房地产市场利好政策频出，黑色系价格走势如何？深度解析政策影响与市场预期

近期，房地产市场利好政策频出，政策出台呈现多角度、多领域、更加灵活、更加积极的态势。这对黑色素价格有何影响？市场人士认为，房地产和基础设施投资的改善将有利于黑色及相关商品的走势，但需要考虑早期股市消化和政策推进的步伐。国内政策仍需进一步努力。其中，“三大工程”中的新一轮保障性住房建设和城中村改造工程有望为房地产市场增添新动力。

新一轮调整周期下“三大工程”加速推进

刘培阳、彭博、林娜

当前，国内房地产市场正处于复杂的调整周期。作为黑色产品的重要下游需求，房地产市场的行情变化将对黑色产品的价格产生重要影响。本文将从国内外历史回顾和政策预期的角度来分析本轮房地产市场调整对黑色产业的影响。

一、历史回顾

房地产作为国民经济的重要组成部分之一，具有较强的周期性属性。一个完整的房地产周期包括“拿地-新建-施工-竣工-销售”五个主要环节。从房地产开发投资流程来看，当外部融资受到限制时，房地产企业对销售回报的依赖度显着增加。即资金来源决定投资建设能力。因此，商品房销售一般领先于新开工、开工、竣工等环节。我国住房制度改革自1998年以来，商品房销售量与新开工面积增速基本一致，且商品房销售量增速往往先于新开工量增速出现拐点。这个数据的变化也验证了之前的逻辑。

螺纹钢的实际消耗主要发生在新建工程开工后。从历史数据来看，国内房屋新开工面积增速与螺纹钢价格走势存在较强相关性。因此，以新开工数据为例，国内房地产市场共经历了4次负增长调整（不含2020年疫情）。每次调整后，国家都会出台相关政策来帮助房地产市场复苏。调控的主要内容包括两个方面：一是刺激销售端，重点放松流动性，放松限购限贷；第二，推动投资端，降低房地产企业融资门槛和成本，增加政府直接投资，如住房改造、保障性住房等建设。

图为螺纹钢期货价格与新建房屋开工面积增速（单位：元/吨，%）

图为商品住宅销售增速和新建住房施工面积增速（单位：%）

2.美国启示录

美国的城市化进程持续了一百多年，房地产市场发展相对稳定。在美国房地产历史上，市场大部分时间都处于繁荣期。房地产“崩盘”仅发生过两次。一是1929年至1933年的大萧条时期，主要是实体经济拖累。也就是说，美国经济陷入了通货紧缩。价格与消费者价格成比例下降。另一次比较严重，发生在2008年次贷危机期间，是美国金融化时期典型的房地产泡沫。直到2017年才恢复到次贷危机前的水平。即使在2020年受到全球COVID-19疫情的影响后，美国房地产仍处于繁荣期，其房价甚至在2022年创下了历史新高。

以美国第二次房地产危机为例。其爆发的直接原因是美联储连续加息刺破了房地产泡沫。随后房价开始下跌，房屋停产率急剧上升，最终引发金融危机。危机爆发后，美国政府通过大规模量化宽松和财政救助，在短时间内补充了流动性，阻止了市场继续崩溃，最终走出了金融危机。对美国经济只产生了短期影响，而房价也经历了五年的下跌后，再次进入上升通道，这与日本泡沫破裂是完全不同的走势。具体而言，在货币政策方面，除了常规货币政策工具外，美联储还实施非常规货币政策，即量化宽松（QE）政策，通过直接购买国债、公司债、MBS等证券，绕开商业债券。银行。 ，直接注入大量流动性，短时间内稳定了金融市场。财政政策方面，危机发生后，美国政府增加财政支出，采取向金融机构注资、扩大公共支出、减税等财政刺激措施。总体而言，美国救助措施的核心是通过各种复杂的新工具，将居民部门和非金融企业部门的杠杆转化为政府杠杆。但美国可以利用其美元霸权，通过美元贬值直接减轻政府的偿债压力。因此，美国的这一政策做法是其他国家难以效仿的。

图为美国房价指数与新开工数量（单位：千套）

3、钢材数量估算

2023年10月底，中央金融工作会议指出，要“加快保障性住房等三大工程建设，构建房地产开发新模式”。所谓“三大工程”，即保障性住房建设、城中村改造和“休闲兼应急”公共基础设施建设，不仅是构建房地产新模式的重要抓手发展，也有利于缓解房地产行业的资金压力。刺激钢铁及其他相关大宗商品的需求。

新一轮保障性住房主要分为配售型和分配型两种。分配类型包括公共租赁住房和经济适用租赁住房；配售型经济适用住房按照保本、微利的原则进行配售。据住建部相关部门负责人介绍，新一轮保障性住房建设以家庭为单位，参保对象只能购买一套保障性住房。它重点关注住房困难和低收入的工作收入群体。以及本市需要引进的科技人员、教师、医务人员等“两类群体”。根据《关于加快发展保障性租赁住房的意见》相关内容和最新保障性住房目标群体特点，本次保障对象主要是新市民、青少年等符合要求的群体。银保监会、央行2022年发布的《关于加强新公民金融服务的通知》提到，新公民人口约为3亿。目前，保障性住房主要规划建设在35个常住人口300万以上的大中城市。如果按照此类城市常住人口1/4的比例计算，对应的新增市民数量约为7500万。全年城镇化率按2022年增速0.5%保守测算，年均新增人口375万人。若本轮保障性住房建设周期为5年，共覆盖9375万人，年均覆盖1875人。数千人。

据住房和城乡建设部介绍，“近两年各地共新建和募集保障性租赁住房508万套（套），投资超过5200亿元，可以解决近1500万新公民和年轻人的住房困难。”从这个粗略的结论来看，该项目1万套住房将解决3万人的住房问题，每套投资10万元。平均每年保障人口1875万人，平均每年建设住房625万套，总投资6250亿元。如果保障性住房50%为回购现有住房，50%为新建住宅，则新增住房约310万套，将带动房地产投资3100亿元，约占房地产开发投资总额的2%。假设所有保障性住房均为30层高层建筑，建筑面积按70平方米计算，每平方米钢材消耗量取中位值70KG，则螺纹钢总消耗量为1519万吨，计算按2022年螺纹钢生产规模2.38亿吨计算，约占全年总产量的6%。

2023年7月21日，国务院审议通过了《关于积极稳妥推进特大城市城中村改造的指导意见》。本轮城中村改造与上一轮房改不同。一方面，改造主体集中在21个特大城市、特大城市，且主要针对集体土地，产权关系相对复杂。另一方面，与以往棚户区货币安置补偿方式不同，此次改造资金主要来自地方多渠道融资，以拆迁整合为主。这也有利于解决租赁住房供应不足的问题。

根据“中国城市百人论坛2023秋季论坛暨超大城市中国式现代化与城中村转型跨境研讨会”的相关研究结论，北京、上海、广州、深圳等8个典型城市共有城中村4427个，建设用地面积3524平方公里，涉及人口5554万人，其中非户籍人口占60%，占3471万。这意味着城中村大部分是新市民，即保障性住房的主力群体。除去这部分人口，户籍人口总数为2083万。据此计算，21个城市共涉及5460万个城中村。按照每户3-5人的标准取中间值，相当于约1350万户。参考2013年至2017年房改，5年共安置1000万户，住房抵押贷款补充贷款余额3.04万亿元，户均投资30万元。 1350万户家庭总投资约4.1万亿元，投资周期5年，年均投资8100万元，带动房地产投资约6%。如果平均家庭面积为100平方米，30层高层建筑的单位用钢量为70公斤/平方米，总耗钢量为1890万吨，约占螺纹钢总产量的8%。

“休闲应急两用”的概念首次提出于2021年，中共中央、国务院印发的《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》中提到推动实施休闲应急兼用的公共设施改造，提升休闲应急转换能力。目前，武汉、杭州、大连、重庆等城市已公布了首批“休闲应急”项目投资计划。其中，武汉市首批“休闲兼应急”公共基础设施建设项目共推进项目23个，投资规模162.5亿元。元;大连市宣布启动7个“休闲应急”项目，总投资24.4亿元；杭州市公布《第一批“用途与应急两用”公共基础设施建设项目名单》，涉及项目87个，总投资超400亿元；重庆高速公路集团与国家开发银行重庆分行签署百亿建设“休闲应急两用”专项合作协议，这四个城市平均初始投资规模约为170亿元。粗略估算，21个城市总投资约3600亿元。杭州市发布的“休闲与应急并重”征求意见明确提出，第一批投资建设目标是2025年底和2025年。 2027年，即建设周期为2-3年，如果按照三年计算，年均投资约1200亿元，但未来仍有新增、扩建的空间。 “既平又应急”更多的是基础设施的投资，对应的螺纹钢实际需求量很难直接计算。

4.增加新的动力

目前，国内房地产市场仍处于调整周期。中长期来看，新房开工增速尚未转正，很难说螺纹钢价格已进入新一轮上涨趋势。因此，国内政策仍需进一步发力。其中，“三大工程”中的新一轮保障性住房建设和城中村改造工程有望为房地产市场增添新动力。

首先，“三大工程”预计将在未来三至五年内带来基础设施和房地产投资的显着改善。其中，“休闲应急”建设年均投资保守估计在1200亿元左右，成为稳定增长的基石。保障性住房和城中村改造将有助于房地产投资回归常态。乐观估计，房地产投资年均增幅可能达到8个百分点。即在目前房地产投资总额下降9%的基础上，预计2024年房地产投资将趋于稳定。但考虑到目前保障性住房和城中村改造仍处于规划和试点阶段，尚未落地。全面铺开后，2024年房地产投资总体增速有限，低于全年平均水平。如果下半年能落实，预计仍有4%至5%的增幅，房地产投资降幅有望恢复到5%以内。同时，每年平均带动螺纹钢消费3400万吨，2024年需求可能增加1700万吨，约占螺纹钢总产量的7%。

其次，政策引导和落实是“三大工程”有效推进的关键，资金来源成为市场关注的焦点。目前，央行已累计批准住房租赁团体购房贷款1000亿元，支持8个试点城市购买长租商品房。这有利于减少闲置住房存量，扩大租赁住房供应，加快推进保障性住房政策。同时，房贷补充贷款PSL时隔10个多月再次重启，净增3500亿元，或主要投向“三大工程”，且仍有进一步增加的可能性将来。因此，2024年的政策方面，需要重点关注相关财政政策的有效性和有效性，目标赤字率可能继续高于3%。

第三，房地产和基建投资的改善将有利于黑色及相关商品的走势，但需要考虑早期股市消化和政策推进的节奏。对于螺纹钢来说，由于需求主要集中在新开工后的1-3个月，新开工面积的恢复将是螺纹钢需求恢复的关键。而且，新开工面积与工程投资具有较高的正相关性，房地产投资的改善也是衡量螺纹钢需求变化的关键。总体来看，受益于“三大工程”的提振，房地产前端相关品种有望率先出现好转。乐观估计，2024年螺纹钢价格或将自低点小幅上涨。对于房地产后端相关品种，受现有市场保障房逐步完善影响，2024年需求增量相对有限。但从新一轮“三大工程”启动到完成的周期来看，实质性需求可能要到2025年后才能带动。 （作者单位：中原期货）

分析师：频繁的政策变化为远月需求注入强烈预期

资深记者谭亚民

1月30日，上海优化住房限购政策，支持非户籍单身人士购房。同日，苏州全面取消限购，购房不再限制面积和套数。

据悉，国内市场近期出台了诸多利好政策。 1月25日起下调支农再贴现利率，2月5日起下调金融机构存款准备金率，房地产再次成为政策核心。今年1月，住房城乡建设部、国家金融监管总局联合下发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各级及以上城市建立房地产融资协调机制。协调机制，搭建政银企沟通平台，促进房地产企业与金融机构精准对接； 1月25日，国家金融监管总局表示，将继续做好个人住房贷款金融服务，支持地方城市政府和住建部门，落实因城施策，进一步优化首付比例等个人住房贷款政策和贷款利率，引导督促银行更新更好服务广大群众刚性住房、改善性住房的融资需求。目前，国家金融监管总局将从房地产市场供需双方综合施策。

海通期货投资咨询部黑团队负责人邱一红告诉期货日报记者，目前围绕房地产的政策基本是此前政策的延续，但更明确的是，积极稳妥解决房地产问题的重点是后期房地产风险将是来自房地产市场供需两端的综合政策。住房城乡建设部、人民银行、金融监管总局明确“认房不贷”的住房信贷政策；中国人民银行、国家金融监管总局发布“金融支持16条措施”支持房地产市场平稳健康发展，研究建立首套房贷款利率政策动态调整机制，降低第二套房贷款利率政策下限，引导银行降低存量首套房贷款利率。因此，房地产市场政策的重点明显向房地产金融领域倾斜，提供房地产金融服务，稳定房地产市场合理融资需求，促进房地产稳定健康发展。

“去年四季度以来，多地楼市政策进一步优化。最显着的是上海、北京调整优化了普通住房标准和个人住房贷款政策。此外，洛阳、东莞等城市也相继出台新政支撑房地产市场 近日，住建部在会议上提出，要充分赋予城市调控房地产的自主权，让城市因地制宜调整。广州房地产政策随即跟进。优化调整限购政策，建筑面积120平方米及以上房屋不纳入限购范围，支撑改善型需求进入市场。一线楼市的房地产政策。广州再次放宽限购后，深圳、上海、北京是否会进一步放松房价值得期待。”中信期货钢铁研究员余殿表示。

随着“保楼交付”工作稳步推进，房屋竣工面积表现尤为突出。但同时，后期空间的进一步收缩也必然相应减少。因此，房地产市场平稳健康发展的任务将更多落在现金流的改善上，对应房地产投资和销售指标的恢复，进而传导至开工建设。 “总体来看，房地产政策调整的定位是支持房地产平稳健康发展，从中长期来看，无疑会有较强的支撑，但目前很难看到，需要得到证实。”房地产相关指标改善 短期来看，目前正处于建筑钢材淡季，房地产市场整体仍处于底部区间，因此金融监管部门加大了对房地产企业的融资支持力度。和其他措施的短期影响主要集中在重新帮助上。宏观情绪的恢复，也有利于冬季储蓄热情，春节过后和一季度末，可能会进入政策落实和需求的验证期。”邱一红表示。

上述房地产政策调整将对黑色产品的价格走势产生哪些影响？对此，余电认为，从短期来看，对建材板块是利好。此前，基本面疲软导致黑价大幅下跌。这一重磅政策的密集出台，再次为远期钢铁需求注入强烈预期，提升行业估值。从中长期来看，随着保障性住房体系趋于完善，政府对传统商品房的限制措施将逐步解除，一线城市持续“宽松”已是大势所趋。因此，2024年黑电不乏政策利好。在宏观方向确定性较强的背景下，节后现货需求若能维持正常水平，在下游价格共振下，价格重心有望进一步上移。期货和现货价格。如果现货需求不及预期，年内的节奏将复制2023年“旺季需求伪造下降，淡季需求预期刺激上涨”的路线。

本文来自期货日报