外，其它都是带窗户。这个户型的亮点有三。①、主要区别是北向增加了一个卫生间（并且在北向两卧室中间，实现了三分离），并且北向活动室有黑科技的赠送面积。②、主卧实现了套间格局，并且有转角的衣帽柜，也可以设置化妆台（隐私性也不错）。③、客厅实现了大的270都转角，开放式厨房+赠送飘窗，整体采光和视野效果非常好（符合现在的年轻人审美观）。

总之：三个小区都有这个面积段的户型，并且都是南向两面宽，南北通透的户型，都是U型厨房。但是在整体的大面宽短进深方面，梧桐星宸大于嘉境里和住总清樾府。其次在功能间方面清樾府的两个卫生间，还是大于梧桐星宸和嘉境里的单个卫生间（好在卫生间都能实现三分离还是不错的）。住总清樾府的大转角窗户和开放式厨房比其他两个采光和视野好不少。

整体对比起来，清樾府>梧桐星宸>嘉境里（其实相差略微有点，而不是完全绝对的。也许有人就不喜欢大转角窗户，也许有人看大窗户就下定了）。但是嘉境里通过增加10平米的方式，对86平米做了升级。升级后的嘉境里必然更优一些。好多方面已经超越了梧桐星宸和清樾府（最关键是嘉境里的单价相对比较低，因此总价相差不大）。

9.3、面积段：90平米以上，110平米以下，

①、住总清樾府--98平米--得房率84%

清樾府98平米三居室实现了南向三面宽（客厅和两个卧室均有赠送飘窗），南北通透，双明卫设计的全明户型，这个提升还是高不少。

特点：①、典型三叶草户型，入户玄关与北向次卧大门正对（这个需要加一个屏风来解决吧），入户右手就是卫生间，左右边是储物柜，这个经历过三年疫情的我们，感觉这个设计非常合理，可惜就是没能实现三分离，差了一点意思。②、客厅、餐厅（一边石储物柜，一边是独立的家政间，加分不少）和厨房实现一体化南北向一线排布设计。③、主卧实现了套间设计，采用了大转角的窗户和赠送飘窗（化妆台有独立窗户和飘窗，上面可以放置化妆品是不是会被晒坏的）。卫生间一字排开，关键也有赠送飘窗。④、北向次卧空间相对合适，但是有黑科技阳台。得房率在84%（这个得房率得益于飘窗+阳台赠送）。

②、梧桐星宸--99平米

这个户型基本是和住总清樾府的98平米格局相一致，也是南向三面宽（赠送三个飘窗，整体南向面宽约9.4米，达到了85平米）。区别就是主卧没有270度大转角窗户，同样也少了侧面的飘窗赠送。北侧卧室少了阳台的赠送。少了独立的家政空间，取而代之的是南向次卧门口的开放式家政拐角。

这个户型是这个小区的主力户型，也是主打刚需改善的户型（功能性比较强）。

③、嘉境里-105平米

嘉境里这个户型基本是和上面98平米清樾府和99平米梧桐星宸户型保持一致，属于当前流行的三面宽三居室（南向面宽10米左右）。区别就是：①、这个户型的主卧采用了270度小转角阳台，化妆台处无窗户。②、北向次卧有赠送的黑科技。③、家政空间相对独立（家政空间大于梧桐星宸，小于清樾府）。

总之：这三个户型都是南向三面宽的三居室，属于市面上主流户型。剩下就是PK各自的功能间和赠送的面积了。清樾府独立家政间和270大转角的窗户和更多飘窗的赠送，其次是北向的阳台赠送也是加分不少。其次是嘉境里270度小转角窗户和独立家政间（这个家政间明显小于清樾府）。梧桐星宸的就是中规中矩的屙，没有大的采光，赠送相对一少了一些，其次家政空间也小了，并且没能封闭。因此单从户型比较：清樾府>嘉境里>梧桐星宸（虽然嘉境里的面积大了一些，但是单价比较低，总价相差不大）。

9.4、面积段：120平米以上，130平米以下，

①、梧桐星宸--124平米

南向三面宽四居室，中间户型（主卧采用套间，并且大门正对着主卧卫生间门，但是卫生间没有采光）。这个户型算是市面上主流的四叶草户型（北侧两卧室紧邻，意味着可以打通形成一个大的空间，也可以独立功能居室）。客卫实现了三分离。这个户型的不足就是没有独立的家政空间。其它方面算是中规中矩比较完美的户型格局。

②、住总清樾府--125平米-得房率86%

这个户型属于经典的四叶草户型，南向三面宽（都有飘窗赠送）。

特点：①、入户玄关大门正对着客卫（客卫实现三分离，还是非常不错的），算是一个不足（增加屏风挡一下），入户做左侧是独立的家政储物空间，右侧是储物柜。

②、客厅、餐厅（旁边有储物柜空间）和厨房（不仅是U型厨房，还是中西分离的厨房格局）一体化设计。

③、主卧不仅南向套间格局，而且是270度大转角窗户+转角飘窗赠送。化妆台和卫生间都有飘窗赠送和窗户，面积相对大了不少。

④、南向次卧转角门，不仅储物柜不少，而且隐私性也好不少。

⑤、北向次卧的儿童房还有北向的阳台，这个赠送面积加分不少。

算是主流的非常不错的刚改户型。

③、嘉境里--125平米

这个户型和清樾府基本类似，典型南向三面宽四叶草户型。户型比较方正，全明格局（比梧桐星宸124平米好一点）。

特点：①、入户玄关处的储物空间比清樾府少，比梧桐星宸多（也是需要一个屏风来挡一下）。

②、北向次卧的黑科技增加了室内面积（算是提高了一点得房率）。

④、梧桐星宸--127平米

上面124平米算是中间户型，这个算是边户。这个户型比之前同小区124平米的户型区别就是：①、南向主卧的卫生间变成了明卫（整个户型全明格局）。②、客卫和厨房调换了位置。

总之：120多平米是是那个小区都采用了南向三面宽的四叶草户型（这个是市面上的主流户型）。梧桐星宸有中间124平米和边户127平米两种户型（区别就是客卫和厨房调换了一下位置，中间户主卧卫生间实暗卫）。梧桐星宸与嘉境里和清樾府的最大区别就是梧桐星宸北向两居室是紧邻的，清樾府和嘉境里是中间隔着厨房。其次清樾府的主卧采用的事270度大转角窗户+L型飘窗赠送，北侧还有阳台（年轻人更喜欢）。嘉境里是270小转角窗户，赠送面积也没有清樾府高。

因此这三个盘120平米：清樾府>嘉境里>梧桐星宸（127平米算是梧桐星宸的最大户型）

9.4、面积段：140平米以上

①、住总清樾府-140平米--得房率84%

属于南向四面宽的三居室（这个是典型的改善型户型）。

特点：①、入户玄关两侧储物柜，正对着餐厅（在乎的就加个屏风吧。整体影响不是很大）。

②、客厅（客厅面宽4.8米）、餐厅（餐厅旁边不是储物柜，就是独立家政间）和厨房实现了等宽一体化设计（一体化设计的很多，等宽的很少，储物柜也充足）。

③、主卧套间南北通透，并且270度大转角，还有各种飘窗赠送，化妆台带窗户和飘窗。南向的老人房转角设计，不仅储物空间多，隐私性也好。

④、客卫三分离（唯一不足的是老人房缺少一个卫生间）。总体两个卫生间还是显的少了。

这个户型基本算是目前市场上改善的完美户型（小瑕疵影响不大）。

②、嘉境里--140平米

这个户型属于典型的四叶草户型。属于嘉境里125平米的放大版本。中间户型，必然是主卧卫生间和客卫的采光差不少。受限中间户，南向采光也没法做到270度转角了。

区别就是：①、南向次卧是套间格局，整体多了已改完卫生间。

②、玄关处的大门与客卫稍微错开了一点。家政空间还是一如既往的小。

这个户型基本算是四叶草中的完美户型，也是市面上的主流改善户型。

③、嘉境里--154平米

这个户型是边户，四叶草完美户型，基本算是克服了上面的所有不足（两个卫生间的采光克服了，大转角的窗户和采光也有了，大的赠送飘窗也有了）。实现了满配。剩下就是140平米的放大了。这个绝对是吸引这周边的改善客群而准备的。

总之：这三个改善户型其实属于两类，一个是清樾府的140平米南向四面宽完美改善户型（就是感觉少一个卫生间，有一点缺憾）。一个嘉境里的边户和中间户，典型的四叶草改善户型（边户从大的270度转角窗户，卫生间的采光，还是远远优于中间户，价格也必然是最贵的）。

嘉境里和清樾府的总价相差不是很大。

这三个户型相比较：清樾府>嘉境里（大面宽，短进深这个角度来讨论，四面宽优于三面宽）。

9.3、装修

①、清樾府

清樾府采用的是精装修，并且属于满配精装修。各种收纳空间，各种家具配置，虽然不是国际大品牌也算是国内的大品牌。整体还是可以做到拎包入住的。具体样板间还没开放，等开放了实地感受一下。

这个盘可以说是三个盘中的品质最高的一个盘。但是在各种细节和满配方面还是比嘉境里差一点。

4层的洋房和叠拼，除了大面积的飘窗，所有户型都送北侧的设备平台，可作为开敞阳台使用。加上赠送得房率超过90%。

这些比装修更实惠。

②、嘉境里

特点：满配精装PLUS版（不需要再过多花费精力装修，属于昌平第一个满配项目）。梳理出来85个满配细节。这个还是非常值得点赞的（板块位置不行，就只能靠这些细节和堆材料来打动消费者--北京建工还是用心了）。智能门锁、玄关柜、餐边柜、双开门冰箱、智能马桶等，交付时统统有。很符合年轻人的胃口。

收纳：“七大超级收纳体系”纳入最后的交房标准：项目不仅注重外观设计，更关注居住的实用性。全屋超级收纳体系，包括玄关、厨房、餐厅、客厅、卫浴、主卧和家政间七大收纳系统，确保生活的有序和空间的充分利用（主打空间全利用零浪费）。同时，搭载的品牌家电如冰箱、洗碗机、蒸烤一体机等，让居住更加舒适、便捷。飘窗位置，也给做了收纳空间。

单独的玄关收纳有多达42个功能设计：除了能放置家人一年四季的鞋子和不常用的衣服行李外，洞洞板既能挂衣服包包，也能放各种饰品，垂直空间利用最大化。

风格：整体色调以浅色系为主，审美还是在线的。

细节：厨房和卫生间的境柜，也都把空间利用到极致。关键每个细节也都是根据生活做出的调整和安置，非常贴心。

③、梧桐星宸

整体采用“精致、时尚、现代”风格。

风格：整体采用的是现代简约风格，弱化与简化造型的复杂性，使空间达到舒适，用美学的态度去处理空间关系及各种材质的和谐与冲突。

亲和力：客厅和餐厅空间以趋于自然的色泽构筑。地面以仿石材质感的地砖。墙面壁纸和金属踢脚的搭配。

空间感：天花层级丰富的石膏板吊顶，结合三级照明的灯光设计，让空间层次更加丰富，营造不同的空间氛围。自然光也成为另一种“白色”，透过大块的玻璃隔断完美地嵌入设计线，使会客厅和用餐区联合成一个和谐的空间。未来，搭配柔软舒适的皮布结合沙发，充分结合飘窗预留的延展空间。

各种人性化的设计：

隐藏式电动晾衣架设计；适老卫生间设计，过门石切角处理，不凸出其他地面，避免磕绊，防止老人跌倒；卫生间镜柜设置镜柜洁面灯，方便实用，理容更清晰；小夜灯设计，让起夜有适度亮光，不影响家人休息；卧室门配置静音门锁安静舒适，不会惊扰家人酣畅睡眠；入户感应灯装置，当您夜晚归家，卸下一身疲惫，通过红外感应灯具自动为您亮起；一键开关只需按一下，屋里所有照明均可切断,方便便捷。主卧床头配置报警按钮，让“万一情况”纳入可控管理；客餐厅智能化双控，多种光线随意切换，明暗张弛有度，多种生活场景融合，暖心又舒心。

精细化设计：极窄灯池设计，使更整个空间高度看起来加协调、美观。客厅中央空调回风口暗藏设计，让天花更加简洁明了。客厅、卧室预留电动窗帘电源，告别手动模式。厨房推拉门采用吊轨设计，卫生无死角，易打理。卫生间门套线与地面接触位置采用石材脚座，让门套受潮发霉的情况不再出现。预留扫地机器人安装条件，无时无刻让空间保持干净整洁。

总之：在装修方面还是拼的花钱和细节。现在的装修属于已经很成熟模式。只要愿意诚意的去花钱，还是会有意想不到的效果（好多买房人都是被室内用心的装修打动，带入场景而下单的，人还是感性动物）。但是我要尽可能的提醒大家理性。什么才是最重要的。抓中重点，这些方面满足了，咱们就尽可能的利益最大化（装修说白了就是钱，各种满配，人性化的装修其实就是变相给大家送钱。只不过开发商装修，同样效果，他还是花钱少的，毕竟是大批量做，和你自己单独做，价钱是两码事。咱们还是要算总账）。这样对比起来，建工嘉境里子啊装修方面表现的诚意更足一些（PLUS版了，其次清樾府和梧桐星宸也属于故事讲的啪啪响，就看后面的执行力了。总感觉清樾府的品质会更高一些，但是看细节梧桐星宸也不差）。

十、圈层

板块属于北五环至北六环之间，紧邻北六环。板块内部是昌平区域规划的高教园板块（主要是学校+学校配套设施+教师家属楼，拆迁后的安置房+大片的农田和空地）。板块的北侧隔着六环外的事南邵区域（属于昌平新城区域，大片建设区域+产业+建成的新社区）。板块的东侧是小汤山周边有机场，规划绿化区域。东侧是被两条高速和铁路分割的区域，号称创新片区（分割进一步阻碍了这边的发展）。南部是沙河区域（安置房+村庄+南侧的沙河水库阻隔，成为北漂聚集区）。

总结：因此这里是典型的沿着地铁分布的刚需板块。周围生活习惯了，或者附近工作的刚需改善区域。

十一、价格

11.1、新房

①、住总清樾府

项目销售指导价：5.6万/平米。总价：470-780W之间。（开盘还是会有折扣的）。

楼面价：2.49万/平米（底价竞得）。利润空间还是比较大的，因此开发商有折扣的空间，也有做高品质的空间。

②、北京建工嘉境里

项目销售指导价：5万/平米，这个为为位置，开发商开盘还是会拿出诚意，打个折扣的。到手价格预计4.5万左右。（面积段是：74-154平米）总价：310W-700W之间。

楼面价：2.4万/平米（底价竞得）。还是有利润空间的，好多市区热点区域盘，利润空间在2W。这个4.4W的可能性还是比较大的（开发商也还是有赚的），折扣力度大一些4W也是有可能的。

③、梧桐星宸

项目销售指导价：5.5万/平米（现房：5.7W），实际网签均价在5.08W左右。户型：59-127平米。总价：300W-640W之间；

楼面价：2.8W（这个可以双触顶，摇号获得，有现房销售，因此减配的风险比较小）。

11.2、二手房：

这里有大片空地+学校，还有一些房子是安置房和教师福利分房，因此可供销售的房子比较少。西北侧的恒大城（算是恒大在北京的第一个项目。主要是老师的福利房+安置房，因此还不能上市交易。老师们虽然满足合同要求年限，但是细则还在路上，因此不能交易）。

板块中间的玫瑰园是一个分四期开发完成的大型别墅社区（有独栋、联排和叠拼，占地749亩，绿化率71%，1、2期集中供暖，3、4期自采暖），单价：7.9W左右，总价1500-5800W。

其它基本是2010年左右的小区，单价基本在3.7-4.5W之间（主要是北街系列小区）。

总之：这里的新盘指导价基本在5-5.6W之间。但是实际销售价格根据距离地铁站的远近分布。梧桐星宸5W+，基本算是市场价，比周边的二手略微高一点（考虑到新盘，品质，户型、装修、期房等等因素，这里购买新房和二手房基本平分秋色）。新房溢价有一点，但是想对也比较小（沿着地铁买一个主流的户型，未来流通性还是有的）。

十二、购买建议

①、紧邻地铁站的梧桐星宸是三块地中最早挂牌出让的，双触顶（总价+现房销售），首开摇中，联合越秀和北京建工打造（比自己单打独干提高不少）。西侧紧邻高速的嘉境里和东侧机场航线近距离头顶经过的清樾府，都是底价被北京建工和住总底价拿下。他们都在想着各种办法抓刚需的眼球。

②、板块定位高教园：整个板块属于大片空地（特别是紧邻地铁站的白菜心地块空了这么多年，地铁开通14年了。就想好好利用一下，现在西南侧梧桐星宸，西北侧的配套规划也做好了，就等落地了）+大学（这里的大学校区基本发展到顶峰了，未来是雄安了，10所高校要建设雄安校区）+配套的回迁房安置房+之前的批准的大型单独别墅区。板块东侧是机场+未来的绿化之地。西侧是被两条高速和铁路分割的创新板块（明显阻挡着，比较难创新）。北侧是南邵的产业园（主打还是制药、机械等也有国电南瑞），南侧就是北漂聚集的沙河区域。因此这个区域的未来发展也就是沿着地铁沿线的刚需板块（大家还是要依靠便捷的地铁前往市区上班--昌平线今年要与12号线换乘了）。

③、这里公路交通主要还是靠北侧的六环和东侧的京藏高速和京新高速（但是早晚高峰，这两条线都很堵车，并且持续时间还很长），这最大的配套就是地铁昌平线，未来东北环线还是利好嘉境里的，目前距离沙河高教园站超过3km，不能算地铁房（但是最近几年还得靠小区班车去地铁站）。梧桐星宸是典型地铁房，清樾府1.5km勉强算吧。这里梧桐星宸上学还算比较方便，清樾府和嘉境里就没那么方便了，嘉境里规划的学校但是还没落地。这里未来属于有学上，并且牌子还不错（都是各个大学的附属学校），但是不算学区房。

④、这里的产业就是高教园，利好高校老师。不能算产业。大家还是要靠交通前往西二旗，清河或者市区其他区域（弄个电驴去永丰也还算可以，开车也基本不会堵车）。这里目前的商业配套还是比较欠缺的（大家就想着梧桐星宸北侧的配套什么时候落地，要不然只能网朱辛庄或者超级合生汇跑了），未来清樾府和嘉境里的商业配套还是会比较欠缺，好在清樾府里梧桐星宸不远。嘉境里就只能靠自己打造了（为了补充自己的这个短板，开启了“悦己”的商业配套品牌。起个好听的名字，还是为了给高学历的文艺刚需们一个创想）。这里的医疗配套就只有药店和打疫苗的社区医院了。剩下就只能去周边板块共享了（这个确实是一个短板）。这里近距离的公园资源还是有点欠缺，但是稍微走走公园就很有质量（关键是有水，上风，空气都比市区新鲜两度）。

⑤、这三个小区都是北京地方国企操盘。因此烂尾不至于，减配可能性也比较小（被维权多的开发商首开，也拉了两家入伙，并且梧桐星宸有现房销售，因此可能性降低好多）。三个地块虽然都被分割了，但是清樾府最好，虽然被分割成三块，但是每一块都很大（但是头上的飞机航道很闹心，好在这是军用机场，飞机比较少）。其次是嘉境里被分割成南北两块，但是属于长条形（这里最闹心的不是周围回迁房的邻居们，而是西侧的京藏高速，由于距离太近，噪音问题是很大的问题，想买的一定要实地感受一下）。距离地铁最近的梧桐星宸，看似位置完美，但是紧邻地铁噪音还是有的，最关键是地块被分割成六块。园林就很难造了，饭后遛弯都难以转开（未来只能去北侧的商业综合配套区域凑热闹了）。

⑥、这三个小的容积率是从东到西依次增加（机场原因），清樾府是4层的洋房社区，品质相对是最高的（户型也比较纯粹一些，85和98三居室，125和140平米四居室。只有还是稍微偏刚需改善一些，偏享受型。最大特点是赠送最多，270度大转角的窗户。还有一些顶层北侧有七八平米的露台--这个很小资）。梧桐星宸是小高层，容积率2.0左右，紧邻地铁偏刚需一些（一居至四居室全覆盖。但是赠送相对最少。并且虽然是市面主流户型，但是中规中矩，没能来个270度大转角窗户）。嘉境里户型就比较多了，主打是高层，两居刚需至四居室的改善都覆盖（并且每个居室段里面有几个面积度可选，主打是都考虑。创新度比梧桐星宸好一点，但是比清樾府差一些）。户型比较同面积段：清樾府>嘉境里>梧桐星宸（但是在两居室里，梧桐星宸会比嘉境里好一点）。这三个小区，每个面积段的户型相差不是很大，都是市面主流户型。

⑦、这个版块定位刚需，因此建议买主流刚需户型。其次这三个盘形成了一定的差异错配。梧桐星宸属于相对里地铁最近的刚需盘（市区上班也不怕，下地铁就到家，反正这一站也好上车，就是没做座位，沙河站才要排队呢。对地铁依赖强的选这个，75平米两居在400万左右，首付120万档；85平米的三居在450万以内，99平米的三居卖得最好）。清樾府属于品质不错的刚需和刚需改善（小资盘，适合市区一套，这里来小改善一下，或者就在这附近上班，就想要品质好一点的，这个算一个选择，4层洋房，基本是别墅级享受了，得房率超90%），嘉境里属于单价最低（适合口袋钱有限，还想要新盘，各方面考虑周到的盘。从悦己，到班车，再到装修PLUS，还是真心为刚需考虑了。属于刚需性价比最好的，还有有特价，75平米两居预计总价350万左右，折合均价4万7，首付100万出头，昌平第一个精装满配的刚需盘）。

价格方面可以三个横向对比，其实与周边的二手也没拉开价差，再来个特价，还是比较划算的（清樾府参考梧桐星宸估计5.2W左右。会有特价房的）。

还有个朋友问清樾府与北侧的建发观堂府，如何选。定位不一样。建发观堂府号称也有洋房，但是和这个纯洋房肯定没法比，品质不一样。（建发观堂府适合在昌平或者昌平新城周边上班人群，位置人气也汪。清樾府属于低密度，清净，享受的选择，周边配套必然不如观堂府）。适合自己的最重要。剩下就下来私聊吧。

再啰里啰嗦一下吧。浓缩的总结

总之：梧桐星宸位置相对比较好，属于沙河高教园的核心位置（意味着重点发展区域，相对建设推进的会快一些--地铁开通十多年了，地铁站周边还是空地，这确实之前规划发展，慢了不少），距离地铁近。北侧有大片的配套规划。这个小区的不足就是地块被分成了6块，相对比较碎一些，小区园林环境不好发挥。其次就是临近地铁和马路那边的楼栋会有噪音的影响。嘉境里最大的优势就是相对价格便宜，精装满配。社区配套相对比较充足。最大的不足就是离地铁站太远（幸好规划了班车服务，其次未来东北环线还是有一点盼头的）。还有就是紧邻京藏高速，带来交通便捷的同时，噪音问题不容忽视。住总清樾府属于高品质的低密度洋房社区，得房率相对比较高（还有阳台赠送），小区的园林和楼栋外立面相对区域内最优。不足就是周边比较荒凉，东南侧还有机场（虽然不是民用，起降不是那么频繁，但是噪音还是会有的）。

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