成都十陵板块区域解读：大运村、TOD规划助力腾飞，购房者不可错过的深度分析

前段时间，我们策划了区域解读系列专题。接着，成功推出了新津这一期文章，也推出了龙泉西河这一期文章，还推出了双流东升这一期文章，以及龙泉大面这一期文章，还有双流航空港这一期文章，以及“二八大片区”这一期文章，一共六期。这些文章得到了不少粉丝朋友们的认可。

每次在留言区，大家都对成都各购房板块的全面解读充满了殷殷期待。朋友们别着急呀，要慢慢来呢。大成都范围内的各个板块我们都会照顾到的，会按照咨询的热度来进行排序，然后逐一进行全面且深度的分析。

本篇文章是区域解读专题系列的第七弹。它聚焦于十陵板块，这个板块正蓄势待飞，并且呼声甚高。

修建大运村，这一动作让十陵吸引了大量目光；规划 TOD，此规划也让十陵备受关注；调整区域规划，这一调整同样让十陵成为焦点。随着区域的变化越来越显著，甚至隐隐有了开始腾飞崛起的态势。真是应了那句话：曾经的十陵你对它不屑一顾，如今的它你却难以企及~

具体情况究竟如何，欢迎和小扉一起走进本期“十陵时间”。

重回“亲妈”怀抱城市面貌、公共交通、公服配套通通大变身

十陵街道为成都市龙泉驿区下辖的街道，属于成都市中心城区。它位于东三环路的两侧，享有“东进”以及“中优”这两大政策带来的利好。其幅员面积是 27.38 平方公里，下辖 7 个社区和 5 个行政村，总人口超过 10 万人。

它的地理位置很优越，位于 3.5 环。距离东三环最近的地方仅有 1 公里。成洛大道能够直接与东三环路相连，全程没有红绿灯，交通极为畅快（不过堵车情况除外）。并且地铁 4 号线已经开通，乘坐 7 站就可以直达春熙路，交通十分便利。

十陵还有全成都最大的湿地公园，那就是青龙湖公园。交通方面很可，生态方面也很可。它拥有这么多优势，按理来说早就该强势发展了。然而，因为它地处成华区和龙泉驿区交界处，属于典型的“两不管、灯下黑”区域，多年来发展几乎处于停滞状态，使得这一片区在成都的存在感和认知度都极低，也让它成为楼市极具争议的板块。

2018 年是个好时候，龙泉驿区重新获得了规划权，十陵回到了“亲妈”的怀抱，自此，十陵终于开启了它的进击之路。

1、两年五次调规，定下宜商宜居的基调

2019 年开始到现在，十陵经历了五次调规。从这一情况可以看出，成都以及龙泉驿区两级政府有着发展这一区域的决心。

从不断调整的规划图可以看出，区域发展的总基调保持不变。其一，要撤离工业业态；其二，要改善城市面貌；其三，要让区域更加宜商宜居。

交通方面：最新调规规定，十陵将采用“街区制”。通过加密区域路网，构建出众多横纵交错的道路体系。在这些道路中，蜀王大道将从 20 米拓宽到 40 米。并且还将修建蜀王大道跨东风渠桥，以此直接把洪河片区串联起来。这样做不仅使出行更加便捷，同时也会反过来增强十陵的区域中心属性。

去年末公布的十陵规划方案明确，区域内有 1.239 万亩土地的用地性质正在被重新定义。该方案做出了撤离工业用地、增加商业用地、完善居住属性等一系列调整。今年 1 月，最新调规在来龙北片区增加了商业服务功能。土地利用变得更加多元，区域生活日益成熟。

在最新调规里，十陵新增了区域公共配套设施用地。这样就形成了多个在 10 分钟内可达的公共服务中心，这些中心包含综合运动场、社区卫生服务中心、农贸市场、社区养老服务设施、幼儿园、小学以及中学文化设施等。同时，也对绿地系统进行了完善，并且对市政工程进行了优化升级，使得十陵未来会更加现代宜居。

2、抓住大运发展契机，助推城市焕新颜

2021 年，第 31 届大运会的选址是成都。位于十陵的成都大学被选为“大运村”的选址。这绝对是区域腾飞的一个极为出色的机遇。因为大运会不单是一场赛事，而且是城市焕新的推动力量。

大运村规划图

龙泉驿为办好大运会，发布了《成都市龙泉驿区提升城市形态攻坚实施方案》。该方案计划投资约 1364 亿元，用于 186 个项目的城市形态优化。这是龙泉驿近十年来投资金额最大的单项政策。

大手笔进行投入，迎来的是城市品质的全方位提升。在“一切围绕大运转，一切聚焦大运干”这一口号之下，十陵的城市界面发生了整容式的改变：

“蓝顶”行动拆除了为数众多的厂区以及棚区。宁江工厂已经进行了拆迁工作，旧货交易市场已经被拆除，钢材市场则有待进行拆迁……

十陵河十陵段的 1 公里河道完成了施工招标，其两岸的绿化护坡也进行了综合整治。青龙湖二期项目正处于施工阶段，未来它将成为主城区最大的公园，面积达 1 万亩。

以及在多次调规过程中，土地性质发生了变更，道路交通网络得到了更新，商业服务用地有所增加。

十陵的城市面貌有了更新，其基础设施也变得更加完善了，居住的舒适度将会迅速地上升。

除此之外，大运会给区域带来的重要利好之一是“提升区域知名度”。举办国际性赛事，能够吸引全国以及全世界的年轻人来到此地。拉动经济增长并非最为关键的，更为重要的是世界开始知晓有成都十陵这样一个地方。如此响亮的称号，是城市软实力的另一种体现。

3、TOD来了，站在轨道发展新风口

这两年成都规划建设 TOD 项目的进展十分迅猛。关于 TOD 的定义，简单来讲就是，倘若生活在 TOD 区域内，那么在步行 5 到 10 分钟的时间里，能够满足自身衣食住行以及上班上学等各个方面的生活需求。

十陵把握住了发展机会。地铁 9 号线与 12 号线的换乘站点处规划了范家院子站 TOD。该 TOD 将开展一体化城市规划，承担起交通衔接的作用、商业配套的作用以及住宅配套的作用。这个规划正逐渐变为现实。去年 5 月，华润获取了龙泉驿十陵街道和平路以东、农平路以南的 298 亩宗地。从拿下这块地开始，就将其作为一宗 TOD 项目进行规划设计。目前，华润的项目已经初步形成了一定的模样。

12 号线起于沿河社区站，止于洛带北站，全长 57.1 公里。根据交汇情况推测，12 号线将途经双流区航空港片区，并延伸至天府新区成都直管区。目前，12 号线的建设时间及通车时间未知。

华润打造综合体的实力是显而易见的。未来，能够借助两条地铁线路迅速通达整个城市。这个 TOD 将会给片区带来怎样的大变化呢？大家可以静静等待并观察。

十陵发展有待时间验证教育、商业仍然是短板

成都政府有发展这一板块的决心，龙泉驿区政府也有发展这一板块的决心。然而，十陵的现状，实话实说，并不是特别乐观。

1、首先，城市面貌仍然比较老旧

走在老城区，能随处见到乱搭乱牵的高压线，这种情况给人的压迫感是不能被忽视的。让人更为担忧的是，路面上行人、自行车、电动车以及机动车都挤在一块儿，不仅拥堵得非常厉害，并且还相当危险。

此外，十陵长期以来以汽车贸易产业作为主导。其产业链处于较为低端的状态。呈现出的最直接的形态包含街边的汽修店、汽配店以及汽车工厂等。这不仅影响了城市的面貌，而且往来不断的货柜车更是一大隐患。

2、其次，教育、商业仍是短板

在中学方面，目前十陵片区的公办初中仅有两所，分别是华川中学与十陵中学。新开发楼盘交房后，大批人口涌入。这样一来，区域的学位供给就成为了一个大问题。

即便如此，紧张的局面依然存在。

目前十陵板块的民办学校数量是“0”，这是更关键的一点。这意味着，高端购房群体所青睐的高端个性化民办学校，在当下暂时无法满足他们的需求。

除此之外，这个区域的商业配套几乎是完全没有的。要进行基本的商业购物，都必须要去到万象城才能得以实现。

长江职业学院斜对面的是世纪华联超市，它可算是大型商超。其次，成都大学背后有鑫大百盛和好乐购。

万科金色城品在区域内属于比较高端的楼盘，它能提供的休闲娱乐方式较为有限，仅有一个小电影院以及几家餐饮，完全无法形成商圈氛围。

因此，区域的商业配套需要十陵调规后的商服用地来补齐。然而，到底需要多长时间才能完善，这是一个未知数。

房价狂奔破2万刚需有点高攀不起

成都的东南西北有四大城郊板块，分别是犀浦、华府、大丰和大面，它们对刚需较为友好。而十陵的楼市情况不同，它直接迈入了容积率 2.0 的“高改”时代，新房单价突破 2 万，刚需基本上没有机会购买。

同时，区域内还有 4 个新盘等待销售。分别为华润置地时代之城，城投东盟 220 亩项目，蓝光十陵 91 亩项目以及邦泰十陵 81 亩项目。

中梁壹号院，其容积率为 1.5。主打产品为洋房和小高层。妥妥属于高端改善项目。目前正在出售 114 至 132 平方米的产品。单价是 2 万元每平方米。1 梯 2 户，是纯板式洋房。南北通透的格局提升了居住的舒适度。

首开龙湖·景粼玖序有少量 215 - 223㎡的联排别墅正在出售。这些别墅的总价是 550 万/套起。

中海御湖世家存有一些 156㎡的湖居现房。其物业费为 5 元/㎡/月。这无疑又是一个以高标准定位的改善项目。

十陵这个区域原本不被刚需待见，如今却摇身变成了高端改善的区域，不得不说，它的新起点定位是很高的。

各项规划显示，凭借大运东风、城市调规以及 TOD 建设等利好因素，并且在有大量可开发土地的情况下，或者将会吸引更多品牌开发商，十陵的未来已然清晰可见，其发展前景充满想象。

但要明白，城市界面的改造不是短时间内就能完成的，它需要一定的时间去实现。对于那些急切地想要感受新区美丽风貌的购房者来说，这或许是不太合适的。

板块处于开发初期阶段，房价却飙升到新高度。无论怎么看，小扉都不太喜欢。（实话实说，我就是有些羡慕嫉妒）

那么，就十陵的前景与现状而言，如今的价格，你还愿意买进吗？